代建半年報 | 政府代建制政策持續落地，企業推進戰略合作綁定委託方

（來源：克而瑞地產研究）

本期關注

政府代建制政策持續落地

2025年二季度，各省市繼續推進政府投資項目代建制改革，陸續出臺或修訂相關管理辦法，進一步規範代建行為，以此來提高項目建設管理專業化水平和投資效益。根據CRIC不完全統計，2025年上半年，出臺政策省市達到14個。

• 2025年二季度城投拿地佔比41%

根據CRIC監測的重點30城數據顯示，2025年上半年城投及平臺公司參與拿地的建面超過2200萬平方米，較2024年上半年微增4%，佔比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個pcts和19個pcts。分季度來看，二季度城投及平臺公司拿地佔比為41%，較一季度下降8.7個pcts，較2024年一季度下降14.4個pcts。

• 多家頭部企業通過戰略合作深度綁定委託方

2025年上半年，多家代建企業通過戰略簽約方式深化業務佈局，合作內容總體呈現出多元化。上半年有7家代建企業與不同的委託方就不同業務類型進行了合作。合作項目遍佈淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示出企業全國化佈局趨勢。簽約方向上，政企合作成為主流，跨界融合（科技+建築、文旅+體育）加速，智慧化、生態化成為核心方向。

• 2025年上半年代建項目中標量同比增8%

2025年上半年代建中標項目260個，同比2023年上半年和2024年上半年分別增加29%和8%，增速有所放緩。按委託方來看，國資招標項目佔82%，佔比較一季度下降10個百分點，相應地，私企、合資企業以及農村股份制團體招標項目有所增加。

01

行業政策

政府代建制改革持續推進

管理手段不斷創新和完善

1、上半年14個省市出臺代建管理辦法，積極鼓勵政府項目實行代建制

2025年二季度，各省市繼續推進政府投資項目代建制改革，陸續出臺或修訂相關管理辦法，進一步規範代建行為，以此提高項目建設管理專業化水平和投資效益。根據CRIC不完全統計，二季度共計6個省市政府圍繞政府代建制度出臺政策，略低於一季度。2025年上半年，出臺政策省市達到14個，較去年同期增加一個城市。由此可見，隨着代建市場愈發成熟，各地方政府正在積極鼓勵實行項目代建制。

通過對2025年上半年各省市出臺的政府投資項目代建管理辦法進行梳理和分析，可以發現各地區在代建制管理方面存在一些共性特點。

從代建制的定義來看，各地區基本遵循了"代建單位負責項目組織實施，控制項目投資、質量、工期，項目建成后移交給使用單位"這一核心理念。例如，內蒙古自治區的管理辦法則將代建制定義為"自治區人民政府設立的代建項目管理機構（以下簡稱代建機構）對本級政府投資非經營性項目實施集中建設管理，組織工程或與之相關的貨物、服務等採購工作，嚴格控制項目投資、質量、安全和工期，項目竣工驗收合格后移交給使用單位的制度"；

在代建範圍的設定上，各地區根據自身實際情況，制定了不同的標準和條件。如湖南省規定，財政性資金佔項目總投資50%以上且總投資3000萬元以上的非經營性政府投資項目，應當實行代建制。洛陽市則規定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建。部分三四線城市門檻較低，南雄建安費800萬元即強制代建。總體來看，經濟發達地區和政府投資規模較大的地區，代建範圍的設定標準也相對較高。

在代建單位的資質要求方面，湖南省的管理辦法要求代建單位應當具具有獨立法人資格、具有工程諮詢甲級、工程設計甲級、工程監理甲級、施工總承包壹級、房地產開發壹級中的一項或者多項資質（資信）、具有與代建管理相適應的組織機構和項目負責人。

除此之外，我們發現在各省市在代建制管理的規範與實踐中呈現出了新的特點和趨勢，反映了代建制管理的持續創新與完善。

第一，精細化管理。例如洛陽市則規定，總投資在2000萬元及以上的市級政府投資項目必須代建，包括機關辦公樓、學校、醫院、文體場館等。特殊情況下，2000萬元以下項目經市政府批准也可申請代建。這種分級管理模式既能集中資源管好大項目，又為小型項目保留了靈活性；

