REITs I 產業園REITs領漲，張江集團擬再增持

來源：郁言債市

摘要

本周（2025年7月14日-18日）中證REITs全收益指數收於1104.55點，周度上漲0.06%，整體表現一般，市場情緒不高。我國REITs市場68個已上市項目本周總市值收於2046億元，環比下跌0.28%。

大類資產角度，隨着市場風險偏好提升，7月以來REITs漲幅不及權益和轉債。本周權益市場仍然領漲，滬深300、中證500、中證1000、恆生科技和中證轉債分別上漲1.09%、1.20%、1.41%、5.53%和0.67%，均跑贏REITs，滬金、滬銀也分別取得0.50%、2.84%的漲幅。

►二級市場

七大REITs板塊漲跌不一，能源設施跌幅最大達0.89%，產業園區、消費設施表現較好。能源設施板塊的7只REITs普遍下跌1-2%，其中明陽智能新能源、特變電工新能源跌幅靠前，可能是受戰配份額近期解除限售影響。京能光伏下跌可能受榆林光伏項目上網電量、結算電量下降的拖累。

部分產業園區項目表現亮眼。各產業園市場仍普遍承壓，以價換量仍是園區吸引租户的主要手段。可重點關注出租率表現相對較好或偏生產型的產業園區，如成都高投產業園、博時蛇口產園、臨港創新產業園和東久新經濟。

值得關注的是華安張江產業園REIT原始權益人進一步增持基金份額的計劃。當二級市場價格不高於華安張江產業園REIT擴募發行價格時，原始權益人上海張江高科及上海張江集團將擇機進行增持，累計增持金額合計不超過2億元。

市場整體成交活躍度繼續下降，日均成交額4.96億元、日均成交量1.12億份、日均換手率0.55%，環比分別下降9.92%、6.64%、0.04pct。

各板塊估值有所調整。從中債估值收益率來看，能源設施跌幅最大，中債收益率略有提升至0.82%，但仍為各板塊最低。交通5.40%、倉儲物流4.96%、產業園區4.72%靠前。從現金分派率角度看，產權類項目分派率較高的分別是產業園區4.28%、倉儲4.03%和消費3.68%，租賃住房平均分派率僅2.67%。

► 一級市場

首發項目中，中海商業、安博倉儲獲問詢，唯品會奧萊提交反饋。擴募項目中，中航京能光伏擴募終迎實質性進展。中航京能光伏擬新購入雲南省保山市的蘇家河口、松山河口水電站，裝機容量、營業收入分別在原始權益人實際控制人體系內排名靠前，經營表現優異，本次估值合計25.50億元。

風險提示：公募REITs相關政策出現超預期調整；基礎設施項目經營風險；資料來源及數據統計風險。

本周（2025年7月14日-18日）中證REITs全收益指數收於1104.55點，周度上漲0.06%，整體表現一般，市場情緒不高。中證REITs（收盤）指數收於875.82點，周度下跌0.09%。我國REITs市場68個已上市項目本周總市值收於2046億元，環比下跌0.28%。

大類資產角度，隨着市場風險偏好提升，7月以來REITs漲幅不及權益和轉債。本周權益市場仍然領漲，滬深300、中證500、中證1000、恆生科技和中證轉債分別上漲1.09%、1.20%、1.41%、5.53%和0.67%，均跑贏REITs，滬金、滬銀也分別取得0.50%、2.84%的漲幅。

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二級市場

1.1 價格：能源設施跌幅最大

本周七大REITs板塊漲跌不一，能源設施跌幅最大達0.89%，產業園區、消費設施表現較好。能源設施板塊的7只REITs普遍下跌1-2%，其中：中信建投明陽智能新能源（-2.15%）、華夏特變電工新能源（-2.04%）跌幅靠前，可能受部分戰配份額分別（將）於2025年7月2日、7月23日解除限售影響，對二級市場價格造成了一定的交易壓力。中航京能光伏下跌1.99%，可能受榆林光伏項目上網電量、結算電量下降的影響。2025年第2季度，榆林光伏項目上網電量、結算電量分別同比下降43.74%和43.67%，主要是受自然環境變化、電力外送壓力和供需不平衡、外部電網檢修等因素擾動。

部分產業園區項目本周表現亮眼。招商科創、中金湖北科投光谷、華夏和達高科和華夏合肥高新分別上漲3.05%、2.08%、1.55%和1.31%，帶動產業園區板塊本周領漲。從各項目的2季度經營情況來看，各項目產業園市場仍普遍承壓，各區域市場內存量以及新增研發辦公樓的供給也對產業園區形成競爭，「以價換量」可能仍是園區吸引租户的主要手段。可重點關注出租率表現相對較好或偏生產型的產業園區個券，如廣發成都高投產業園、博時蛇口產園、國泰君安臨港創新產業園和東久新經濟。

