國資物企「十五五」規劃前瞻系列文章：⑤競爭策略

2025年，「十五五」新篇章的帷幕正徐徐拉開。作為國民經濟和社會發展的重要基礎服務領域，物業管理行業，特別是肩負着特殊使命與責任的國資背景物業服務企業（國資物企），正站在一個承前啓后的關鍵戰略節點。外部環境深刻變革、政策導向持續深化、行業格局加速重構、技術革命日新月異，多重變量交織疊加，既孕育着前所未有的發展機遇，也帶來了嚴峻複雜的挑戰。能否科學研判未來趨勢、精準錨定發展方位、系統謀劃競爭策略，將直接決定國資物企在「十五五」乃至更長周期內的高質量發展成效與國家戰略意圖的落地效果。

值此戰略規劃啟動的關鍵時期，中指研究院推出《國資物企「十五五」規劃前瞻系列文章》。包含五篇核心內容：宏觀環境、政策環境、行業現狀、發展趨勢、競爭策略（點擊藍字直達對應文章）。本研究立足國資特性與行業脈搏，深入分析關鍵驅動因素與核心命題，旨在為行業提供系統性、前瞻性的決策參考，助力國資物企決策層明晰「十五五」發展方位，釐清戰略實施路徑，凝聚規劃編制共識，為科學繪製新周期發展藍圖、實現經濟效益與社會價值統一奠定堅實基礎。

順勢而為：把握市場發展脈絡，展望「十五五」戰略佈局

2025年是「十四五」規劃收官之年，也是「十五五」謀篇佈局之年。值此之際，多家物業企業基於行業與企業發展現狀，在各企業年初召開的年度會議上，聚焦當下的行業熱點，總結2024年以來的發展經驗與教訓，並據此提出了企業在2025年的發展戰略。其中，市場聚焦深耕、團隊人員優化、服務品質提升、嚴格把控風險等內容，成為本年度物業企業戰略舉措中提及頻率相對較高的內容。

表：2025年部分物業企業年度會議提出的戰略方向

資料來源：中指研究院整理

而從長期發展戰略與願景來看，物業企業基於自身企業背景、企業規模、資源稟賦的差異，各自選擇了不同的業務方向作為企業的戰略聚焦點。保利物業是大型央企的代表，作為「大物業時代的國家力量」，全方位踐行「善治善成 服務民生」的企業使命，為國家經濟與民生福祉的新發展，書寫物業服務的「軟基建」價值。萬物雲作為重視空間與科技的頭部民營物業企業，積極進行空間和客户的拓展，以「重塑空間效率，服務歷久彌新」為企業使命，始終保持對空間及資產、對廣大客户及廣大服務者的尊重，堅持做好服務者且勇於創新，並將持續致力於通過科技的投入優化服務能力。新希望服務深耕中國都市圈和城市羣，是四川本土港股上市的區域型物企代表，且背靠世界500強企業新希望集團，具有得天獨厚的品牌優勢與民生產業供應鏈優勢，具備平臺型物業企業的特徵，其重點圍繞「資產增值保值」與「生活安心美好」，為不同業態提供物業服務、生活服務及商業運營服務，以成為「值得託付幸福的民生服務運營商」為企業願景。卓越商企服務則重點聚焦專業賽道，秉持「遠大理想，點滴成就」的品牌主張，將核心業務聚焦商企服務領域，通過科技賦能、創新商業模式，加快規模化發展，持續提升服務價值與內容，構建商務生態服務體系，解放客户企業核心生產力，助力客户實現遠大商業願景。

表：各類物業企業發展戰略與願景

資料來源：中指研究院整理

展望「十五五」期間，挑戰與機遇並存。物業企業可能持續面臨規模增長乏力、盈利水平下行等壓力，也將迎來數字化轉型、社區經濟升級、相關政策支持等多重發展機遇。開展「十五五」戰略規劃，將有利於物業企業進一步明確發展戰略、發展目標與發展路徑。中指研究院作為一家獨立的第三方機構，能夠更全面、更深刻地認識行業發展情況和競對情況，可以在以下六個方面為企業的「十五五」規劃賦能，助力物業企業的「十五五」規劃撰寫與落地：