第二，強化綠色建造與技術升級。典型如內蒙古自治區政府投資項目明確提出，提倡代建項目採用先進技術、先進設備、先進工藝、新型建築材料、智能建造和現代管理方式，全面落實綠色建築和綠色建材相關要求，以提高設計、建造及運維管理的科學化水平，實現節約工程投資、合理縮短工期、管理精細化的目標，推進建築信息化、工業化、綠色化發展；

第三，完善創新激勵與懲罰機制。在監督考覈機制的完善和責任追究制度的建立方面，各地區也在不斷探索。例如，河源市源城區發佈的《政府投資項目集中代建管理辦法》代建合同實行以概算批覆為目標總價的激勵制度。獎勵金總額原則上不超過代建管理費的10%，納入項目總概算。部分城市在規範中明確了項目實施過程中迴避、考覈及廉潔制度，規定了扣減代建管理費情形以及代建單位和使用單位責任條款。這些監督考覈機制的完善和責任追究制度的建立，有利於規範代建行為，提高項目管理水平，確保政府投資項目的順利實施。

表：2025年上半年出臺的代建相關政策（略）

2、政治局會議定性「穩市場」新階段，現房政策若落地將加速代建企業「洗牌」（略）

02

城投拿地

上半年佔比45%

較去年同期降5個百分點

根據CRIC監測的重點30城數據顯示，2025年上半年城投及平臺公司參與拿地的建面超過2200萬平方米，較2024年上半年微增4%，佔比為45%，較2024年上半年、2024年全年分別下降5個百分點和19個百分點。

城投拿地「總量微增、佔比下降」也從側面反映出30個核心城市土地市場率先止跌回穩，土地成交總量上升同時，市場參與主體愈發多元化，城投托底的比例在降低。這一點從二季度部分民企開始拿地也可見一斑。

從歷年走勢來看，城投拿地比例波動上行后快速回落。2022年-2024年城投拿地佔比基本維持50%以上，其中2022年、2024年城投托底的比例均高達60%。對於代建市場而言，雖然城投拿地佔比下降，但較央企、民企拿地而言依舊佔據半壁江山。在增量保持穩定的情況下，未來潛在代建需求仍充足。

分季度來看，2025年二季度城投及平臺公司拿地佔比為41%，較一季度下降8.7個百分點，較2024年同期下降14.4個百分點。實際上，2025年上半年城投拿地與2023年上半年走勢相似，一二季度呈現下降趨勢，主要原因是核心城市供地多以優質地塊為主，企業拿地的積極性較高。

表：2025年二季度典型城市城投平臺拿地明細（萬平方米，億元）（略）

03

企業洞察

通過戰略合作深度綁定委託方

加快資源整合、強化跨界融合

2025年上半年，多家代建企業通過戰略簽約方式深化業務佈局，總體呈現出多元化的合作格局。實際上，自2024年開始，「合縱連橫」就成為企業發展戰略中的重要一環，尤其是在代建行業由「藍海」轉向「紅海」、競爭加劇之下，企業持續通過資源整合、簽署戰略合作協議等方式提前鎖定潛在委託方，在降低成本的同時提升競爭力。

根據CRIC不完全統計，上半年有7家代建企業與不同的委託方就多種業務類型進行了合作。合作項目遍佈淄博、北京、紹興、佛山、重慶、武漢等地，顯示企業全國化佈局趨勢。發展大勢上，政企合作成為主流，跨界融合（科技+建築、文旅+體育）加速，智慧化、生態化成為核心方向。

