基金周報（20250714-20250718）：首批數據中心REITs研究分析

（來源：財信證券研究）

上周市場行情、數據回顧

1）上周AH股市場表現整體較好。A股方面中小創指數表現居前，創業板50、中證1000指數周內分別上漲2.65%、2.36%；港股方面，恆生指數、恆生科技指數周內分別上漲0.93%、0.62%。海外主要股指表現分化，標普500指數周內下跌0.31%，德國DAX、法國CAC40指數周內分別上漲1.97%、1.73%，越南VN30指數周內上漲7.07%、印度SENSEX30指數周內下跌1.12%。上周申萬31個一級行業漲多跌少，房地產、建築材料、鋼鐵等行業周內漲幅居前，煤炭、汽車等行業周內下跌。2）上周市場交易活躍度較高，周內兩市ETF日均成交額約2720億。黃金類ETF交投仍較為活躍、周內區間日均成交額約43.3億、區間淨流入額約5.6億。上周南向資金成交淨買入額約263.6億港元，年初以來南向資金成交淨買入額約7662.2億港元。3）國際黃金價格最新報收3359.80美元/盎司、周內上漲0.82%；國內黃金價格最新報收769.30元/克、周內下跌0.29%。現貨銅價格最新報收9637.50美元/噸，周內下跌3.34%；期貨銅價格最新報收9640.00美元/噸、周內下跌2.43%。WTI原油價格最新報收68.45美元/桶、周內上漲2.93%；布倫特原油價格最新報收70.36美元/桶、周內上漲3.02%。

新發基金跟蹤

截至目前全市場共有公募基金12941只，合計資產淨值約32.45萬億。根據wind公佈的基金發行明細，本周（0714-0718）約有30只新發基金。具體分類型看，有2只中長期純債型基金、3只增強指數型股票基金（中證800、科創綜指、滬深300）、5只偏股混合型基金、1只混合債券型二級基金、1只混合型FOF基金、1只QDII股票指數基金（恆生消費）、15只被動指數型股票基金（北證50、自由現金流、科創50、港股通高股息、科創板創新葯等）、2只基礎設施REITs（底層資產均為數據中心）。

本周擬發行的2只數據中心REITs情況簡述：1）南方潤澤科技數據中心REIT（180901）：底層資產是潤澤廊坊國際信息港A-18數據中心，建面4.21萬方、機櫃5897個，機櫃總功率42530.84KW、其中普通機櫃功率佔比約95.9%。製冷方式為風冷，業務模式為批發型，託管服務費包含電費。淨現金流分派率預測值：2025Q2-4為7.71%（年化），2026年6.42%。2）南方萬國數據中心REIT（508060）：底層資產是江蘇蘇州崑山市國金數據中心，建面3.54萬方。機櫃數量4192個，電力設計容量29044KW。製冷方式是風冷，業務模式是批發型，託管服務費不包含電費、電力成本由客户直接承擔。淨現金流分派率預測值：2025Q2-4為6.05%（年化）、2026年6.20%。

數據中心REITs投資觀點：1）數據中心資產分析角度/指標：批發還是零售；機櫃數量、功率（單機櫃功率密度）、規模定位（從分類看）；PUE數據；所在區位（國家定位，區域內競爭等）；製冷方式以及后續改造計劃；上架率（計費率）水平；託管服務費水平以及增長預期；是否包電；所在地區電網新電預期；潛在擴募資產儲備（集團/體系內已有資產情況）；土地到期日以及現金流折算情況（可用淨現金流分派率來表徵）等。2）偏好方向：高IT功率密度/改造計劃明確+高上架率且運行穩定+土地剩余期限並現金分派率有競爭力的數據中心資產。

新基金特別風險提示：新基金的選擇，建議綜合考慮建倉期、費率、基金經理長期業績及回撤控制、相關行業主題的行情階段等因素。

風險提示：歷史數據不代表未來業績；跟蹤品種為非保本型產品，極端情況下或存在無法完全回收本金的情形；經濟、政策等諸多內外因素可能會造成基金的市場風險，影響基金收益水平等。

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上周行情、數據回顧

1）上周A股市場整體表現強於H股，周內鋼鐵、建築材料等行業漲幅居前

上周AH股市場表現整體較好。A股方面中小創指數表現居前，創業板50、中證1000指數周內分別上漲2.65%、2.36%；港股方面，恆生指數、恆生科技指數周內分別上漲0.93%、0.62%。海外主要股指表現分化，標普500指數周內下跌0.31%，德國DAX、法國CAC40指數周內分別上漲1.97%、1.73%，越南VN30指數周內上漲7.07%、印度SENSEX30指數周內下跌1.12%。

上周（0707-0711）申萬31個一級行業漲多跌少，房地產（+7.05%）、建築材料（+4.49%）、鋼鐵（+4.04%）等行業周內漲幅居前，煤炭（-0.71%）、汽車（-0.22%）等行業周內下跌。（口徑：區間漲跌幅-流通市值加權平均）

2）中美國債利率周內均有上行

中債30年期、10年期、1年期國債到期收益率最新（0711）分別報收1.8741%、1.6653%、1.3702%，較前一周末（0704）分別上行2.3BP、2.2BP、3.4BP。

美債30年期、10年期、1年期國債到期收益率最新（0711）分別報收4.96%、4.43%、4.09%，較前一周末（0703）分別上行10BP、8BP、2BP。

3）上周市場交投活躍度較高，南向資金維持淨流入態勢

上周市場交易活躍度較高，周內兩市ETF日均成交額約2720億。黃金類ETF交投仍較為活躍、周內區間日均成交額約43.3億、區間淨流入額約5.6億，黃金價格維持高位震盪。

