國資物企「十五五」規劃前瞻系列文章：④發展趨勢

2025年，「十五五」新篇章的帷幕正徐徐拉開。作為國民經濟和社會發展的重要基礎服務領域，物業管理行業，特別是肩負着特殊使命與責任的國資背景物業服務企業（國資物企），正站在一個承前啓后的關鍵戰略節點。外部環境深刻變革、政策導向持續深化、行業格局加速重構、技術革命日新月異，多重變量交織疊加，既孕育着前所未有的發展機遇，也帶來了嚴峻複雜的挑戰。能否科學研判未來趨勢、精準錨定發展方位、系統謀劃競爭策略，將直接決定國資物企在「十五五」乃至更長周期內的高質量發展成效與國家戰略意圖的落地效果。

值此戰略規劃啟動的關鍵時期，中指研究院推出《國資物企「十五五」規劃前瞻系列文章》。包含五篇核心內容：宏觀環境、政策環境、行業現狀、發展趨勢、競爭策略。本研究立足國資特性與行業脈搏，深入分析關鍵驅動因素與核心命題，旨在為行業提供系統性、前瞻性的決策參考，助力國資物企決策層明晰「十五五」發展方位，釐清戰略實施路徑，凝聚規劃編制共識，為科學繪製新周期發展藍圖、實現經濟效益與社會價值統一奠定堅實基礎。

規模空間：存量藍海持續擴容，長坡之上積雪可期

1.上游增量市場收縮，管理面積和業績增速趨緩

隨着上游開發市場增量空間的持續收窄，在房地產行業全面轉入存量運營時代背景下，物業管理行業已進入發展動能轉換期。據全國經濟普查公告數據，2023年，物業管理企業法人單位全年實現營業收入16960.5億元，2004-2023年均複合增速18.43%；分階段來看，2018-2023年的複合增速下降，由於該階段房地產市場經歷了由盛轉弱，複合增速還維持在10%以上。

2021年以后，物業管理行業的發展速度持續顯著放緩。一方面，管理面積增速進一步下降，部分企業甚至出現負增長。截至2024年底，百強企業管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增長2.18%，增速較上年下降4.03個百分點。另一方面，物業企業營業收入增速也呈現顯著持續放緩，已經下降至5%以內。

2. 存量市場空間巨大，總營收1.7萬億元

物業管理行業兼具存量市場服務和增量市場服務的雙重屬性，未來以存量市場服務為核心，增量市場服務的重要性將持續下降。儘管物業公司不可避免地進入存量運營時代，但行業廣闊的市場空間藴含着巨大的發展潛力，值得物業公司進一步深拓。

從營收規模來看，物業管理行業作為勞動密集型服務業的核心賽道，其營收規模已超越餐飲業、住宿業、郵政業、居民服務業等傳統服務業，凸顯出強勁的市場需求韌性及長期增長潛力。據第五次全國經濟普查公告公佈的數據，2023年，物業管理企業法人單位全年實現營業總收入16960.5億元，高於第三產業中其他幾個相似的勞動密集型服務業，包括餐飲業，郵政業，住宿業，居民服務、修理和其他服務業。未來，在政策支持、消費升級、技術賦能、業務優化等多重力量驅動下，物業管理行業的營收規模將保持持續增長。

3. 追求合理利潤率水平，保持「長坡薄雪」，注重長效發展

近年來，物業管理行業的利潤率水平持續下降。2024年，百強企業的毛利率和淨利率分別為19.87%和4.98%，較2021年分別下降5.24個百分點和4.10個百分點。未來，行業的利潤率水平或將進一步下探，但降幅逐步收窄。

利潤率的下行印證了行業逐步由「增量市場」向「存量市場」的演變。物業管理是「長坡薄雪」的行業，目前的低毛利更貼近物業管理的業務本質。增量市場的收縮導致高毛利業務大幅減少，毛利率必然呈現下行趨勢。存量市場逐步成為物業公司的核心市場，而基礎服務低附加值、低毛利的特徵顯著。因此，毛利率下降本質上是行業利潤率更趨合理的表現，也是行業逐步轉入存量市場的必然結果。