從合作主體來看，主要分為三類：

第一，通過政企合作持續積累行業資源，多聚焦在頭部代建企業中。內容多是聚焦城市功能提升，覆蓋規劃、基建、產業升級、公共服務等領域，以「政府資源+企業專業能力」推動區域發展。諸如2025年一季度，旭輝建管與佛山南海區政府、里水鎮政府，樂宜里文旅（簡稱，下同）達成三方戰略，並簽署了海南洲—水口灣人文經濟活力區戰略合作協議。未來將以「體育+文旅+生態」為核心，推動文體商旅融合。2025年5月綠城管理集團與重慶市大渡口區人民政府在杭州成功舉行戰略合作簽約儀式，強調了雙方將充分發揮資源整合與專業運營優勢，重點聚焦高品質住宅開發、城市更新、文旅產業融合、公共服務設施建設等領域展開深度合作，共同打造具有標杆意義的城市建設項目。

我們認為，代建企業與政府進行戰略合作，一方面可藉助政府資源，優先獲取這些項目機會，從而擴大業務規模，提高市場佔有率；另一方面代建企業參與政府項目建設，能夠展示其專業能力和管理水平。此外，政企合作模式下會有一定的扶持政策，如簡化審批流程、税收優惠等，均有助於降低項目開發成本，提高項目運作效率。

第二，國企資源整合，實現優勢互補、利益最大化。主要圍繞產業導入與運營管理激活地方資源（如文化、生態），助力共同富裕與鄉村活力提升。其中既有民營企業與當地的城投、鎮直屬企業的合作，也有國企與國企之間的資源整合與優勢互補。2025年1月，藍綠雙城與淄博周村城建圍繞城市全周期開發展開合作，就周村區城市規劃、城市設計、城市建設、城市運維、城市服務等開展全方位合作，聚焦高品質住宅與城市更新；同月，北京城建集團與北辰集團則通過黨建聯學共建，在構建溝通合作的橋樑，持續加強在會展全產業鏈、重大項目及持有物業的投資與經營、房地產開發、建築設計與工程建設等領域的合作。

與地方國企之間的深度綁定和資源整合可以強化企業市場競爭力、拓展業務版圖。國企通常在城市更新、保障性住房、基建工程等領域具備較強的政府合作基礎和項目獲取能力，部分地方政府傾向於優先選擇本地國企或有國資背景的企業承接項目。

第三，民企跨界聯盟，以科技賦能代建。如騰雲築科在6月份和萬物雲、浪潮智慧建築達成戰略合作，分別在「空間場景+康養科技」創新模式與智慧建築的關鍵方向開展深度融合，通過科技企業賦能代建（AIoT/康養科技），以技術互補為核心（場景資源+科技能力），探索智慧社區、康養服務、建築數字化等新業態。

值得一提的是，從多家代建企業合作的業務範圍來看，呈現出多元化的趨勢。涵蓋了城市更新、文旅融合、鄉村振興、產業鏈整合以及智慧化建設。如綠城管理、武漢城建集團與當地政府的合作聚焦提升城市功能、打造標杆項目，在城市更新領域深度佈局。而旭輝建管與海南洲—水口灣人文經濟活力區戰略合作協議，主打文旅結合，通過激活人文經濟、拉動區域產業。

綜合而言，通過戰略合作的方式，代建企業可以深度綁定委託方，且大部分合作高度契合「好房子」建設、城市更新、鄉村振興等國家政策導向，能夠幫助企業獲取政府支持與項目機會。此外，政企合作中帶動區域發展同時，也讓企業競爭力實現重構和提升，未來代建賽道中，資源整合能力是關鍵所在，企業需要兼具規劃、產業導入、科技應用等綜合能力。

未來，我們認為企業與政府、地方國企、民營企業的合作將會持續加強。隨着戰略合作深化進行，代建企業將進一步向「城市服務商」轉型，參與城市全周期運維。而跨界生態的擴張，也會讓代建企業技、文旅、康養企業協同，形成多產業聯動生態。

04

重點項目

龍湖龍智造成都西璟台提前交付

遠洋建管廣州南香雅居熱銷

1、龍湖龍智造精準解題紓困項目，成都西璟台提前交付

4月18-20日，龍湖龍智造首次攜手國有企業以"共益債+代建及代銷支持"模式參與的破產重整的成都西璟台項目集中交付，較預計時間提前40天。集中交付期間，共638户到訪業主完成收房，到訪交付率達95.94%。