值得關注的是華安張江產業園REIT原始權益人及其控股關聯方進一步增持基金份額的計劃。原始權益人上海張江高科技園區開發股份有限公司及上海張江（集團）有限公司分別委託成立資產管理計劃，當二級市場價格不高於華安張江產業園REIT擴募發行價格時（3.373元/份），擇機進行增持，累計增持金額合計不超過20,000萬元（含此前已增持金額），增持期限為自2025年7月17日起，不超過12個月。7月18日華安張江產業園REIT的收盤價為2.835元/份。

1.2 流動性：整體成交活躍度繼續下降

本周市場整體成交活躍度繼續下降，日均成交額4.96億元、日均成交量1.12億份、日均換手率0.55%，環比分別下降9.92%、6.64%、0.04pct。

分板塊來看，本周日均換手率靠前的是市政環保（1.09%）、租賃住房（0.77%）和產業園區（0.70%）。各板塊換手率較上周均繼續下滑，其中消費設施較上周減少了0.30pct。倉儲物流、交通設施板塊成交活躍度仍然墊底。

個券層面，本周交易活躍度前三的分別是中金中國綠發商業資產REIT、華夏北京保障房REIT和華泰江蘇交控REIT，日均換手率分別為2.04%、1.62%和1.52%，其中綠發商業主要是近期新上市項目熱度較高所致，三隻REITs價格漲跌幅分別為-0.88%、+0.77%和+0.50%。

7月共有5個項目解禁。2024年隨着高股息策略佔優，春節后REITs整體迎來一波修復行情，且由於百貨商場、購物中心等消費資產類型的引入，2024年以來REITs申報、發行、上市數量明顯加快，截至2024年末已有29個項目上市，其中市場化戰略配售的鎖定期普遍為12個月，2025下半年至2026上半年陸續迎來解禁小高峰。2025年7月解禁的項目有5個，分別是華夏特變電工新能源（2025/7/2）、國金中國鐵建高速（2025/7/8）、華夏深國際倉儲物流（2025/7/9）、中信建投明陽智能新能源（2025/7/23）、鵬華深圳能源（2025/7/26）。之前擔心止盈對價格形成衝擊，現在通過大宗交易方式對價格的影響有待觀察，近期市場交投情緒有所回落，需關注近期解禁項目帶來的交易壓力。

1.3 估值：交通、倉儲、產業園估值靠前

本周REITs漲跌不一，板塊估值有所調整。從中債估值收益率來看，能源設施跌幅最大，中債收益率略有提升至0.82%，但仍為各板塊最低。交通（5.40%）、倉儲物流（4.96%）、產業園區（4.72%）板塊靠前，項目間估值表現分化較為明顯，個券具有挖掘空間。從現金分派率角度看，產權類項目分派率較高的分別是產業園區（4.28%）、倉儲（4.03%）和消費（3.68%），租賃住房平均分派率僅2.67%。經營權類項目的現金分派率注意考慮本金收回情況。

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一級市場

2.1 首發：中海商業、安博倉儲獲問詢，唯品會奧萊提交反饋

本周交易所分別出具了華夏中海商業資產、華夏安博倉儲物流的審覈意見，中金唯品會奧特萊斯提交了審覈意見的回覆。

華夏中海商業地產REIT審覈關注的問題主要有項目合規性（項目公司的貸款合同的權利限制、經營資質到期、租賃合同備案）、項目運營（主力店/專門店等租金變化、新能源汽車租户情況、租約集中到期風險和主動調整租户計劃、調整改造及資本性支出、電影院經營模式、中國海外發展其他同類資產情況和競爭衝突）、項目估值（租金增長率、其他收入、運營成本和資本性支出）等。

華夏安博倉儲物流REIT審覈關注的問題主要有項目合規性（廣州開發區項目換證、租賃合同備案、地塊投資強度）、項目運營（租户重要現金流提供方穩定性、退租情況、招租和去化、安博同類資產運營及競爭衝突）、項目估值（租金價格、租金增長率波動、出租率）等。

中金唯品會奧特萊斯REIT審覈關注的問題主要有項目運營（聯營扣率等業務模式、保底條款情況、租約集中到期風險、關聯方資金拆借）、項目估值（租金增長率、收繳率）、運營管理（運營管理安排）等。