市場拓展：「拓優」和「逐劣」延續，「守盤」與「拓盤」並重

1. 聚焦高效能高價值項目，主動割捨低質效項目或將持續

在行業由「增量擴張」到「存量深耕」，由「規模為王」向「績效優先」轉變的大背景下，物業公司不斷調整拓展策略，聚焦高能效的優質資產與核心項目，注重項目的現金流保障能力和盈利能力，提高市場拓展質量。濱江服務始終堅持以品牌及高品質服務拓展市場，在新的市場環境下嚴控項目准入門檻，動態優化資源配置，通過跨部門協同與全員努力，構建有機市場拓展生態，持續提升項目含金量。

表：部分物業上市公司市場拓展策略

資料來源：企業年報及公告，中指研究院整理

同時，物業企業權衡規模與效益，主動退出低質、低效項目，持續優化在管組合，未來「拓優」（拓展高價值項目）與「逐劣」（清退低效項目）或將持續。退出劣質項目本質上是經營效率的必然選擇，可釋放資源投入高回報領域。物業公司主動割捨項目主要是那些在財務狀況、設施設備維護、業主管理難度、資源配置、項目改造升級等多方面沒有優化空間的低質效項目。

2. 市場競爭程度加劇，「守盤」與「拓盤」同等重要

在存量博弈時代，企業競爭格局正發生結構性轉變，物業企業面臨雙重壓力傳導，一是優質項目稀缺性持續攀升，市場拓展門檻顯著提高，資源爭奪越來越激烈；二是項目流轉現象加劇，這一趨勢已逐步向住宅賽道滲透，越來越多的住宅項目通過業主委員會成功實現物業服務商的汰換更迭，給物業企業帶來更大的競爭壓力。

由於市場競爭加劇以及物業企業或主動或被動退出低質效項目，行業的項目留存率顯著下降。2024年，百強企業項目留存率為96.81%，較上一年下降1.36個百分點，相較以往年份降幅較大。當前，部分企業退出項目數量較多，對企業的戰略發展、業務拓展、市場競爭等方面也會造成一定影響。

物業企業需要保持清醒認知，退出項目是質量管控的底線手段而非目標。「質量優先」絕不否定規模價值。在競爭加劇的市場環境下，「守盤」與「拓盤」同等重要，這就要求企業建立科學的項目質量評估管理體系，對項目的收繳率、現金流、設施設備、業務潛力、資源配置等多維度進行綜合決策，定期分析項目的運營管理情況和綜合質量水平，及時發現問題和風險並採取相應措施。

圖：物業公司項目質量評估管理體系

資料來源：中指研究院

3. 市場化仍是必然趨勢，併購市場更趨謹慎但仍有機會

長期看，物業服務企業獨立市場化是必然趨勢。首先，在存量市場下，地產關聯方能給予的增量項目支持將會越來越少，物業公司的項目源將聚焦第三方存量項目，企業間對項目的爭奪戰將愈演愈烈，物業公司必須提升獨立市場拓展能力。如果物業公司仍然對關聯地產方存在依賴，很容易在市場化競爭環境下被淘汰。其次，關聯地產方在業務上對物業的賦能也越來越少。非業主增值服務持續縮水，新房市場帶來的美居服務和經紀業務需求亦大幅下跌。物業公司必須結合存量市場的具體場景，探索真正適合自身發展的業務類型及業務模式。最后，地產關聯方的風險尚未完全出清，不少物業企業因關聯方應收賬款問題導致淨利潤下滑甚至為負，現金流被侵佔，年報難產等問題，獨立市場化是降低此類風險的重要路徑之一。