圖：中指研究院「十五五」規劃賦能方向

資料來源：中指研究院

在規劃的研究思路方面，中指研究院通過對行業外部環境、企業內部環境以及同類企業對標案例的戰略分析，來支撐企業的戰略定位、戰略原則、發展目標等戰略內容的制定，並通過目標拆解與路徑細化以推動戰略執行，並構建相應的保障措施，以確保企業的戰略規劃能夠順利落地。

圖：中指研究院「十五五」戰略規劃研究思路

資料來源：中指研究院

聚焦深耕：區域、業態、客户三維深耕，增強效益構築競爭壁壘

隨着中國房地產市場的環境轉變，物業管理行業也正在由傳統的增量市場逐漸轉為存量市場，行業發展邏輯由過往的「規模至上」逐漸轉變為「效益優先」。在此背景下，物業企業摒棄了過往的粗放式發展模式，改為專注於佈局業態有優勢的區域，做好自身更擅長的業務，以實現高質量發展，區域聚焦和城市深耕已成為當下的行業共識。越來越多的企業開始制定明確的城市深耕計劃，設定單個城市內的在管項目數量或規模目標，以集中資源提升項目質量和運營效率。

表：物業企業區域深耕戰略內容與舉措

資料來源：中指研究院整理

企業經營策略從規模優先轉為效益優先，需要摒棄過去的粗放的經營模式，由「業務擴張」轉變為「戰略聚焦」，除了要對項目的質效進行把控外，還要發揮集約優勢，形成規模效應、集聚效應。優秀上市公司的深耕策略從最初的區域深耕，到后續的區域與業態深耕並重，再到當前區域、業態、客户三個維度的深耕，全方位提升企業效率，多角度降低企業成本。

對特定業態和專業賽道的聚焦深耕逐步成為部分物業公司重點發力方向。隨着行業不斷發展，各類細分賽道涌現，新的業態、新的賽道為行業帶來了更大的想象空間。然而不同賽道、不同業態的服務專業性較強，如果盲目擴展可能會消化不良、適得其反。因此，聚焦優勢領域、發力重點賽道尤為重要，不少企業明確表明拓展方向僅聚焦少數幾種業態。如融創服務明確表明「不追求盲目擴張」，並特別強調對非住宅業務進行創新佈局，其非住宅業務主要聚焦三類業態：高端辦公及商務服務、專業智慧的醫院服務，以及綜合全面的城市服務。

此外，部分物業公司對服務的特定客户羣體進行聚焦深耕，持續挖掘客户的多元服務需求，逐步提升自身的綜合服務能力。尤其在IFM領域，不同類型客户的服務需求差別較大，深耕優勢客户羣體並強化專業服務能力，可以顯著提升市場競爭力，構築競爭壁壘。保利物業深耕金融、税務、交通、能源和通訊等國資優勢領域，並積極開拓新制造、新能源和新技術等「三新」產業資源。

星河智善商企面向五大核心客羣，推出綠色健康服務、精英商務服務、人文空間服務、資產增值服務四大產品系列，提供八大專業解決方案，包括空間締造、高端商務、綠色能源、健康餐飲、環境治理、產業助力、智能安防、資產增值等服務。

表：星河智善商企IFM領域四大產品系列

資料來源：中指研究院整理

降本增效：破解經營困局，多維度優化人員成本提升運營效率

近年來，物業費上漲緩慢，物業企業在管面積增速降低，營收增速逐年放緩，百強企業增收不增利現象仍在持續，毛利率和淨利率雙雙下降，疊加房地產市場的調整和經濟環境的變化，物業管理行業面臨着前所未有的挑戰。為緩解企業經營困局，不少企業基於自身的業務實踐，探索並推動降本增效策略的實施，並把降本增效視爲了企業「十五五」戰略規劃的重要環節。

