電話會總結 ｜ 安博(PLD)2025財年Q2業績電話會核心要點

編者按：聚焦公司高管觀點與展望，深挖業績背后的信息，助力投資者把握先機。

業績回顧

• **財務業績**： - Prologis (PLD) 第二季度核心FFO（Core Funds From Operations）為每股1.46美元（包括促進性收入），若不計促進性收入則為每股1.47美元，均超出內部預期。 - 淨營業收入（NOI）方面，通過租金變動實現了7500萬美元的收入，其中淨有效基礎增長53%，現金基礎增長35%。 - 同店淨營業收入（Same-Store NOI）淨有效增長4.8%，現金增長4.9%。 - 第二季度末的資產佔用率為95.1%，環比下降0.1個百分點，但超出市場平均水平290個基點。 - 第二季度啟動了超過9億美元的新開發項目，其中65%為定製建造（Build-to-Suit）。 - 現金流方面，公司在季度末持有超過70億美元的流動性，並完成了58億美元的融資活動，包括30億美元的全球信貸額度重組，降低了利差。

• **財務指標變化**： - 壞賬費用（Bad Debt Expenses）維持在35至40個基點之間，顯著高於歷史平均水平（約20個基點）。 - 市場租金環比下降1.4%，市場空置率上升10個基點至7.4%。 - 戰略資本業務在開放式基金中淨流出約3億美元。 - 同店NOI增長環比有所放緩，主要受到2024年一次性收入的高基數影響。 - 公司租賃市場的租金調整幅度為22%，顯示未來租金增長潛力。 - 商業票據計劃擴展至10億歐元，預計節省40至60個基點的成本。 - 第二季度的開發啟動量環比顯著增加，達9億美元，其中包括3億美元的數據中心投資。 - 能源平臺方面，太陽能生產和存儲的總量接近1.1吉瓦，接近年底目標的1吉瓦。

業績指引與展望

• **全年核心FFO指引上調**：預計2025年全年核心FFO（包括淨促銷費用）將在每股5.75-5.80美元之間，不包括淨促銷費用的核心FFO將在每股5.80-5.85美元之間，比之前的指引中值上調了0.45美元，主要由於更高的淨運營收入（NOI）和戰略資本收入。

• **全年平均出租率指引**：出租率指引收窄至94.75%-95.25%，反映了更高的可見性和市場穩定性。

• **全年租金變動預期**：預計全年租金變動將在低至中位的50%範圍內，維持強勁的租金增長趨勢。

• **同店淨運營收入（NOI）增長指引**：全年同店淨有效NOI增長預計在3.75%-4.25%之間，現金同店NOI增長預計在4.25%-4.75%之間。

• **資本支出（開發啟動）指引**：全年開發啟動資本支出指引上調至22.5億至27.5億美元，反映了數據中心項目的新增啟動以及定製建造項目的成功。

• **資產處置與貢獻指引**：全年資產處置與貢獻收入指引上調至10億至17.5億美元。

• **戰略資本收入指引**：戰略資本收入指引上調至5.7億至5.9億美元。

• **全年GAAP收益指引**：預計2025年GAAP每股收益將在3.00-3.15美元之間。

• **租賃趨勢展望**：續租活動保持強勁，而新租賃活動較慢；定製建造需求創歷史新高，預計全年將保持較高比例。

• **市場吸納量預期**：預計2025年全年淨吸納量將在7500萬至1億平方英尺之間，反映了市場需求的逐步恢復。

• **運營指標展望**：空間利用率在本季度上升50個基點至85%，接近兩年趨勢高點，顯示出客户需求的逐步回暖。

• **地理市場表現**：高壁壘市場（如南加州）短期內面臨壓力，但可能快速反彈；太陽帶和中西部市場顯示出穩定性改善的跡象。

• **能源與數據中心投資**：全年太陽能生產和儲能目標接近1吉瓦，數據中心開發新增3億美元投資，進一步強化基礎設施佈局。

• **長期展望**：管理層對長期趨勢保持信心，預計隨着宏觀不確定性逐步消除，需求將被釋放，推動未來業績增長。

分業務和產品線業績表現

• **物流地產**：Prologis 專注於高質量物流地產的開發和運營，其核心業務包括倉儲設施的租賃和管理。公司報告顯示，續租活動強勁，佔比約三分之一的租賃需求來自第三方物流（3PL）提供商，尤其是大型運營商的需求增長顯著。