表：部分物業服務企業的併購策略/態度

資料來源：上市公司年報及公告，中指研究院整理

併購市場更趨理性，但仍有機會。第一，在存量市場下，關聯方賦能不斷減弱，市場拓展競爭激烈，部分物業公司仍然在關注優質的併購標的。綠城服務在併購投資方面將更加聚焦戰略核心能力的培育、專注主營業務，並嚴格落實投資原則。第二，經過近幾年資本市場的調整，物業公司的估值逐步迴歸理性，優質資產仍具備投資價值。金科服務認為在收併購領域，行業併購估值已逐步恢復理性，集團現金流充裕，將持續關注物業服務項目的併購機會，將聚焦在管核心區域的獨立第三方優質物業標的。第三，國家層面發佈相關政策支持公司間併購重組和資源整合。2025年5月16日，證監會發布【第230號令】《關於修改<上市公司重大資產重組管理辦法>的決定》，有利於各項措施全面落地，進一步釋放市場活力。此外，隨着國企改革提升行動的深入實施，地方國企資源整合迎來機遇期。

基礎服務：「壓艙石」作用愈發顯著，質價相符機制創新探索

1. 基礎服務收入貢獻尚有提升空間，成為企業發展壓艙石

近年來，隨着房地產市場下行，物業公司的業務結構發生顯著變化，突出表現爲基礎服務在整體業務中的佔比持續提升。2024年，百強企業基礎服務收入均值為13.43億元，在營業收入中的佔比為83.71%，同比提升1.66個百分點，且近幾年該佔比連續保持增長，基礎服務的壓艙石作用顯著。

圖：2021-2024年百強企業基礎服務收入均值及佔比情況

中指研究院

短期來看，未來基礎物業服務收入佔比或將進一步提升。一方面，伴隨地產增量市場的持續收縮，非業主增值服務收入在企業營業收入中的佔比將越來越低。另一方面，對於社區增值服務和創新型服務，物業企業佈局多年，至今仍處於探索階段，不少物業企業仍在調整、聚焦、收縮多元業務。但取得持續且穩健的增長並形成成熟的業務模式還有一定難度，面臨較大壓力。

2. 物業費調價意識覺醒，「質價適配」機制加速重構

自2024年各地物業費限價政策落地以來，全國多個主要城市相繼掀起物業費調價潮。截至目前，圍繞物業費降價、物業服務標準的爭議仍在持續發酵，引發社會廣泛關注與行業深度思考。

物業費降價潮反映了政策刺激下業主權利意識的覺醒、樓市退潮后的價值迴歸以及行業競爭加劇下的生存壓力。第一，地方政府出臺物業費指導價政策，通過行政手段規範收費標準。例如，重慶將住宅物業費最高限價定為1.9元/平方米·月。很多業主以此為基準要求物業公司降低物業費，以符合政策要求。第二，房地產市場調整疊加業主權利意識覺醒，形成了新的物業費定價協商邏輯。在房地產市場供需結構發生重大轉變背景下，部分城市房價和房租面臨調整，考慮到房屋持有成本，業主對物業費的敏感度顯著提升，通過聯名議價、組建業委會等方式與物業企業協商，推動物業費降價。第三，物業管理行業競爭加劇，少數企業為保住項目，提升物業費收繳率而主動降價。

對物業費定價機制的創新和探索勢在必行。萬物雲以服務透明、價格匹配需求為切入點，創新提出物業清單化服務加彈性定價的模式，其核心在於將物業費的定價權和部分選擇權交還給業主。業主自主選擇服務項目和服務效果，物業公司根據業主的選擇提供質價相符的服務，化解傳統模式供需錯配矛盾，使「服務-價格」更透明。

