第一太平戴維斯攜手阿里集團前瞻深圳房地產市場新趨勢，共話后海戰略升維

（來源：觀點網）

7月15日，由第一太平戴維斯與阿里中心聯合舉辦的「未來灣區 后海共生」——2025年上半年深圳房地產市場回顧與展望暨后海發展趨勢洞察分享會於深圳阿里中心圓滿舉行。

阿里巴巴集團不動產管理部總經理束航、華南大區總經理牟紅艷，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿、華南區市場研究部負責人謝靖宇、深圳商業樓宇部負責人羅志文、深圳估值及專業顧問服務高級助理董事林勁松等出席活動，與大灣區主流媒體聚焦后海片區在城市更新、產業升級中的戰略地位，共同探討深圳房地產市場的前沿動態與發展趨勢。

活動伊始，第一太平戴維斯深圳董事總經理吳睿在發表致辭中表示：「深圳作為粵港澳大灣區的核心引擎，正通過不斷創新與全球接軌。今年上半年，深圳房地產市場展現出復甦動能，特別是在覈心區域如后海，以其世界級規劃與前瞻性佈局，正迎來新一輪價值躍升機遇，逐步成為城市發展的重要驅動力。面對‘十五五’規劃開局，我們將緊密把握政策導向與市場脈搏，推動房地產行業向更高質量、更可持續方向發展。」

隨后，阿里巴巴集團不動產管理部總經理束航發表講話。他表示：「阿里集團不動產管理業務和第一太平戴維斯互為核心合作伙伴，25財年以來，阿里集團全國不動產項目累計新籤67萬方，這個成績來自核心夥伴們的相互支持。而深圳阿里中心紮根后海十年，深度參與了區域的蜕變與成長。我們始終相信，科技與創新是驅動城市發展的核心引擎。阿里中心不僅是一個物理空間，更致力於構建開放、協同、活力的產業生態平臺，賦能企業成長，與后海共榮共生。」

深度洞察，前瞻未來

會上，第一太平戴維斯發佈《2025年上半年深圳房地產市場回顧與展望報告》，華南區市場研究部負責人謝靖宇深入剖析了辦公樓、商業地產及住宅市場等領域的市場表現及未來趨勢，為在場嘉賓提供專業、深度、極具前瞻性的解讀。

第一太平戴維斯2025年上半年深圳房地產市場回顧與展望

甲級寫字樓——「大廠」搬遷致租賃市場短期波動，業主靈活調租以期加速成交

2025年上半年，市場合計迎35.2萬平方米供應入市。期末，全市甲級寫字樓總存量同比擴張4.5%，至1,172.9萬平方米。

期內，市場成交多以同區域內不同物業間搬遷為主，且大面積交易數量較往年同期有所減少。與上年同期相較，本年3,000平方米麪積段以上交易佔比下降4個百分點。同期，「大廠」回遷自有物業活動陸續啟動，對租賃市場去化表現亦形成階段性擾動。在此背景下，疊加新增供應的影響，全市平均空置率環比上升0.8個百分點、同比上升0.7個百分點，至30.6%。

上半年整體而言，信息技術仍繼續主導需求，交易數量及交易面積均居各行業之首。人工智能、半導體、軟件服務類企業的租賃活動延續相對積極態勢。同時，金融及貿易類企業的租賃需求保持相對穩定。

同期，業主延續靈活的租金定價方案以加速成交，二季度租金指數環比下降4.5%，降幅擴大1.7個百分點，上半年租金指數累降7.2%，平均租金降至人民幣每平方米每月140.2元。

展望

2025年第三季度，市場預計迎12.3萬平方米供應入市，全市總存量將達1,185.1萬平方米，較2024年底擴張4.2%。

短期而言，前述頭部科技企業的搬遷活動仍將對租賃市場造成一定影響，市場整體入駐率及淨吸納表現或呈現結構性波動。但中長期而言，在政府持續大力培育新質生產力、扶持創新主體發展的推動下，深圳有望吸引或孵化更多科創企業，這將為本地寫字樓市場需求注入持續增長的新興動能。

零售——供應集中入市推存量擴容逾5%，新項目預招商去化助淨吸納量反彈回升

上半年，市場於二季度集中迎42.0萬平方米供應入市。期末，全市總存量環比擴容5.7%，至778.3萬平方米。

期內，在較大規模新增供應預招商去化集中釋放的推動下，二季度淨吸納量顯著回升至過去五年季均水平三倍。儘管如此，受部分新項目開業入駐率較全市既有平均水平低的結構性影響，全市平均空置率仍環比微升0.4個百分點，期末錄7.1%。

