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2025-07-18 09:20
(來源:每財網)
上半年樓市正在築底。
文/每日財報 仲宇
經過三年的深度調整后,宏觀政策不斷加碼逆周期調節,引導房地產行業「止跌回穩」。
7月15日,國家統計局發佈的最新數據顯示,今年上半年,全國新建商品房銷售面積同比下降3.5%,商品房銷售金額下降5.5%,一二三線城市新建商品住宅銷售價格仍然有所波動,但是相比2024年同期的大幅回撤,總體上朝着止跌回穩的方向邁進。
「好房子」在2025年政府報告中首次被提出,且伴隨着《住宅項目規範》的正式施行,房地產行業迎來了由「量」向「質」發展的轉型里程碑。
正所謂,大浪淘沙始見金。
在6月18日舉行的2024年年度股東大會現場,龍湖集團董事會主席宣告道,2025年將是龍湖在債務方面穿越周期的最后一年。並且,基於愈加穩固的財務基本盤,管理層用基本盤、增長盤、創新盤向外界闡述了龍湖未來的發展路徑,描述了龍湖未來的畫像。
在多數同行仍深陷虧損、頻傳債務違約的行業背景下,龍湖卻已着眼未來,底氣來源於前瞻性的戰略佈局。2024年,龍湖集團首次對外講述自身的發展新模式——用長線的經營性現金流取代過往的高槓杆,用經營性收入的增長構建新的業務結構,實現債務與收入利潤的雙轉換。今年上半年,龍湖集團實現總合同銷售金額350.1億元,合同銷售面積261.4萬平方米。同期,龍湖集團實現經營性收入141.5億元(含税),持續增長的同時再創半年曆史新高。
通過龍湖的路徑觀察整個行業,經過大浪淘沙后的房企的確正在跨越舊時代,走向新紀元,鍾擺悄然迴歸。
安全重於發展,債務且降且優化
近兩年,房地產行業信用風險頻發,但龍湖集團憑藉始終保持克制、審慎並高度自律的態度,將債務安全放在首位,成為全行業「化債」的優等生。
自2023年起,龍湖從「循環債務」的思維中走出來,通過正向的經營性現金流去主動壓降負債,以保持集團整體發展的「安全度」。
根據財報數據,截至2024年,龍湖已經連續兩年實現集團經營性現金流為正,累計壓降有息負債超過300億元:有息負債已經降至1763億元,淨資產負債率同比下降4.2個百分點至51.7%,資產負債率(剔除預收款后)同比下降3.2個百分點至57.2%,較三年前累計壓縮了10.2%,多項核心財務指標持續優化。
規模壓降的同時,龍湖的債務結構也在持續優化調整。截至2024末,龍湖83%的融資來自於銀行的間接融資,且得益於借貸年期更長、成本更低的經營性物業貸,成本創下了近五年新低的4%,將平均賬期拉長至10.27年。
2025年以來,龍湖集團繼續保持審慎的財務紀律與有序的償債鋪排,遵循按時還貸、不展期、不逾期的財務鐵律。上半年,龍湖集團如期累計兑付了70億元的境內公開債券,7月3日兑付逾17億元公司債,7月15日又兑付5億的公司債,併爲下半年及后續到期的債券提前做好償債準備。
管理層在股東大會上透露,今年預計新增經營性物業貸100億元以上,該類貸款賬期通常在10年至15年,龍湖集團可以通過持續的租金收入進行償還,進一步夯實了龍湖的財務基本盤。
也因此,管理層將2025年定調為穿越債務周期的最后一年。
多航道協同並進,
增長盤詮釋新思路
在國內經濟處於新舊動能轉換的關鍵時期,房地產行業、房企們亦需要跟上步伐,以適應新時代發展內涵的要求。實際上,龍湖在業務結構上早已進行第二曲線的佈局,除了開發業務之外,集團通過運營和服務兩大板塊構建起由商業投資、資產管理、物業管理和智慧營造四大航道集成的經營性業務,在協同並進之下不僅撐起了集團整體的利潤盤面,更是未來公司增長的重要來源。
