比2008年便宜--這是華爾街被遺忘的行業是尖叫的「買入」嗎？

在經歷了多年的表現不佳以及價格徘徊在全球金融危機以來從未見過的水平之后，房地產行業正在閃現出極度疲軟的信號。

數字是殘酷的。Vanguard Real Estate ETF（NYSE：VNQ）是美國房地產股的風向標，2025年迄今為止的表現落后於SPDR S & P 500 ETF Trust（NYSE：SPY）5%。

這標誌着該行業在過去10年中第九次落后於大盤。

與2007年相對於標準普爾500指數的高點相比，房地產相對價值已下跌約75%。

這是一次比2008年房地產危機更嚴重的毀滅，但該行業在很大程度上仍然不受投資者的喜愛。

令人驚訝的是，事實並非如此。儘管表現嚴重不佳，但房地產股的交易價格並不便宜。

截至7月16日，標準普爾500指數房地產板塊的往績市盈率（P/E）為35.04，僅次於科技股，該股的市盈率為35.48。

更能説明問題的是，遠期市盈率為36.23倍，略低於36.70倍的五年平均水平。

因此，雖然價格在圖表上看起來可能被擊敗，但估值表明這並不是典型的深度價值遊戲。這更像是一場等待合適的宏觀催化劑的遊戲。

實體經濟的基本面並沒有幫助情緒。

美國5月份新屋開工量大幅下降9.8%，年化增長率為125.6萬戶，這是自2020年5月以來的最低水平，當時美國正努力應對第一波疫情。這一下降反映出，由於高抵押貸款利率和過剩的住房庫存造成影響，建築商信心減弱。

與此同時，抵押貸款申請（未來住房活動的領先指標）在7月初暴跌10%，完全扭轉了前一周的漲幅。根據抵押貸款銀行家協會的數據，再融資活動下降了12%，新房購買申請下降了7%。

這是近三個月來最大的單周跌幅，抵押貸款利率小幅上升和經濟謹慎的普遍氛圍加劇了這一跌幅。

這纔是房地產看漲者的真正希望。

過去三年來，房地產股一直落后於大盤，與30年期國債收益率的攀升密切相關--這一趨勢在下圖中得到了清晰的説明。

隨着長期借貸成本上升，房地產等利率敏感行業在融資成本上升、抵押貸款需求疲軟以及投資者對創收資產的興趣下降的壓力下陷入困境。

然而，預計要到今年晚些時候纔會降息。

人們普遍預計美聯儲將在7月份將利率穩定在4.25-4.50%，但市場參與者預計年底前將兩次降息。如果這種情況發揮作用--借貸成本下降--這可能會重新點燃人們對利率敏感的房地產行業的興趣。

利率下降將降低開發商的融資成本，降低購房者的抵押貸款利率，並可能刺激商業和住宅市場的需求。

反過來，這可能會為房地產股注入活力，尤其是與租金收入或房地產開發相關的房地產股。

目前，房地產似乎是一個沒有人想要的行業。

它落后於市場，錯過了人工智能推動的科技股反彈，並在停滯的未來定價中定價。然而，如果降息且經濟擔憂消退，情緒可能會迅速轉變。

對於反向投資者來説，這可能不是完美的設置，但它可能足以開始關注。

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圖片通過Midjourney使用人工智能創建。