• **定製建造（Build-to-Suit）**：定製建造業務表現創歷史新高，2025年上半年定製建造啟動金額達11億美元，佔新開發項目的65%。這些項目主要滿足財富500強客户的長期需求，項目規模較大，通常超過100萬平方英尺。

• **數據中心**：公司在奧斯汀與頂級超大規模客户合作，新增3億美元的數據中心開發項目。數據中心業務成為公司增長的重要領域，反映了對高科技和雲計算服務的持續需求。

• **能源平臺**：Prologis 在能源領域的佈局持續推進，截至季度末，太陽能生產和儲能項目已接近1.1吉瓦，目標是在年底達到1吉瓦。此外，公司還在積極採購電力，已在高級階段鎖定2.2吉瓦電力供應。

• **戰略資本**：戰略資本業務在開放式基金中經歷了3億美元的淨流出，但公司計劃推出更具代表性的投資產品，並將2025年戰略資本收入指導上調至5.7億至5.9億美元。

• **土地儲備與開發**：公司擁有價值410億美元的土地儲備，主要集中於高壁壘市場和國際消費中心，開發重點包括定製建造項目和部分投機性開發，區域覆蓋美國東南部、日本、印度、巴西和墨西哥等地。

• **租賃與市場動態**：租賃管道同比增長19%，達到1.3億平方英尺，尤其是10萬平方英尺以上的大型客户需求顯著增加。儘管市場租金小幅下降1.4%，但公司租賃的市場溢價達22%，顯示未來租金增長潛力。

• **融資與流動性**：公司完成了58億美元的融資，包括30億美元的全球信貸額度重組，並擴展了10億歐元的商業票據計劃，總流動性超過70億美元。

• **地理表現**：高壁壘市場（如南加州）短期表現疲軟，但預計將快速反彈；而墨西哥城和聖保羅等國際消費中心表現優異，顯示出穩定增長趨勢。

市場/行業競爭格局

• **市場需求多樣化與區域差異**：Prologis的客户需求呈現多樣化趨勢，包括食品飲料、電商、汽車零部件和第三方物流（3PL）等行業。高壁壘市場（如南加州）儘管短期承壓，但長期基本面強勁，預計將快速反彈。同時，國際市場（如墨西哥城和聖保羅）表現優異，顯示出強勁的需求增長。

• **Build-to-Suit需求激增**：Prologis的定製建造(Build-to-Suit)需求創歷史新高，主要由財富500強企業驅動。這些客户傾向於長期規劃，選擇定製化設施以滿足特定需求，而非租賃現有空置空間。這種需求的增長為公司在競爭中提供了差異化優勢。

• **市場租金與空置率動態**：儘管美國市場租金在季度內下降1.4%，市場空置率上升至7.4%，但Prologis的租賃管道同比增長19%，顯示出潛在需求的積累。與市場平均相比，Prologis的佔用率高出290個基點，顯示其資產質量和運營能力的競爭優勢。

• **能源與數據中心投資**：Prologis在能源平臺和數據中心領域的擴展（如奧斯汀的數據中心項目）進一步增強了其競爭力。公司已確保2.2吉瓦的電力供應，並接近實現1吉瓦太陽能生產和存儲的年度目標，這為未來的自動化和電動車部署需求提供了支持。

• **第三方物流(3PL)需求增長**：3PL運營商在租賃活動中佔比約三分之一，且大型運營商的需求管道顯著增長。隨着3PL逐步消化灰色空間，其對新增空間的需求預計將持續上升。

• **資本市場競爭與融資優勢**：儘管交易市場競爭激烈，Prologis通過專注於增值型收購和定製建造項目，避免了核心資產的高估值壓力。同時，公司通過擴展商業票據計劃和優化融資結構，進一步降低了資本成本，在行業內保持了競爭性融資優勢。