西璟台項目位於成都郫都區，原項目已報規報建、主體基本成型，重啟前已停工8年，涉及852家未收回債權的債權人、857套未交付房產（含車位），牽動1700余戶（次）企業及家庭的切身利益，屬情況複雜、重啟壓力較大的紓困項目。

龍湖龍智造依託自身「研策、設計、建管、精工、千丁數科」五大業務能力聚合的優勢，首次參與紓困項目就通過極強的專業能力，在產品改造、成本管控、工期控制、營銷推廣等各環節發力，使西璟台項目從紓困項目轉變為郫都區銷冠項目。

產品改造——龍湖龍智造通過對原施工圖紙的排查，梳理出190處可優化空間，為「守好產品底線」，龍湖龍智造對項目進行了外立面局部升級、重構景觀動線、提升户內空間品質等方面的提升，最終項目產品質感超業主預期。

成本管控——成本控制是紓困項目中最重要的環節之一，龍湖龍智造通過剛性管控和柔性調配的雙軌策略，實現了顯著的成本優化。

工期控制——得益於龍湖龍智造完備的供應商生態圈和強大的項目管理團隊，項目在品質保障的同時縮短了工期，取得施工許可證后4個月西璟台項目就全新亮相，443天后項目正式交付，並實現了「交房即交證」。

營銷推廣——龍湖龍智造對西璟台廣告包裝的視覺識別系統、案名、銷售現場的形象均進行了煥新，運用實景美圖、視頻、實景直播等方式對項目進行傳播，同時，項目的營銷節點與工程進度高度綁定，樣板間開放、示範區二次開放、現房銷售等節點維持市場熱度。截止至2025年5月6日，西璟台總到訪8426組，月均到訪近1000組，項目累計銷售金額約5.04億元，住宅去化率超90%。

圖：龍湖龍智造代建西璟台實景圖

2、遠洋建管七大優勢賦能增城項目，南香雅居開盤即實現熱銷（略）

05

招投標

上半年中標項目260個

較去年同期增長8%

1、上半年代建項目中標量260個，二季度中標量創近兩年新高

2025年上半年代建中標項目260個，同比2023年上半年和2024年同期分別增加29%和8%，增速有所放緩；但僅從二季度來看，二季度代建中標項目147個，同、環比增幅分別為20%和30%，單季度數據表現有一定的修復，其中涉及學校相關的代建項目較多，也是未來代建企業可以深度挖掘的方向之一。

2、國資招標項目佔比有所下降，龍湖龍智造、旭輝建管等民營企業中標較多（略）

3、二線城市二季度中標超三四線，長、珠三角佔比有所回落（略）

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目錄

政府代建制政策持續落地，企業推進戰略合作綁定委託方

一、行業政策：政府代建制改革持續推進，管理手段不斷創新和完善

1、上半年14個省市出臺代建管理辦法，積極鼓勵政府項目實行代建制

2、政治局會議定性「穩市場」新階段，現房政策若落地將加速代建企業「洗牌」

二、城投拿地：上半年佔比45%，較去年同期降5個百分點

三、企業洞察：通過戰略合作深度綁定委託方,加快資源整合、強化跨界融合

四、重點項目：龍湖龍智造成都西璟台提前交付，遠洋建管廣州南香雅居熱銷

1、龍湖龍智造精準解題紓困項目，成都西璟台提前交付

2、遠洋建管七大優勢賦能增城項目，南香雅居開盤即實現熱銷

五、招投標：上半年中標項目260個，較去年同期增長8%

1、上半年代建項目中標量260個，二季度中標量創近兩年新高

2、國資招標項目佔比有所下降，龍湖龍智造、旭輝建管等民營企業中標較多

3、二線城市二季度中標超三四線，長、珠三角佔比有所回落