上半年，儘管餐飲仍為主要需求來源，但品牌拓店愈趨謹慎，二季度餐飲新店佔比較一季度下降近5個百分點。積極而言，優質存量項目的持續升級煥新仍為市場引入多個區域首店，業態涵蓋餐飲、珠寶及化粧品、户外運動等，進一步鞏固了深圳在華南地區零售商業品牌多元化的引領地位。

上半年內，業主租金預期未有顯著波動，存量項目租金水平維穩，全市租金指數環比持平，但同比仍降1.6%，平均租金降至人民幣每平方米每月523.6元。

展望

2025年下半年，預計仍有逾45萬平方米新增供應入市，年末總存量將同比擴容11.8%，並突破800萬平方米。其中，第三季度預計有兩個新項目開業，合計帶來22.5萬平方米供應面積。

隨着存量標杆項目品牌落位及業態組合升級的持續進行，更多在談品牌有望悉數落實並陸續進場，加之矚目優質項目開業的帶動，市場料迎來更多時下倍受消費者關注的新興熱門品牌進駐。

住宅——調控政策整體趨穩，供應降至五年新低

2025年上半年，在房企策略調整和土地供應端持續收縮的影響下，全市一手住宅半年度供應面積降至140.8萬平方米，為2020年上半年后又一新低，半年度環比下降35.0%、同比下降20.5%。其中，二季度全市供應面積錄85.9萬平方米，同比下降4.8%。

929新政以來，深圳樓市調控政策整體趨穩。而二季度關税戰、貿易戰等外部不利因素又對購房者的置業情緒造成一定衝擊，一手住宅市場成交回歸謹慎。全市季度成交面積環比下降11.8%，至107.7萬平方米。

期內，受部分區位及教育配套優勢顯著的熱點項目開盤/加推成交的推動，全市成交均價環比微升1.1%，至人民幣每平方米52,832元。

展望

6月，深圳印發《深圳市提振消費專項行動實施方案》，提出降低租購房成本，首次允許公積金支付購房首付款。這將有效緩解部分剛需購房者的財務壓力，進而促進住房消費釋放，提升住宅市場活力。

根據深圳市住房和建設局數據，第三季度全市計劃入市商品房項目33個，供應房源合計超1.2萬套。其中，住宅供應合計超1萬套，且不乏區位優勢顯著或交易熱度及關注度較高的項目加推。利好的政策環境下，優質供應的注入有望一定程度上刺激購房需求釋放，進一步提振市場成交。

在隨后的媒體問答環節，第一太平戴維斯商辦、零售、產業、住宅等業務板塊專家就深圳房地產市場熱點、未來發展機遇及產業與空間融合等議題，與現場媒體進行深入交流，針對媒體提問進行專業解答，為行業提供價值洞見。

政策築基，后海崛起

作為本次活動的亮點環節，第一太平戴維斯深圳商業樓宇部負責人羅志文聚焦后海片區「世界級戰略升維」，詳細分析了后海片區在「十五五」規劃下的最新政策定位及發展路徑，並結合2025年上半年深圳寫字樓市場的表現，指出后海片區作為深圳經濟增長的重要引擎，將迎來新一輪的產業升級與功能優化。

羅志文深入剖析了后海商辦市場的發展歷程與未來趨勢，指出后海已從新興商務區成功躍升爲深圳頂級商務區之一，未來將依託政策紅利、產業集聚和稀缺的海灣資源，向「世界級濱海城市」戰略升維。他表示：「近年來，我們觀察到企業租户更加關注辦公空間的智能化、綠色化及柔性化設計，這為后海片區的新興項目和存量改造提供了巨大機遇。今年上半年，在科技、金融和專業服務行業的推動下，后海的優質寫字樓項目租賃需求持續增長。」

此外，羅志文還結合后海片區的產業佈局與市場動能，展望后海片區未來發展趨勢。他表示，后海的寫字樓市場不僅是區域經濟的重要載體，更是企業數字化轉型和可持續發展的戰略支撐。隨着更多跨國企業總部、高成長性科技企業和專業服務機構的入駐，后海將持續塑造具有全球影響力的商務生態圈，成為深圳乃至粵港澳大灣區連接全球的重要門户。

動能升維，后海啟新

隨后，阿里巴巴集團不動產管理部華南大區總經理牟紅艷以「阿里十年創變」為軸，生動講述了阿里在深圳的發展歷程及其對區域創新的深刻影響。通過詳細介紹阿里中心的規劃理念、空間特色、智慧運營及創新服務，展現了其作為區域標杆項目，如何以科技賦能空間，持續為企業提供全生命周期成長解決方案，並積極推動后海產業生態繁榮。