• **行業供應鏈趨勢與長期驅動因素**：隨着電商和自動化的長期趨勢持續，Prologis的高質量物流地產被視為戰略資產。儘管短期內市場存在不確定性，但長期需求驅動因素（如消費增長和供應鏈優化）為公司提供了穩定的競爭優勢。

公司面臨的風險和挑戰

• **壞賬費用增加**：首席財務官Tim Arndt披露，壞賬費用維持在35至40個基點之間，高於歷史平均水平的20個基點，且短期內無明顯改善跡象。

• **市場租金下降**：本季度市場租金下降1.4%，美國市場空置率上升10個基點至7.4%，反映出淨吸納量疲軟和租賃活動波動。

• **戰略資本淨流出**：戰略資本業務在本季度的開放式基金中出現約3億美元的淨流出，可能對未來的資本部署產生影響。

• **同店淨運營收入增長放緩**：同店淨運營收入增長在下半年可能受到佔用率拖累和2024年一次性收入較高的基數效應影響，預計增速將低於上半年。

• **租賃活動的不確定性**：儘管續租活動強勁，但新租賃活動較慢，客户決策周期延長，可能導致租賃成交的延迟。

• **高壁壘市場短期壓力**：如南加州等高壁壘市場面臨短期疲軟，儘管長期基本面強勁，但市場復甦時間存在不確定性。

• **能源需求增長與電力供應限制**：倉庫自動化和電動車充電需求增加顯著提升電力需求，可能面臨電力供應不足的挑戰。

• **宏觀經濟和政策不確定性**：客户對宏觀經濟和政策環境的不確定性（如關税政策和通脹前景）仍持謹慎態度，可能影響短期需求。

• **租賃條款正常化**：租賃條款和租賃優惠逐步正常化，可能對租金增長產生一定的抑制作用。

• **國際市場表現差異化**：儘管一些國際市場（如墨西哥城和聖保羅）表現強勁，但其他區域市場（如歐洲部分地區）可能面臨更大的經濟和市場壓力。

公司高管評論

• **Tim Arndt（CFO）**：整體口吻偏謹慎但帶有一定信心。他提到壞賬費用仍處於較高水平（35-40個基點），市場租金下降1.4%，美國市場空置率上升至7.4%，並預計短期內不會有顯著改善。同時，他指出戰略資本業務在本季度出現了3億美元的淨流出。此外，他強調下半年同店淨營業收入（NOI）增長將受到2024年一次性收入的負面對比影響，但對全年指導範圍表現出更高的信心。

• **Hamid Moghadam（CEO）**：整體口吻積極且樂觀。他表示「每一筆被延迟的業務都會轉化為未來更多的業務」，並認為客户需求正在積累，隨着宏觀不確定性消除，需求將顯著改善。他對長期趨勢充滿信心，尤其是自動化和電動車部署帶來的電力需求增長。他還提到高壁壘市場（如南加州）儘管短期承壓，但有望快速反彈。

• **Dan Letter（President）**：口吻積極，強調定製開發（Build-to-Suit）需求創下歷史新高，尤其是來自財富500強企業的大型項目。他指出，定製開發的強勁需求反映了客户的長期戰略規劃，並提到公司在土地儲備上的優勢使其能夠抓住更多機會。

• **Christopher Caton（Managing Director, Global Strategy and Analytics）**：口吻積極但理性。他提到租賃管道同比增長19%，並指出大型客户對超過10萬平方英尺空間的需求顯著增加。他還提到第三方物流（3PL）需求正在恢復，客户對長期戰略決策表現出更強的行動傾向。

• **Tim Arndt（CFO）**：在回答關於租賃條款的問題時，他表示租賃條款沒有顯著異常，租賃優惠正在「正常化」。此外，他提到本季度的租賃終止收入較高（2800萬美元），但這些影響已被納入指導範圍。

• **Hamid Moghadam（CEO）**：在回答關於市場租金和空置率的問題時，他認為當前7.4%的空置率接近本周期的峰值，並預計市場租金將在空置率降至5%時恢復定價權。他對長期市場基本面表現出強烈信心。