根據財報數據,龍湖2024年經營性收入為267.1億元,同比增長7.4%,對集團整體收入貢獻佔比為21%,覆蓋股息及利息倍數同比大幅提升至2.39倍;到今年上半年,在低迷的大環境中龍湖的運營及服務業務仍保持韌性,實現經營性收入141.5億元(含税),其中運營收入70.1億元(含税金額75.0億元),服務收入62.6億元(含税金額66.5億元)。
具體來看:
(1)運營板塊由商業投資和資產管理兩大航道構成。
龍湖的商業投資航道收入規模穩居國內頭部陣營,截至2025年上半年末,龍湖商業已開業90座,整體開業率高達97%,在日趨複雜的消費環境中,集團以「一店一策」差異化經營戰略適應時代背景下的實體商業之變,運營數據保持在行業高位水平;根據管理層規劃,至2025年底,累計開業項目將達到100個。
資產管理方面,龍湖在2024年將長租公寓航道正式升級為「龍智資管」品牌,定位為「全周期全業態資產管理運營商」,旗下擁有冠寓、霞菲公館、歡肆、藍海引擎、佑佑寶貝、椿山萬樹6個運營品牌,涵蓋了長租公寓、服務式公寓、活力街區、產業辦公、醫養等多種業態。其中,龍湖冠寓最為成熟,截至2025年上半年末,已佈局全國一二線核心城市,累計開業超300家門店,開業房間數量約12.7萬間,開業、獲客規模穩居行業第二,開業3個月以上的運營期出租率為96.6%,利潤在行業居首。
(2)服務板塊由物業管理和智慧營造兩大航道構成。
龍湖在物業管理方面秉承「善待你的一生」的企業價值主張,其「滿意 + 驚喜」的服務早已深入人心,目前在管面積達到4.1億平方米,涵蓋住宅、商業、寫字樓等13類業態,項目超2200個,連續16年客户滿意度超90%,構建起了深且寬的品牌護城河。
智慧營造航道,得益於集成了龍湖三十余年全業態建造、運營經驗及行業領先的數字科技能力,龍湖持續聚焦大客户戰略,提供高品質、全業態、數字化的「一站式解決方案」,與螞蟻集團、小米集團、清華大學等大廠及高校等行業機構建立了良好的合作關係;2024年,該航道營收增速超50%,增速及利潤率也已躋身行業頭部陣營。
總體而言,憑藉在「開發 + 投資 + 運營」中積累的數十年的經驗,龍湖在行業摸索轉型之際,以協同並進的的發展思路帶來新的增長動力,為行業走向「輕資產運營」提供了樣本。
構建創新盤,打造新引擎
根據龍湖集團的時間表,2025年,龍湖集團「兩個轉換」中債務轉換已經接近尾聲,而經營性業務四大航道也已逐步實現出強大的競爭優勢。基於債務結構的優化和各項業務持續正向的經營性現金流,龍湖集團着眼於未來,正在積極構建創新盤。
根據管理層規劃,以「一個龍湖、直達用户」的生態價值及AI智能化賦能打造的「智創空間、智享服務」戰略,有望成為龍湖集團未來發展的新增長引擎。
其中,「一個龍湖、直達用户」的生態價值,是針對龍湖龐大的會員體系。在今年下半年,龍湖集團將會把所有航道的會員權益,聚合在「龍湖」APP上;未來,以用户價值為核心,龍湖的各項權益、福利和產品服務將通過線上的方式,直達龍湖2000萬會員用户。
AI智能化賦能,則是龍湖基於未來的部署。在過往超百億的投入之下,龍湖的數字化能力取得了豐富成果,亦始終處於行業前沿。目前,龍湖的各個航道均構建了數字化底座,並將數字化技術武裝到業務的各個環節。在此基礎之上,AI智能化賦能是龍湖結合當前AI風口,在數字化基礎上進一步的智能化探索,以取得更高的經營效率。基於此,在「空間即服務」之上,龍湖於2025年正式提出了「智創空間、智享服務」的新戰略,以引領穿越債務周期的龍湖駛向更遠的彼岸。
周期之輪滾滾而過,唯有着眼長遠、提前佈局、穩中求進、積極創新,才能穿越周期的迷霧。龍湖集團在行業劇變之際反映迅速,用新航道產生的內生動力取代舊業務的槓桿,整合旗下資源不斷創新,用新質生產力敲開了新時代的大門。