3. 物業費收費模式逐步公開透明，各地加強創新實踐

爲了解決業主和物業公司之間的爭議和矛盾，物業費收費模式的探索和實踐越來越受到關注。傳統的物業費收費模式有兩種，分別是包乾制和酬金制。但兩種收費模式都有自身的痛點和侷限性，包乾制模式下，由於信息不透明，信任危機嚴重；物業公司為追求利潤最大化，有壓縮成本的動力，容易造成業主對服務質量的質疑和不滿；公共收益權屬不清，業主無法瞭解集體資產情況。而酬金制模式的執行有賴於業委會的專業能力和公平無私，業主需要承擔超支風險，監督執行難度較大，易流於形式。

在此背景下，行業逐步探索新的收費模式解決以上痛點，目前已經初步形成了「信託制」和「信酬制」兩種創新的物業費收費模式，主要目的是提升物業服務、收費與開支、公共收益的透明度，未來或將進一步加大試點力度。

「信託制」和「信酬制」在實踐過程中也會遇到問題，諸如業主參與度不高，使預算編制和資金監督等工作流於形式，物業公司因收取固定比例佣金缺乏服務積極性等問題，未來，關於物業費收費機制方面將會有更多優化和改進探索。

多元服務：進入結構性調整階段，構築多元業務長線價值

1. 非業主增值服務或將進一步收縮，社區增值服務面臨結構性調整

在當前房地產下行、宏觀經濟承壓、消費需求疲軟的環境下，物業管理行業原有的高速擴張邏輯被打破，進入精耕細作、提質增效、聚焦核心業務的新階段。物業公司的多元服務也面臨深刻的結構性調整。

從結構上來看，非業主增值服務收入貢獻越來越低，成為企業非核心、非重點且僅作為收入補充的輔助性業務。目前，已經有不少上市公司非業主增值服務在總營收中的貢獻降至2%以內，星悦康旅的非業主增值服務甚至達到0.39%的低水平。未來，非業主增值服務收入仍有下降空間。

社區增值服務收入貢獻更穩定，是物業公司多元服務中的核心業務，但目前面臨結構性調整，短期內難以實現突破性發展。近五年，百強企業社區增值服務收入佔比主要位於8.5%-11.5%之間，近兩年部分企業該業務收入出現小幅下滑，但整體保持穩定。主要影響因素一方面是由於房地產增量市場的減少，美居服務中的精裝服務和房屋經紀中的新房銷售業務受到較大影響，物業公司需要調整業務重心，聚焦存量市場需求；另一方面，經過多年的探索，物業公司在開展社區增值服務方面更理性，主動調整並聚焦自身優勢業務領域，從而導致社區增值服務發生結構性變化。

創新服務業務相對比較穩定，但收入貢獻低，僅佔總營收的約2%-3%，未來有較大的拓展潛力。該板塊業務是2020年前后物業企業逐漸佈局的新賽道，主要包括城市服務、IFM、商業運營等業務。在宏觀經濟承壓的背景下，不同的業務面臨不同的問題，物業企業仍在持續探索中。

2. 社區增值服務多年探索成效不及預期，深耕需求與模式適配為破局關鍵

自彩生活2014年登陸資本市場，社區增值服務便成為資本眼中的高價值、高潛力業務，在IPO過程中成為招股書中的一大核心亮點，以贏得投資者的關注和青睞。但時至今日，行業經過10余年探索，仍然未取得突破，社區增值服務的發展遠不及預期。

圖：物業公司社區增值服務發展中的四大困局

資料來源：中指研究院

社區增值服務為什麼多年來未能破局，主要由於絕大多數物業公司陷入了四大困局。第一，部分社區增值服務在前幾年發展較快，是由於享受了地產紅利，並不能完全代表物業公司在業務發展上取得成功。如2024年，建發物業家居美化服務中的房屋硬裝業務本年度產生的收入約為0.24億元，較上一年度的6.84億元大幅減少，原因在於新房精裝交付量的顯著下降。在美居服務和房屋經紀業務領域，存量市場需求仍需進一步挖掘。