上周（0707-0711）南向資金成交淨買入額約263.6億港元，年初以來（0102-0711）南向資金成交淨買入額約7662.2億港元。

4）黃金價格維持高位震盪，銅價下跌、原油價格上行

黃金價格維持高位震盪。國際黃金價格最新（0711）報收3359.80美元/盎司，價格較前一周末（0704）提升約0.82%；國內黃金價格最新（0711）報收769.30元/克，價格較前一周末（0704）下降約0.29%。

現貨銅價格最新（0711）報收9637.50美元/噸、較前一周末（0704）下降約3.34%；期貨銅價格最新（0711）報收9640.00美元/噸、較前一周末（0704）下降約2.43%。

WTI原油價格最新（0711）報收68.45美元/桶、較前一周末（0704）提升約2.93%；布倫特原油價格最新（0711）報收70.36美元/桶、較前一周末（0704）提升約3.02%。

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新發基金發行概況

2.1 本周新發基金市場相對活躍

截至目前（0712），全市場共有公募基金12941只，合計資產淨值約32.45萬億。根據wind公佈的基金發行明細，本周（0714-0718）約有30只新發基金。具體分類型看，有2只中長期純債型基金、3只增強指數型股票基金（中證800、科創綜指、滬深300）、5只偏股混合型基金、1只混合債券型二級基金、1只混合型FOF基金、1只QDII股票指數基金（恆生消費）、15只被動指數型股票基金（北證50、自由現金流、科創50、港股通高股息、科創板創新葯等）、2只基礎設施REITs（底層資產均為數據中心）。

2.2 首批數據中心REITs本周擬發行

1、南方潤澤科技數據中心REIT（180901）

底層資產是潤澤廊坊國際信息港A-18數據中心，建面4.21萬方、機櫃5897個（7.04KW的普通機櫃5794個，16.5KW高功率機櫃100個，30.36KW超高功率機櫃3個），機櫃總功率42530.84KW、其中普通機櫃功率佔比約95.9%。製冷方式為風冷，末段空調採用冗余配置的房間級精密空調。該數據中心業務模式為批發型，託管服務費包含電費。土地使用權2074年4月到期，剩余年限49年左右。

根據募書，該數據中心簽約率100%，上架率也較高，普通機櫃2022-2025Q1上架率分別是95.97%、99.50%、99.20%、99.22%。合同期內（2034年底前），7.04KW的普通機櫃單價是7547元/個/月，摺合單KW是1072元/月/KW。2022-2025Q1電費佔營業成本的比例分別是40.75%、38.93%、42.75%、39.79%，平均電費單價（不含增值税）約0.5399元/度。根據募書，該項目2027年將進行微改造，提升單機櫃功率；2035年擬進行液冷製冷改造，單KW改造成本預計為1700元。

可供分配金額預測值：2025Q2-4為2.15億，2026年2.39億。淨現金流分派率預測值：2025Q2-4為7.71%（年化），2026年6.42%。

2、南方萬國數據中心REIT（508060）

底層資產是江蘇蘇州崑山市國金數據中心，含2棟數據中心樓（地上4層+地下1層），建面3.54萬方。機櫃數量4192個，電力設計容量29044KW，含4072個7KW+120個4.5KW。製冷方式是風冷。業務模式是批發型，託管服務費不包含電費、電力成本由客户直接承擔。土地使用權2062年6月到期，剩余年限37.2年左右。

根據募書，該數據中心平均簽約率均為100%，計費率（上架率）2022-2025Q1分別是94.28%、92.10%、92.22%、95.89%。合同期內，7KW的機櫃單價是3990元/個/月，4.5KW的機櫃單價是3420元/個/月。

可供分配金額預測值：2025Q2-4為0.92億、2026年1.25億。淨現金流分派率預測值：2025Q2-4為6.05%（年化）、2026年6.20%。

3、數據中心REITs投資觀點

數據中心資產分析角度/指標：批發還是零售；機櫃數量、功率（單機櫃功率密度）、規模定位（從分類看）；PUE數據；所在區位（國家定位，區域內競爭等）；製冷方式以及后續改造計劃；上架率（計費率）水平；託管服務費水平以及增長預期；是否包電；所在地區電網新電預期；潛在擴募資產儲備（集團/體系內已有資產情況）；土地到期日以及現金流折算情況（可用淨現金流分派率來表徵）等。

偏好方向：高IT功率密度/改造計劃明確+高上架率且運行穩定+土地剩余期限並現金分派率有競爭力的數據中心資產。

海外REITs參考：美國易昆尼克斯、數字房地產信託，新加坡吉寶直流。

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新基金的選擇，建議綜合考慮建倉期、費率、基金經理長期業績及回撤控制、相關行業主題的行情階段等因素；

歷史數據不代表未來業績；

跟蹤品種為非保本型產品，在極端情況下，可能存在無法完全回收本金的情形；

經濟、政策等諸多內外因素可能會造成基金的市場風險，影響基金收益水平等。

本公司具有中國證監會覈準的證券投資諮詢業務資格，作者具有中國證券業協會註冊分析師執業資格或相當的專業勝任能力。

市場有風險，投資需謹慎。投資者不應將本報告作為投資決策的唯一參考因素，亦不應認為本報告可以取代自己的判斷。在決定投資前，如有需要，投資者務必向專業人士諮詢並謹慎決策。

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