作為后海片區數字化轉型與產業創新的標杆，深圳阿里中心在會上分享了其十年發展實踐與戰略思考，為區域高質量發展提供了「阿里樣本」。

1.戰略同頻：與后海共生長

自2016年作為首批入駐企業紮根后海以來，深圳阿里中心深度融入國家戰略與南山區發展進程：

科技賦能：依託阿里雲、達摩院等核心業務，為區域提供算力底座與數字解決方案，助力頂尖科研機構與創新企業落地；生態共建：與入駐的科技與金融企業形成「金融科技融合生態」，激活產業協同；綠色實踐：2024年獲評「深圳首批零碳園區」，2023年獲「深圳市節水型商業綜合體」認證，以可持續理念引領灣區綠色發展。

2.服務創新：從「空間」到「生態」的跨越

阿里中心以「三維全鏈路」服務體系為核心，構建「硬核資源+軟性服務」雙輪驅動模式：

硬核資源：產業鏈接：通過阿里雲、Lazada、菜鳥物流等生態資源，為企業提供跨境出海、供應鏈優化等全鏈路支持；政策賦能：聯合政府與行業協會，為企業對接政策補貼、企業開辦等資源；軟性服務：全周期陪伴：從初創期「親橙空間「低成本高效率的靈活空間解決方案，到成熟期「智慧空間定製」，覆蓋企業全生命周期需求；社羣賦能：通過「親橙十派」等社區運營舉辦行業峰會、創業培訓、四季賞活動，打造「產業+文化」雙生態。

牟紅艷在專題分享中表示：「從空間運營到生態賦能，阿里中心以十年實踐印證‘后海共生’的力量——在這里，科技與人文共融，企業與夢想共生，我們將持續依託深圳科技創新與數字經濟高地優勢，共建數字科技與互聯網、跨境電商、人工智能為核心的產業集羣，以創新服務助力灣區成為全球創業者的理想之地。」

資本賦能，共繪共生

近年來，資本市場與房地產行業發展日趨深度融合。第一太平戴維斯深圳估值及專業顧問服務高級助理董事林勁松聚焦投融資模式變化，圍繞「ABS及港股市場新趨勢」這一核心議題進行專題分享，深入分析兩種融資工具如何破解傳統模式困局、賦能城市發展，為與會來賓開拓新視角。

林勁松在專題分享中指出：「隨着資本市場的不斷成熟，傳統投融資模式侷限性凸顯。近年來，隨着數字經濟、綠色經濟及新興產業的崛起，輕資產運營、長期資本投入及技術快速迭代特性，要求融資模式向長期資金匹配、風險共擔、分階段退出等靈活機制轉型。數據顯示，2024年中國ABS發行規模突破3.8萬億元，2025年預計達4.3萬億元。政策層面，‘穿透式監管’原則、底層資產動態披露機制及負面清單擴容，正加速市場規範化進程。ABS通過盤活存量資產、優化資本結構，成為企業融資新引擎。」

林勁松通過展示多個實際案例，深入剖析港交所規則升級如何助力企業拓寬融資通道。他強調：「港交所18C章支持未盈利特專科技企業上市，疊加二次上市門檻降低帶來的中概股迴歸熱潮，展示了港股市場對新經濟企業戰略價值的認可。隨着政策引導與市場化創新深化，將協同構建新經濟投融資生態，為實體經濟高質量發展注入持續動能。」

專業引領，共赴新程

本次「未來灣區·后海共生」主題分享會不僅是一場權威的市場趨勢發佈，更是一次思想與實踐的深度碰撞。通過全面解析深圳房地產市場現狀及未來發展機遇，特別是對后海片區的戰略洞察，第一太平戴維斯與阿里中心攜手，向業界展示了國際化視野下的創新解決方案和實踐案例。

作為全球領先的房地產服務商，第一太平戴維斯以卓越的市場洞察和創新能力，助力客户在快速變化的市場中實現可持續增長。深圳作為粵港澳大灣區的核心引擎，特別是以后海為代表的重點片區，將在城市更新、產業聚集和全球化發展中釋放更大的潛力。未來，第一太平戴維斯將繼續以全球網絡和本地深耕的雙重優勢，聚焦市場前沿趨勢，提供涵蓋寫字樓、商業、住宅、資產證券化等全方位的專業服務，通過與政府、企業及合作伙伴的緊密協作，賦能區域發展，推動城市功能升級，共同開創灣區發展的嶄新篇章。