龍湖代建前夜，這個樓盤換了大股東

文/北京進深 徐迪

順義又把北京「好房子」捲上了新高度。

7月14日，順義新城東風商場項目西側096地塊項目規劃設計方案公示。

南北三陽臺，南邊是通面寬陽臺+花池，北邊是挑空平臺。

比市場上主流的陽臺產品進化在哪兒呢？

南陽通面寬的陽臺，有三種形式：

1、花池面積全贈送；

2、花池內嵌的陽臺報規是開敞陽臺，送一半面積。

3、另外兩段報規是挑空平臺，同樣封閉處理，但面積全贈送。

而北邊用挑空平臺代替了常見的設備平臺，同樣不計面積，設備平臺進深一般在1米左右，寬的能做到1米2，但挑空平臺的進深普遍是1米8。

這三種陽臺，足以讓096地塊的住宅建面實用率再突破一個新高度。

01

096地塊佔地約3.6公頃，容積率1.8，地上建面6.64萬㎡，其中包括陽臺、架空層、風雨連廊等合計1700㎡的建築不計容。

小區總共規劃16棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524户，户均建面約123.5㎡。

洋房是起步100㎡左右的小户型，小高層房源有建面135/160㎡兩種改善產品。

在出讓文件中提到，競得企業可結合市場情況和產品定位，在保證獲獎方案整體規劃形態和建築風貌不發生重大改變的前提下，對選用設計方案和規劃用地佈局進行適當優化和深化。

兩版優勝方案，其中一個方案是與順義有過合作的知名開發集團與國際設計公司聯合體設計的「古州新茂·公園天地」；另一個則是由招商局集團和AECOM公司聯合打造的「招商花園城PLUS」。

從效果圖來看，實際報規的方案，無論是樓棟排布，還是外立面造型，與上述兩版方案都沒有太相似的地方。

但在主配色上，096地塊採用的淺米與灰色，大致也可以與任意一版方案相融。

同時，在設計風格上，096地塊突出了園林設計，有中央綠軸，注重綠化和水系等元素的運用。這一點也與兩個方案的公園、花園概念契合。

1、小區在西、北兩面各設有一處人行出入口：

西側弧形景觀大門退線近十米，紅線內有大面積前庭空間，做了門頭迎賓水景。

門廊后緊接物業用房，通過風雨連廊到小區中央廣場。

圍合式風雨連廊是整個中軸景觀的主線，圍繞下沉庭院而建。

東西兩側各有一處鄰里共享空間，北邊通往4#樓架空層，南邊串聯11#樓的兩個入口大堂。

這一圈的觀景動線，不強勢也不間斷，可供發揮的創意空間豐富，歸家體驗感也是做足了。

2、除4#樓外，並排的3#樓也做了首層架空，這兩棟樓是妥妥的景觀樓王：

南有中央景軸，北邊是另一處小區主入口+下沉庭院；西側是室外活動場地，東側是一片大喬聚集的活氧區域。

四周無樓棟，都是景觀，隱私性和視野都非常好。

3、16棟樓中最高的是西北角2#樓，共17層。

除此之外的樓棟整體佈局大致按中間高、周圍低的形式排列。

東北角1#樓為5層洋房，是小區最低的一棟；

東側8#樓9層、13#樓10層，東南角的17#樓7層；

西側5#樓10層、9#樓10層，西南角的14#樓8層。

最南排兩棟15#、16#樓為8層洋房。

其余樓棟均為13-16F的小高層。

4、爲了留出大面積空地做園林，樓棟東西間距過近。

最南排的兩棟之間僅隔兩米多，且放置了風井設備，無法穿行。相當於這兩棟樓是一整排連貫的建築，總長將近140米。

5、順義首個有內嵌陽臺和花池的項目。

當然順義帶露臺的項目多了，花池顯得沒那麼稀缺，但同時做到內嵌陽臺+花池的項目還是獨一份。

而且096地塊有小户型，房源數量還不少。它並非純改善的別墅豪宅項目，而是一個主打剛改的小區，140平米以下房源佔比約80%。

看平面圖南北陽臺都在結構內，基本是除了花池都能做到封閉交付。

預計大部分户型的建面使用率都將超過100%。

02

順義新城東風商場地塊於今年2月26日成交，由順義當地區屬國企北京順義新城發展和北京天竺房地產以26億元底價摘得，樓面價約2萬元/㎡。

項目包含三幅子地塊：

兩幅住宅用地容積率都是1.8，限高54米，局部60米。

1、096地塊用地規模3.6萬㎡，地上建築規模6.47萬㎡；

2、093地塊用地規模3.62萬㎡，地上建築規模6.52萬㎡；

3、086幼托用地在093地塊東北角，地上建築規模4087.5㎡，規劃爲一所12班的幼兒園。

拿地1個月左右，3月19日，項目開發主體北京興竺房地產開發有限公司成立。

當時的註冊資本是13億元，順義新城發展佔股99%，北京天竺房地產僅有1%的份額。

5月底，項目公司註冊資本減少到3.9億元。隨后又重新增至13億元，與此同時，大股東正式進駐。

6月12日，項目公司的投資人完成工商變更：

北京宏琨城市開發建設有限公司出資9.1億元，持股70%；

順義新城發展出資3.861億元，持股29.7%；

北京天竺房地產的持股比例則被稀釋至0.3%。

公司的法定代表人、董事長、經理，也由張雲鵬變更為張衝，后者現任北京宏琨董事長。

北京宏琨成立於5月8日，註冊資本5000萬元。股東為淮安浦申企業管理諮詢合夥企業（有限合夥）、上海駿瞻企業管理有限公司，股權比例未披露。

這兩家法人股東名字看似陌生，但背后都是投資界的熟面孔。

其中，淮安浦申是這個月初在江蘇省淮安市清江浦區完成工商註冊的新公司，由大券商申萬宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份則由清江浦區國資和兩家民企各自持有。

上海駿瞻成立時間也只有1年多，註冊資本1000萬，法人是張衝。這家公司的法人股東乍一看遍佈全國各地，煙臺、西安、長沙、南京等等，共有9家，但實際上都是遠東宏信（00336.HK）的全資附屬。

遠東宏信是一家橫跨金融和產業的綜合集團，主要股東包括中國中化、德弘資本、瑞銀集團等。

在順義東風商場住宅項目新股東入局之前，龍湖集團旗下的代建品牌龍智造就已宣佈，成功簽約北京順義區東風商場SY00-0201-096住宅地塊，為該項目提供代建代銷服務。

另一個小細節，096地塊項目公司註冊資本13億元，剛好是拿地成本的一半。

綜合來看，096與093地塊或由兩家不同的公司完成開發。093地塊和住宅項目南側的商業地塊目前還沒有更多進展。

東風商場地塊東北六環外約2.5公里處，屬於順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規劃，包括地鐵線路和商業規劃，採用了TOD模式商業體的發展模式。

龍湖對這一片算是相當瞭解的，東風商場地塊北側一路之隔就是龍湖御湖境二期，2023年9月入市，358套房源，目前基本售罄，成交均價4.32萬元/平米。