政府擬68億元下場收地，「深圳第一高爛尾樓」下一步走向何方？

　　來源：中國房地產報大灣區

一場盛宴，兩次流拍，三折收儲。

停擺三年后，這座曾經要衝擊「深圳第一高樓」的爛尾地標，命運迎來重要轉折點。

上周，一份蓋有中信信託紅章的《中信信託深圳龍崗融資集合資金信託計劃·2025年第一次受益人大會表決票》文件引發關注。該表決文件顯示，深圳市龍崗區龍城街道辦事處、龍崗區土地整備事務中心正聯合推進一份關於世茂深港國際中心的「收地化險」方案。

根據該方案，龍崗區政府擬以68億元補償金，整體收回世茂深港國際中心項目所涉及的12宗土地及其地上建築物。

這意味着，這個佔地面積32萬平方米，總建築面積136萬平方米的「深圳第一高爛尾地標」，如今有了政府收儲託底，僵局也終於迎來實質性進展。

7月19日，中房君實探世茂深港國際中心項目現場，除了已經交付入夥的一期公寓外，目前世茂深港國際中心的多個地塊仍舊處於停工狀態，內部荒草叢生，部分建到一半的樓體則四處裸露出生鏽的鋼筋，連曾經最具昭示性的項目大名如今也幾乎被雜草掩蓋，一切跡象都顯示出，這個「地王」項目已經停擺許久。

有業內人士向中房君透露，過去時間里，世茂也曾接觸過多家頭部央企以及主力紓困房地產行業的AMC機構，但相關方在進行摸底工作后均表示「做不了」選擇退出。

「很多頭部開發商之前都考慮過這個項目，大家都去做過調研，還有幾家開發商是想要聯合拿下的，但是最終都放棄了，一方面是需要的資金量太大，其次是賬算不過來，世茂這個項目，賬面上以及背后的抵押，實在太多了。」上述業內人士表示。

項目處置屢屢陷入僵局，2023年，世茂深港國際中心項目還經歷了兩次拍賣，但均以流拍告終。

　　廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，多次流拍可能會造成項目估價不斷下跌，同時也會對區域規劃造成衝擊，因此，由龍崗區政府進行收儲，會對區域房價、規劃、預期均起到穩定作用，同時在收儲之后，可能進行規劃調整，根據新的用途進行出讓，可以儘快地讓項目的土地價值得到提振。

從2017年高達239億元的「地王出讓價」，到如今政府擬68億元收儲的「三折骨折價」，從藍圖里劍指雲端的超級地標，到現實中爛尾數年的城市傷疤，此次龍崗區政府下場兜底接盤，被視為為項目的爛尾僵局注入了一線生機，這場關於239億元地王沉浮、87億元信託暴雷與城市地標爛尾的殘局，能否重新拉開序幕？

01

猶豫的投資人、不甘心的世茂

68億元收儲方案是當下相對最優解

中信信託此次發出的「收地化險」方案，直接關聯「深圳龍崗融資集合資金信託計劃」的全體投資人。

　　經中房君梳理，方案主要包含三項核心信息：

1、收儲方為龍崗區龍城街道辦事處與龍崗土地整備事務中心，授權受託人同意收儲方以土地整備方式，收回信託計劃項下抵債的11國有建設用地及地上物，12宗土地及地上物的補償總額為68億元（含1宗公益用地不予補償）；

2、補償款的支付時間為自12宗土地新不動產權證註銷后2個月內，分三期支付，自簽署正式補償協議后2個月內支付15%，簽署正式補償協議后半年內再支付35%，不晚於2027年1月31日前付清全部補償款；

3、在土地補償款分配原則方面，取得補償款后，將按抵債土地及地上物佔12宗標的整體評估價值中的比例分配補償款，中信信託在扣除相關税費、信託費用后，覈算該信託計劃可分配的信託利益。

根據中信信託前期公告，收地化險方案的表決投票將持續到7月底，此刻，項目的處置權回到了全體投資人的手中。

有來自深圳的投資人告訴中房君，在深圳核心區且如此大規模的資產，不足3折的收儲價格讓自己陷入兩難抉擇，「我們既不確定方案是否已是化險為夷的唯一出路，也不確定中信信託作為受託人，是否已經為投資人爭取了最大利益。」

同時，也有信託投資人明確表示了對方案的不接受，其告訴中房君，項目涉及的個人投資者共826人，目前包括其在內，正想方設法通過多渠道聯繫更多投資人，並聯合投出反對票。

目前，上述方案的多方博弈焦點，依舊在收儲價格上。

作為原始操盤方的世茂集團，在此次收儲中則面臨喪失話語權，7月18日，不甘心項目被3折收回的世茂集團，也向信託全體投資人發出公開函。

世茂方在函中指出，68億元補償款不足12宗土地原價值的1/3，且償付周期長，建議中信信託、各投資人與世茂攜手努力，建立有效溝通渠道，共同與政府協商解決方案，或退地退款或項目調規改性后進行開發等，最大化保障各方利益。

對此，李宇嘉分析指出，「兜底收儲本着自主自願的原則，政府出價肯定是經過合理的價格評估，例如，收回土地后，通過一些規劃調整再去出讓，最后能覆蓋土地收回的成本，那麼政府纔會去做這件事情。」