• **Dan Letter（President）**：在談到資本部署時，他提到公司更關注增值型收購，而非追逐核心資產的低迴報。他還指出數據中心和定製開發是當前的重點領域。

• **Hamid Moghadam（CEO）**：在總結時，他對長期前景表示樂觀，認為儘管短期內存在不確定性，但公司在消費中心的戰略定位和執行能力將確保其長期成功。

分析師提問&高管回答

• ### Analyst Sentiment摘要

• **分析師提問**：關於租賃管道達到歷史高位的影響，以及如何與增加開發啟動和收購的決策聯繫起來？ **管理層回答**：租賃管道同比增長19%，顯示出多樣性和穩健性，特別是大型客户的需求增長顯著。開發啟動增加了10億美元，其中3億美元用於數據中心，其余部分一半是定製開發（Build-to-Suit），一半是投機性開發（Speculative Development）。我們在土地儲備方面有很強的競爭優勢，尤其是在國際市場如日本、印度和巴西。

• **分析師提問**：租賃節奏的變化如何？第二季度的退出速度如何？ **管理層回答**：第二季度租賃活動逐步加速，4月初受關税政策影響較大，但5月和6月有所改善，季度末租賃活動僅比正常水平低約10%。我們更關注長期指標，如租賃管道、定製開發對話和客户參與度，這些都顯示出市場的潛在需求。

• **分析師提問**：關於全年FFO指引上調的更多細節？ **管理層回答**：環境的穩定性提高了我們的信心。第二季度的超預期表現部分是永久性的，主要來自淨運營收入（NOI）和戰略資本收入的提升。儘管平均入住率指引保持不變，但我們預計全年將接近高端範圍。

• **分析師提問**：客户對需求的對話和數據點支持需求積累，但您提到未來幾個季度的條件仍將波動。租賃管道轉化為簽約租賃的時間表如何？ **管理層回答**：決策仍然較為謹慎，客户需要宏觀經濟的更多明確性。隨着政策和經濟環境的穩定，我們預計需求將在未來幾個季度逐漸釋放。

• **分析師提問**：市場空置率上升對租金增長的影響，以及未來兩三年的展望？ **管理層回答**：當前7.4%的市場空置率接近周期高點，預計未來一兩年將回落至5%的平衡水平，這將帶來更強的定價能力。長期來看，建築成本的上升和供應鏈需求的持續增長將推動租金增長。

• **分析師提問**：關於壞賬費用的最新情況？是否有特定行業或客户類型面臨更多信用問題？ **管理層回答**：壞賬費用維持在35-40個基點，高於歷史平均水平的20個基點，但低於金融危機期間的50個基點。我們密切關注客户健康狀況，但沒有發現特定行業的顯著風險。

• **分析師提問**：關於地理市場表現的更多細節？哪些市場可能從波動中迅速反彈？ **管理層回答**：高壁壘市場（如南加州）短期內表現疲軟，但可能迅速反彈。國際市場（如墨西哥城和聖保羅）表現強勁，而美國中西部和陽光地帶市場顯示出穩定跡象。

• **分析師提問**：關於定製開發需求的更多信息？為什麼客户選擇定製開發而非現有空置空間？ **管理層回答**：定製開發需求主要來自財富500強客户，他們能夠看到長期趨勢並做出戰略性決策。這些項目通常規模較大（超過100萬平方英尺），而市場上缺乏此類規格的現有空間。此外，地理位置的特定需求也推動了定製開發。

• **分析師提問**：關於倉庫自動化對電力需求的影響？公司如何應對電力供應限制？ **管理層回答**：自動化和電動車充電可能將倉庫的電力需求從每平方英尺5千瓦時提高到25千瓦時。我們已啟動新的「表后」能源解決方案，以應對公用事業公司在滿足需求方面的挑戰。

• **分析師提問**：關於2025年全年淨吸納量的預期？ **管理層回答**：上半年淨吸納量為4900萬平方英尺，全年預計在7500萬至1億平方英尺之間，反映了市場在不確定性中的韌性。 總結來看，分析師對Prologis的長期前景持積極態度，儘管短期內存在宏觀經濟不確定性，但公司在租賃管道、定製開發和能源平臺方面的表現增強了市場信心。

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