第二，物業公司具有天然的近場優勢，但並沒有實現流量變現，體現了物業服務用户黏性不足，專業能力欠缺、業主需求挖掘不充分等問題。如在前幾年社區團購熱度較高的時期，優秀的團長並不是來自物業公司及物業服務人員。

第三，社區增值服務中業務規模佔比最高的是空間運營服務，這部分業務多屬於較為傳統的平臺化盈利模式，通過與第三方合作，對社區公共空間進行運營，而對於經營能力和專業能力要求較低。

第四，精準匹配業務特性與運營模式，仍是物業公司突破增值服務的關鍵。很多物業公司仍然在探索不同業務的運營模式，對內外部資源缺乏深入分析，在平臺運營和自營模式之間徘徊，或者採用輕重並舉的模式。2024年內，雅生活集團退出家政服務的外部合作模式，集中發展自營模式，體現了物業公司對社區增值服務的持續探索和調整。

表：各類社區增值服務需求重點

資料來源：公開資料，中指研究院整理

整體來看，以上四大困局可以從兩方面來解決。第一，深度挖掘市場需求。既要把握存量市場下的需求轉向，同時也要加強與業主間建立信任，通過高頻接觸不斷挖掘業主的日常生活需求，精準匹配對應的服務。如融創服務深化存量房局部改造、裝修業務發展，美居服務實現逆勢增長；保利物業的社區零售業務主要聚焦剛需重物、節日禮品、品質標品、地理產品等幾類核心產品，精準匹配業主需求。

第二，探索適配的業務運營模式。物業公司應根據自身特徵、資源優勢、專業優勢，並結合具體業務的特徵和市場競爭情況來決定採用適宜的業務運營模式。如家政服務需求量大，頻次高，快速增長，而供給端較分散，市場集中度低，服務標準化低。家政服務的類型豐富，包括上門保潔、維修、送水、家電清洗，甚至保姆、育兒等。而究竟採用怎樣的運營模式，自營模式和平臺模式各有千秋，需要物業公司結合實際情況和業務特點進行佈局。

3. 突破短期財務指標侷限，關注多元業務發展潛力

從百強企業和上市公司數據看，社區增值服務收入規模整體上呈現下降趨勢。具體看，物業企業的社區增值服務收入出現分化。濱江服務2024年社區增值服務收入增速達61.69%，主要受益於濱江集團商業項目的硬裝業務需求；多數央國企該板塊基本穩定；多數上市物業公司社區增值服務出現了不同幅度的下跌。

部分企業社區增值服務的毛利率變動較大。宋都服務、佳源服務、德信服務等企業2024年社區增值服務毛利率水平提升均在10個百分點左右；而領悦服務、恆大物業、新希望服務、濱江服務等的毛利率卻出現顯著下降。

當前階段，社區增值服務仍處於探索期，且業務類型多、業務模式尚未成熟，對於業務發展情況的評價不能侷限於營收和毛利的情況，更應該注重業務的發展潛力和可持續性。因為營收和利潤的變化部分是由於業務類型、業務結構、業務模式的改變而造成的，並不能精準地代表業務的發展現狀和未來的市場空間。

科技賦能：新技術推動新場景落地，多維度破解科技應用難題

1. AI賦能創新場景逐步落地，物業與科技融合提速推進

隨着科技的飛速發展，物業與科技的逐步深入融合是必然趨勢，也是物業公司降本增效、提升服務體驗、突破行業發展困境的金鑰匙。2025年以來，以DeepSeek為代表的AI大模型進一步加速了物業與科技的融合，越來越多的物業公司通過AI科技賦能解鎖更多應用場景，掀起一場重要的智慧場景變革。第一，優化能源管理，對照明大户進行智慧管理，通過AI節能策略為業主提供定製化的節能方案；第二，提升員工工作效率，如中海物業推出「海寶AI助手」，為員工提供AI智能應答、智能寫作、辦公提效等支持；第三，智慧工單管理，通過AI技術自動提取要素形成工單、自動派單，可替代一線客服自動生成內容填入工單、分析打標等；第四，賦能輿情監測，AI技術構建風險預警系統，幫助管理者及時掌握項目輿情動態，防範潛在風險。

