東方證券-房地產行業1~6月房地產數據點評：數據進一步轉弱，Q3政策窗口打開-250720

（來源：研報虎）

　　6月銷售、房價跌幅均擴大，預估三季度量價下行壓力加劇，政策預期提升。國家統計局公佈1-6月房地產數據，1-6月全國商品房累計銷售額/銷售面積分別同比-5.5%/-3.5%，降幅繼續走擴。6月單月，銷售額為1.02萬億，同比-11.5%，降幅較5月擴大了4.4個百分點；銷售面積為1.05萬方，同比-6.5%，降幅較5月擴大了2.0個百分點。新房銷售下行斜率加大，與克而瑞百強房企銷售走勢基本一致。我們認為，新房市場通過「好房子」政策取得部分樓盤熱銷，但尚未達到能夠拉動全國新房銷售企穩的體量，同時舊庫存的去化仍不夠理想。

　　房價方面，70城新房和二手房價格指數環比跌幅均擴大，其中一線城市房價指數自5月以來邊際下行加速。6月單月，70城新房/二手房房價指數分別環比-0.3%/-0.6%，降幅較5月均擴大0.1個百分點。一線城市新房/二手房房價指數分別環比-0.3%/-0.7%，其中新房跌幅超過二三線城市，除上海高端豪宅項目集中入市使得價格環比上漲0.4%之外，北京、廣州、深圳房價指數均回落。

　　6月份市場量價數據下行，再次印證房地產基本面已全面走弱，我們預估三季度搶出口強度轉弱影響經濟增速，傳導至房地產市場可能使得量價下行斜率加大，三季度出臺託底政策預期提升。一線城市中北京、上海限購仍有放松空間，若進一步放松，將對市場有積極的信心提振作用；公積金提取政策若能在全國層面進一步放松，新增資金作為購房首付，或能明顯撬動市場短期回升；此外貨幣政策以及收儲、拆遷等資金支持政策也仍有寬松空間。

　　新開工同比降幅繼續收窄，得益於新供應地塊的性價比提升，開發商新增地塊盈利前景增強。1-6月新開工面積同比-20.0%，降幅較1-5月收窄了2.8個百分點；6月單月同比-9.4%，降幅收窄9.9個百分點。我們認為，由於第四代住宅的推廣、以及調規換地等操作的可能性，開發商新增地塊的盈利前景會增強，因此開工意願會更加強烈。這種意願會在年內的某個時間點帶來新開工同比增速降幅的收窄，目前看來，現在可能就是這個時間點。

投資建議與投資標的

我們不同於市場的見解：

　　1、去年9.24至今，房價反彈后再度回落，一部分地產股參與者對於房價是否處於築底階段存疑。但我們認為，所謂的底部本來就是鋸齒形築底，政策效果能夠支撐幾個月，效果消退后又回落一段時間，持續較長時間。這本來就是底部的實際形態，不用過於悲觀。

　　2、6月數據繼續下行再次印證基本面已全面走弱，市場預期顯著回落。我們認為當前或是較好的佈局窗口，我們對於地產股的看好，不依賴於短期地產政策的強度。

　　更多的考慮在未來一個季度內可能出現的政策邊際變化，以及地產行業風險評價回落，市場風險偏好上升帶來的股價上行機會。

　　建議關注股價彈性較強的標的：貝殼-W(02423，買入)、金地集團(600383，增持)、龍湖集團(00960，買入)、保利發展(600048，買入)、招商蛇口(001979，買入)、新城控股(601155，未評級)。

　　風險提示：地產政策出臺不及預期、國內經濟增速不及預期、房地產投資不及預期。