截至2025年7月18日，年內剩余潛在發行項目7-10單左右。具體來看：

當前已獲批正處於已發行待上市的有5單（中銀中外運倉儲物流6月26日基金合同生效、創金合信首農產業園7月11日基金合同生效、華夏華電清潔能源7月14日基金合同生效、南方萬國數據中心7月18日基金合同生效、南方潤澤科技數據中心7月18日基金合同生效），交易所已反饋10單（中金唯品會奧特萊斯2025-7-18、華夏安博倉儲物流2025-7-17、華夏中海商業資產2025-7-15、華夏中核清潔能源2025-7-9、創金合信電子城產業園2025-7-2、華夏凱德商業資產2025-5-12、中信建投沈陽國際軟件園2024-12-12、建信建融家園租賃住房2024-4-15、華夏萬緯倉儲物流2024-4-15、建信金風新能源2023-10-22）

2.2 擴募：中航京能光伏擴募終迎實質性進展

中航京能光伏於2024年4月1日提交擴募申請，2025年4月15日交易所才反饋了審覈意見，7月18日項目組提交了審覈意見答覆，申請以來時間已超過1年。

中航京能光伏首發資產為陝西榆林光伏項目、湖北隨州的晶泰光伏項目，本次擬新購入雲南省保山市的蘇家河口水電站、松山河口水電站，在保山能源及下屬公司持有的26座水電站中，裝機容量分別為315、168兆瓦，2024年度營業收入分別為2.28、1.17億元，兩個項目分別位列第一、二位，在原始權益人實際控制人體系內排名靠前，經營表現優異，本次估值合計25.50億元。

2.3 本周其他要聞

1、南京新工產園基礎設施公募基金REITs（規模≥10億元）和廣州安居集團租賃住房基礎設施公募基金REITs（規模≥8億元）啟動招標。

2、【華夏合肥高新REIT】將於2025年7月22日14:00-16:00在合肥創新產業園一期D8棟二樓會議室舉辦投資者開放日，解讀Q2經營情況並組織項目現場調研。

3、【工銀蒙能清潔能源REIT】原始權益人變更3.2億元回收資金用途，從原計劃的庫布齊沙漠新能源項目轉向「阿電入烏」區域互濟新能源項目。

4、【中金山東高速REIT】2025年6月主要運營數據公告：鄄菏高速當月通行費收入2187萬元，環比-0.5%，同比-8.3%；日均車流量18,753輛次，環比+6.0%，同比-13.8%。

5、【易方達深高速REIT】2025年6月主要運營數據公告：益常高速當月路費收入2789.67萬元，環比+6.6%，同比-14.8%；日均車流量4.48萬輛次，環比+15.9%，同比-19.6%。

6、【招商高速公路REIT】2025年6月主要運營數據公告：亳阜高速通行費收入3,508萬元，環比-1.7%，同比+3.6%；日均收費車流量14,153輛次，環比+7.9%，同比+3.3%。

7、【中金安徽交控REIT】公告2025年第三次分紅，每10份派現1.67元，共計分配1.67億元，佔基準日可供分配金額的99.63%，權益登記日為7月22日。發佈2025年6月主要運營數據公告，沿江高速日均車流量20,189輛次（環比+3.36%，同比+4.92%），路費收入7,543萬元（環比+1.56%，同比+11.76%）。

8、【中金普洛斯REIT】公告2025年度第二次分紅，每10份派現0.4059元，共計派發7867萬元，佔基準日可供分配金額的94.99%，權益登記日為7月22日。

9、【中金湖北科投光谷REIT】公告2025年第二次分紅，每10份派現0.25元，共計分配1500萬元，佔基準日可供分配金額的99.79%，權益登記日為7月22日。

10、【中金聯東科創REIT】公告2025年第二次分紅，每10份派現0.4元，共計分配2000萬元，佔基準日可供分配金額的99.47%，權益登記日為7月22日。

風險提示：

公募REITs相關政策出現超預期調整：若公募REITs相關政策出現超預期調整，可能導致公募REITs的供需格局發生變化，從而影響公募REITs流動性和市場價格。

基礎設施項目經營風險：公募REITs的收益取決於所投基礎資產的正常經營。若出現不可抗力等各類事件導致基礎資產無法經營或無法出租，或基礎資產未購買財產一切險及公眾責任險等保險，或投保金額無法覆蓋基礎設施項目評估價值，將對項目分紅、二級市場價格等產生顯著影響。

資料來源及數據統計風險：本文數據主要依靠監管部門網站、WIND、公募REITs招募説明書、公告等，存在部分信息收集不完整、統計遺漏的風險，導致結果出現偏差。

分析師：姜丹分析師執業編號：S1120524030002

分析師：鄭日誠

分析師執業編號：S1120524040003

證券研究報告：《產業園REITs領漲，張江集團擬再增持》

報告發布日期：2025年7月20日