此外，部分物業公司正在嘗試技術跨界應用，挖掘更多創新場景。新大正的佈局聚焦低空經濟與機器人應用兩大領域。2024年8月成立的新大正（重慶）無人機科技有限公司，計劃構建集低空經濟平臺建設、無人機教育培訓、系統集成服務為一體的業務體系。目前已在重慶大學虎溪校區試點無人機巡檢，並與賽特智能合作推廣無人駕駛清掃車，單台設備可替代3-4名人工，設備成本通過三年折舊即可覆蓋。

可以預見，未來，在科技不斷迭代發展的趨勢下，物業公司可以在傳統的物業管理領域以及其他與物業管理相關的新場景下實現AI技術的深度應用賦能，通過技術驅動實現企業轉型升級和能力重構，真正構建智慧物業生態，重塑行業價值。

2. 突破科技落地四大困境，智慧物業建設任重道遠

物業企業應積極擁抱AI科技並主動使用科技工具，以提升服務質量和運營效率。然而，部分企業在加深科技應用和佈局時，常常面臨着各種挑戰，主要包括以下四類。第一，技術滲透困境。儘管頭部物企已在智能硬件佈局上取得進展，但不同品牌系統間的數據孤島問題顯著。第二，組織轉型陣痛。物業行業數字化轉型面臨的首要挑戰是基層員工的技術能力與工具要求不匹配。傳統物企的多層級管控模式，難以適應智能化服務的快速響應需求。第三，價值驗證滯后。在行業科技化轉型的進程中，硬件設備和系統集成的集中性投入與技術效能轉化的漸進性之間存在矛盾，不可控風險更高，容易陷入「技術先行、需求后置」的決策誤區，導致業主羣體對科技工具價值感知不足。第四，數據治理僵局。技術需求驅動的數據「全量收集」，難免與個人信息保護的「最小必要原則」產生衝突，使企業面臨隱私保護的合規風險。

圖：AI科技深度應用面臨的四大挑戰

資料來源：中指研究院

針對以上挑戰，物業公司可從以下幾個方面尋找突破。第一，打通技術應用堵點，通過通信協議統一、數據格式統一、接口規範統一等方式推動設備和場景落地。第二，讓科技與人高效協作，在基層團隊中定向培養「數字管家」，優化管理組織架構，提升管理和決策效率。第三，分階段進行科技化投入，如按照試點驗證、優化迭代、規模複製等階段依次推進，這種「小步快跑」模式既避免盲目投入，又確保技術方案與業務場景深度適配。第四，以分級授權築牢合規邊界，明確「敏感數據不越界」的原則；以透明機制重建信任基礎，建立數據使用的「雙向知情」通道；以場景適配穿透數據價值，通過規範治理將「風險點」轉化為「信任點」。

物業科技化、數字化建設是一項涉及技術融合、系統重構、生態協同的複雜系統工程，絕非一朝一夕就能完成。物業公司在推進智慧化建設的過程中，物業企業須具備戰略前瞻性，主動融合AI等前沿技術，深度理解技術內核與應用邏輯，結合自身資源稟賦科學規劃場景落地路徑，最終實現科技驅動下的系統性轉型升級。

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2025中國物業服務百強企業研究報告

www.cih-index.com/report/detail/97475.html?agentcode=242438

2025中國物業服務上市公司TOP10研究報告

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2024中國物業管理行業市場總結&2025趨勢展望

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2024中國物業服務百強企業研究報告

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2024年中國房地產服務品牌價值研究報告

www.cih-index.com/report/detail/83411.html?agentcode=242438

2024年中國物業服務價格指數研究報告

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2024物業上市服務公司ESG測評研究報告

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物業管家發展白皮書

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