人力成本是當前物業企業成本構成中最大的支出項，從過去的數據來看，通常佔總成本的四至五成左右。隨着全國十余省份陸續上調最低工資標準，多地人社局上調2025年社保繳費基數，企業用工成本存在進一步提高的壓力。在此背景下，降低人力成本的最直接的方式就是減少對用工的需求，具體策略包括：持續優化組織架構，落實扁平化管理，提高決策效率；藉助多元化用工模式、科學定崗等方式優化人力資源；通過科技賦能、技術替代人工、業務外包等舉措管控員工成本。此外，通過注重企業文化建設，增強員工歸屬感，降低流失率，也能夠避免不必要的人員成本。

從人力成本優化的成效來看，2024年物業服務上市公司的人員成本均值為16.45億元，較上一年微增0.44億元；雖然人員成本均值增加，但其增速小於營業成本均值的增速，人員成本佔總營業成本的比例下降，2024年為42.36%，較上一年減少1.82個百分點，物業企業的人力成本控制策略已初見成效。

圖：2022-2024年物業服務上市公司人員成本均值及佔營業成本比率

供應鏈也是物業企業實現降本增效的重要途徑，供應鏈優化能夠讓物業企業以更低的成本，獲取更加優質的產品或服務供應。物業企業可向上游延伸，接入供應鏈體系，通過成為供應商的方式，為自己定製最適合的產品，如越秀物業與奧的斯的快速電梯成立合資公司，參與電梯業務。這種模式可以從需求端轉變成供應端，在採購和運維等環節中獲得較為優勢的地位。或是與合作方簽訂長期戰略，利用自身市場優勢，獲得更優惠的價格和更優質的產品。對於供應商而言，為具有一定品牌影響力的企業長期、穩定提供產品，是提升供應商口碑、降低企業經營風險的很好的方式。這種合作模式並不侷限於品牌大廠之間的強強聯合，只要物業企業具有穩定的需求，就可以在談判中獲得優勢。

圖：中海物業的無人機傳輸回來的樓體掃描情況

科技賦能是當下最常見的提升運營效率的方式。科技硬件工具能夠直接提升服務效率，通過引入服務機器人、智能設備，或是在關鍵部位設置傳感器，利用智能管理平臺，實現無人化操作，提高服務效率。例如，中海物業利用搭載無人機對高層建築外牆飾面安全信息、樓體違建等情況進行長期跟蹤監測，主動預防外牆空鼓、開裂破損等安全事故的發生，同時，無人機還能執行航拍、外牆清洗等其他任務，一機多能，在提升效率的同時提高了業務範圍。軟件則可以優化業務流程，重構業務平臺，從而提升管理效率。通過智能管理平臺，分析相關數據，優化業務流程，拆解複雜項目，智能協調工作，也能夠達到降本增效的目的。例如，萬物雲的靈石邊緣服務器和飛鴿任務平臺共同搭建起智能管理新模式，通過二者互聯互通，實現了AI巡檢、智能調度，大大提高了工作效率。

通過管理流程優化提高管理效率，同樣是物業企業實現降本增效的關鍵。物業企業應優化內部管理流程，減少管理層級，提高管理效率。通過引入信息化管理系統，實現辦公自動化和無紙化，降低辦公費用。此外，企業通過建立科學的預算管理制度，嚴格控制各項管理費用，確保管理費用在合理範圍內。

國資物企「十五五」規劃前瞻系列文章：⑤競爭策略（本篇）

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2025中國物業服務百強企業研究報告

www.cih-index.com/report/detail/97475.html?agentcode=242438

2025中國物業服務上市公司TOP10研究報告

www.cih-index.com/report/detail/99220.html?agentcode=242438

2024中國物業管理行業市場總結&2025趨勢展望

www.cih-index.com/report/detail/90254.html?agentcode=242438

2024中國物業服務百強企業研究報告

www.cih-index.com/report/detail/85385.html?agentcode=242438

2024年中國房地產服務品牌價值研究報告

www.cih-index.com/report/detail/83411.html?agentcode=242438

2024年中國物業服務價格指數研究報告

www.cih-index.com/report/detail/90236.html?agentcode=242438

2024物業上市服務公司ESG測評研究報告

www.cih-index.com/report/detail/90235.html?agentcode=242438

物業管家發展白皮書

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