多位受訪的業內人士也認為，儘管方案資金無法完全覆蓋初始投資本金，但在當前市場環境下，對於信託投資人來説是相對合理的止損回款方式，也是打破項目僵局的相對最優解。

02

現場實探

工地荒草叢生，項目大名已被雜草掩蓋

7月19日，中房君實探世茂深港國際中心項目，現場除了已經交付入夥的一期公寓外，目前多個地塊如「世茂之都」、「世茂國際商務中心」仍舊處於停擺狀態，工地大門緊鎖，內部荒草叢生，部分建到一半的建築樓體則四處裸露着生鏽的鋼筋。

而項目二期的公寓則在建到近20層的進度之時，也由於世茂方迟迟未支付工程款而停工，連曾經最具昭示性的項目大名「世茂深港國際中心」，如今也幾乎被雜草掩蓋，一切跡象都顯示出，此處已經停擺許久。

與之形成強烈對比的是，世茂項目緊挨着的一塊住宅用地，當下正機械轟鳴，項目建設熱火朝天，該地塊是今年1月由中海拿下的深圳首塊出讓宅地，現場競價達到246輪，溢價率超70%，目前已定案名為「中海大運玖章花園」，「玖系」產品為中海旗下高端改善型定位。

　　「位置是不錯的，如果能改成宅地，會是下一個中海玖章」，鏈家大運中心旗艦店的曹經理在龍崗大運工作生活多年，其告訴中房君，由於位置可觀，世茂地塊被收儲后若能改成宅地性質再出讓，預計也將會和中海地塊一樣搶手，

　　「但對周邊二手房業主來説，可能就不太想見到這樣的改變，因為世茂本來是要這里建地標和配套的，而不是住宅。」

　　對於項目爛尾多年，曹經理也表示，不少片區居民以及行業從業人員均對此感到可惜，其認為，今年世茂深港國際中心項目若能成功盤活，對片區將帶來一定的正面影響，

　　「停工好幾年，項目一直以來其實就是個坑，城市面貌不好看，已經交付的一期公寓也沒有任何配套，甚至有些外地業主覺得項目爛尾了，該建的都沒有建，所以至今沒有來辦房產證，沒有收樓。」

中房君查詢到，2019年11月9日，世茂深港國際中心一期公寓採取夜晚突擊開盤的方式，並啟動了全城中介聯動轉介，佣金點數高達6個點，公寓户型面積區間為38~255平方米，備案均價約5.1萬元/平方米。

儘管開盤均價遠高於同片區二手公寓的「3字頭」，但項目頭頂「深圳第一高樓」光環，開盤當晚直至凌晨，仍有從各地趕來的投資客掃貨買房。

「不過，一期公寓業主自住的不多，大部分都是出租，目前40平方米左右的公寓，月租金在2100元左右。」片區中介告知中房君。

有龍崗片區的開發商人士也表示，對於關注片區面貌和投資環境的開發商、投資客來説，也十分期待此次政府能將世茂項目成功收儲並盤活，「世茂項目地塊大，配套多，如果都能重建起來，整個大運片區的生活品質乃至房價房租，都將會有明顯提升。」

03

一場盛宴，兩次流拍，三折收儲

從世茂，到深圳，也曾對世茂深港國際中心項目寄予厚望。

2017年，世茂集團以總價239.43億元的代價拿下地塊，創下了當時深圳土地拍賣史上第二高的「總價地王」紀錄，土地面積32.19萬平方米，總建築面積136.45 萬平方米，土地整體由12宗土地組成，包括商業用地、教育設施用地、公園用地等。

儘管沒有居住用地，但項目的規劃之宏偉仍舊超乎想象，總投資高達500億元，按照規定，將建一棟超600米的超高層建築，超越「平安金融中心」成為深圳第一高樓。

同時，項目還將建設深港國際會議展覽中心、深港青年合作創業中心、深港國際演藝中心、國際化學校、超五星級酒店及大型商業共14種頂級業態，開發周期預計10年，是世茂集團投資額最大的天字一號工程，也被定位為「深港合作」的重要標杆項目，項目案名「世茂深港國際中心」便由此而來。

2018年3月26日，「深圳市2018年第一季度新開工項目集中啟動暨世茂深港國際中心項目開工活動」在世茂深港國際中心項目現場舉行，彼時，還未退休的世茂集團董事局主席許榮茂以及一眾重量級嘉賓均出席了開工儀式。

2020年，出於項目開發面臨巨大資金壓力，世茂引入中信信託，以世茂深港國際中心項目為標的發起信託計劃，吸引無數投資者哄搶，瘋狂募資87億元。

2022年，中信信託宣佈其中的57億項目資金遇到兑付困難，后續，世茂集團出現流動性危機，包括世茂深港國際中心項目在內的各地樓盤陸續停工。

更殘酷的現實是，2023年，中信信託為挽回損失，申請查封項目資產並啟動司法拍賣程序，2023年7月，世茂深港國際中心項目首拍引發極大關注，但130億元的起拍價無人出價，最終流拍，11月，項目自降身價至104億元，卻再一次流拍。

直至今年年初，龍崗區在政府報告的2025年工作安排中提及——「全力推進世茂項目等百億項目加速建設」，項目命運再次有了懸念。數據顯示，2024年，龍崗區全年完成土地整備3.45平方公里，土地整備完成總量連續四年位居深圳全市第一。

本月，這場68億元的下場收儲，能否搶救「深圳第一高爛尾項目」引發熱議，李宇嘉向中房君表示，此次若在完成收儲之后，對項目地塊進行規劃調整，並根據新的用途進行出讓，可以儘快地讓項目的土地價值得到提振。

　　是重生倒計時，還是又一次荒誕自救，世茂深港國際中心下一步將走向何方，中國房地產報大灣區將持續關注。