世茂關鍵一周：境外債重組完成、出售澳洲項目與深港國際中心異議

觀點網 近幾年來，中資房企在海外出售資產的動作越發頻繁。

近日，澳洲地產龍頭Lendlease（聯實）發佈公告，宣佈已確認通過非公開市場收購悉尼CBD海德公園南端的一處住宅開發地塊175 Liverpool Street。

據瞭解，該項目佔地約3750平方米，原為世茂集團於2014年花費逾3.9億澳元購入的辦公樓，此前計劃在持有10年后對項目進行辦公改住宅開發。

此次交易后，Lendlease擬在該地塊上開發一項總開發價值超過25億澳元的豪華住宅項目，計劃拆除現有的28層大樓建築並興建住宅雙子塔，同時新增約300套待售公寓和2000平方米的零售及商業空間。

值得一提的是，該筆物業的出售正趕上世茂集團推進其離岸債務重組的關鍵節點。

7月21日，世茂集團發佈公告，披露境外債務重組的最新進展。根據計劃第8條，該公司欣然宣佈各項重組條件均已獲達成，而重組生效日期落實為2025年7月21日。

退出悉尼項目

近年來，中資企業接連在澳洲出售項目資產，其中包括碧桂園、綠地集團、奧園集團、大族控股等。

世茂集團此次出售的辦公大樓為其在澳唯一的房地產開發項目，此次確認出售后，其在澳地產資產已基本清空。

資料顯示，交易項目所在區域為新南威爾斯州首府雪梨中央商務區。此前世邦魏理仕的數據顯示，該區域的辦公樓中約有30%的租户來自於金融和保險業，商業服務類公司的比例相當，其他的租户來自於公共行政、教育、健康醫療、IT等行業。

據觀點新媒體查閲，交易項目為世茂集團於2014年11月購入的一棟辦公大樓，購入價格為3.9億澳元（約合人民幣20.1億元）。彼時賣方為新加坡政府產業投資公司（GIC Real Estate），此前大樓由該公司於1996年以1.25億澳元買下。

該辦公樓面朝海德公園，並且有適合住宅開發商的北朝向。大樓高共28層，可租賃面積為4.632萬平方米。其租户90％為藍籌公司，包括澳大利亞電信公司，新南威爾士州和聯邦政府部門。

從新加坡政府產業投資公司手中接過該項目后，有業內人士分析指出，世茂集團或將該辦公樓改造為住宅和酒店綜合大廈，並持有10年再進行開發。

據當地媒體報道，持有項目四年后，世茂集團曾於2018年提出出售該地塊上方現有寫字樓50%股權，以充分利用悉尼中部城鎮和南部地區寫字樓資產不斷升值的機會。

但最終該筆交易未能獲得成功，隨后世茂集團改變策略，計劃拆除現有建築，並新建一座或兩座豪華塔樓。

后由於主要租户恰逢2024年到期，彼時業內人士曾指出，該建築可以抓住悉尼住宅市場的下一個上升趨勢。

2024年，該項目傳出已獲批改建為兩棟36層住宅樓，包含289套住宅、零售空間及約10,000平方米商業空間。

另據觀點新媒體此前報道，去年世茂就曾收到包括Lendlease在內的多方收購意向，並考慮過合資開發的可能性。與此同時，Lendlease2024年已對該地塊進行盡職調查，並在2025年最終實施收購。

完成收購后，Lendlease擬在該地塊上開發一項總開發價值超過25億澳元的豪華住宅項目，其計劃拆除現有的28層大樓建築並興建住宅雙子塔，同時新增約300套待售公寓和2,000平方米的零售及商業空間。

該項目計劃預計於2027年啟動，並於2030年竣工，但新的項目設計仍需獲得相關規劃審批。

有業內人士分析指出，新項目規劃增加了可售住宅單元數量，預計可為Lendlease帶來超過公司投入成本的投資回報。

此外，消息稱Lendlease計劃在未來數周內轉讓出售50%左右股權，且已着手就合資開發事宜與潛在合作方進行接洽商討。

危機下的自救

儘管此次交易的具體對價並未在市場上公開披露，但對世茂而言，出售悉尼資產也能夠使其實現短暫「回血」。

觀點新媒體瞭解到，近幾年來，世茂先后通過出售旗下優質資產，加速回籠資金，其中包括上海外灘茂悦大酒店、廣州亞運村股權等優質資產，累計回籠超百億元資金，為債務重組與保交樓提供一定的資金支持。

然而2024年報數據顯示，截至2024年末，世茂集團現金及等價物僅157.52億元，但其總負債達2521億元，其中83%（約2102億元）將於一年內到期。不難看出，短期內世茂集團仍有巨大的償債缺口。

進入7月份，世茂集團加快了資產處置的步伐。其中，於7月3日，世茂集團向富華置地有限公司出售北京富華運通房地產開發有限公司50%股權及銷售債權，總代價約為人民幣1.562億元，該項目位於通州區運河核心區，涵蓋15.9萬平方米商業中心及13棟辦公樓。

世茂集團預期通過此次出售事項實現變現利潤人民幣5200萬元，所得款項中人民幣3000萬元將用於償還集團境內債務，剩余代價人民幣1.26億元待指定物業的業權可行使時用於擔保或償還集團境內債務。

另值得關注的是，7月18日，世茂集團針對世茂深港國際中心將被68億收地一事，發佈一則致中信信託·深圳龍崗融資集合資金信託計劃（下稱「中信龍崗項目」）全體投資人的公開函，作出三項聲明。

世茂集團表示，世茂龍崗項目土地出讓中，出讓人自始未取得600米建設高度規劃設計條件，至今也無法明確主塔的建築高度，導致項目在獲得民航批覆700米高度以后仍無法取得有效的建設用地規劃許可證，也無法推動后續開發進程。

大會擬表決的12宗土地整備收儲補償方案，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長；世茂與中信信託及信託計劃全體投資人一樣，因政府無法履行項目建築高度規二、本次信託計劃受益人劃審批義務，直接間接遭受鉅額經濟損失。

為此，建議中信信託、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協商因項目建築高度等規劃設計問題的解決方案，或退地退款或項目調規改性后進行開發等，最大化保障各方利益。

因行政訴訟尚在審理期間，作為與案件有直接利害關係的龍崗區相關政府部門直接拋出收儲行政訴訟爭議標的物12宗土地的方案，影響案件審理，世茂集團也將依法向審理法院及政府部門提出異議，敬請廣大投資人知悉。

據悉，中信龍崗項目投資人於7月18日起就該收地化險方案進行投票，並於月底就此召開受益人大會表決。若持有持有信託份額10%以上的投資人提出暫停投票議案，該方案表決及推進將中止。