太盟投資，全面接管中國最大商業地產運營商

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（來源：中國地產基金百人會）

7月7日，據珠海萬達內部通知，肖廣瑞因個人原因辭去大連新達盟及珠海萬達商管首席執行官職務。

同時，任命黃德煒和胡正偉共同擔任大連新達盟及珠海萬達商管聯席董事長職務，任命黃德煒兼任大連新達盟及珠海萬達商管首席執行官職務。

據瞭解，黃德煒是太盟投資集團（PAG）合夥人、私市股權聯席主管及太盟中國總裁，以資本整合見長。而共同擔任大連新達盟及珠海萬達商管聯席董事長的胡正偉，則是阿布扎比投資局私募股權部門中國區主管，同樣是資深的投資管理專家。

肖廣瑞的離任，意味着又一位核心「萬達系」元老退出珠海萬達商管體系，此舉被業界普遍視為「去萬達化」趨勢的延續，標誌着太盟投資全面接管這家中國最大商業地產運營商。

此前已拿下珠海萬達控制權

2024年，太盟投資（PAG）從王健林手中，拿走了珠海萬達商管的控制權，完成了中國私募股權市場近4年最大的一筆交易。

太盟投資與珠海萬達商管，結緣於2021年8月。當時，珠海萬達商管以21.17%的股份，換取了太盟投資、中信資本、螞蟻金服等22家機構的380億元投資，並承諾於2023年底上市。其中，太盟投資出資28億美元，佔比近半。這也是其迄今在中國市場最大的一筆投資。

此后，珠海萬達商管四度遞表IPO，均以失敗告終。按照對賭協議，投資機構中的碧桂園（02007.HK）於2023年12月選擇退出，太盟投資則決定加碼。

2024年3月30日，其牽頭聯合中信資本、鋭盛投資（Ares Management）旗下基金、阿布扎比投資局（ADIA）旗下全資子公司Platinum Peony、穆巴達拉投資公司（Mubadala）簽署投資協議，再投600億元，成立大連新達盟，作為新的持股平臺控制珠海萬達商管。王健林旗下的大連萬達商管對珠海萬達商管的持股比例由此從70.15%降至40%，太盟投資及其他股東合計持股60%，一舉拿下了大連新達盟和珠海萬達商管的控制權，擬繼續推動其上市。

從某種意義上説，太盟投資借中國房地產市場深度調整、大連萬達商管債務困境、珠海萬達商管IPO對賭失敗之機，抄底了國內最大的商業地產管理公司。

截至去年底，珠海萬達商管運營管理萬達廣場513家，商業面積超7090萬㎡，覆蓋228座城市。

70歲創始人具有傳奇經歷

太盟投資集團背后的核心人物，便是其創始人單偉建。

據此前報道，1954年，單偉建出生於北京，小學畢業后，轟轟烈烈的上山下鄉開始了，1969年9月，年僅15歲的單偉建就被分送內蒙古建設兵團的戈壁上，一呆就是6年。

在戈壁的6年間，即使在鹽鹼地種土豆、挖土豆、起溝渠、燒磚窯，做了大量的無用功，唯獨學習從沒拉下。1975年9月，單偉建回京重返校園，進入北京對外經濟貿易大學英語專業就讀。

四年后，單偉建啟程赴美留學。1981年12月獲得舊金山大學工商管理碩士學位，以及分別於1984年12月及1987年5月，獲得加利福尼亞大學伯克利分校經濟學碩士學位與工商管理博士學位。而他的導師竟然就是美國現任財政部長耶倫。 

耶倫在為單偉建的《走出戈壁》寫的序中説：「他（單偉建）的人生經歷，哪怕只是機緣巧合，也顯示出中美兩國走在一起將足以成就任何可能。」

畢業后，單偉建在職場上也是平步青雲，曾在世界銀行、Graham & James Law Firm等諸多知名機構就職，還在賓夕法尼亞大學沃頓商學院教授管理。

1993年，單偉建出任JP摩根董事總經理。隨后，他加入一家海外PE巨頭——德克薩斯太平洋集團（TPG），負責大中華區業務。期間，單偉建曾擔任德克薩斯太平洋集團(TPG)合夥人，也是TPG亞洲(前身為新橋投資集團)聯席主管合夥人。

亞洲金融危機期間，單偉建率領TPG子公司新橋成功收購韓國第一銀行，並在一年內扭虧為盈。緊接着在2004年，單偉建主持並領導新橋團隊成功入主深圳發展銀行（平安銀行前身）。在對原深圳發展銀行完成一系列變革和改造后，又將其賣給中國平安，創造了投入1.5億美元獲得超過24億美元的驚人回報。    

這兩次重大收購，讓單偉建在行業里聲名鵲起，被《財富》雜誌譽為「PE之王」。   

轉戰太盟投資集團后，單偉建以聯合創始人的身份於2010年創辦太盟的私募股權業務。同年，單偉建的私募股權業務與Chris Gradel（高天樂）的信貸及市場業務、Jon-Paul Toppino的不動產業務一起整合到太盟投資集團旗下，創建了一家多元化多策略的投資公司。單偉建擔任執行董事兼董事會執行主席、Chris Gradel擔任執行董事兼首席執行官、Jon-Paul Toppino擔任執行董事兼總裁。

官網顯示，太盟投資如今為全球近300家機構管理超過500億美元的資產。截至2021年12月末，其在信貸及市場、私市股權、不動產三大業務領域的基金管理的資產規模分別為210億、170億和90億美元，總回報率（各策略部門成立以來至2021年12月末包括所有基金在內的毛內部收益率）分別為約20%、26%和25%。

投資策略酷似黑石

太盟投資不僅股東有黑石集團，其投資策略也酷似黑石，以瞄準時機抄底受壓資產的「狩獵者」風格著稱，在業內，其被稱作「亞洲小黑石」。

權威媒體PERE（Private Equity Real Estate，不動產私募投資基金）公佈的《2020年全球私募地產機構Top100榜單》顯示，太盟投資以66.5億美元位居第19位，黑石集團集團居首位。

截至2021年底，太盟投資不動產板塊的資產管理規模已增至90億美元。其旗下主要有兩隻房地產基金：Secured Capital Real Estate Partners（簡稱「SCREP」）、Real Estate Partners（簡稱「PREP」）。前者資產管理規模為52億美元，已募集7期基金；后者管理規模為22億美元，已募集2期基金。此外，其還管理了獨立管理賬户（Asia Select）、日本增值型物流基金（ICPJLV）、日本房地產信託投資基金（J-REIT）以及數字基礎平臺FLOW等產品。

在資產類型上，太盟投資很大比例投資於辦公樓，但也涉及物流地產和住宅項目。

太盟投資的不動產業務大本營在日本。僅SCREP和PREP兩項產品計算，其在日本市場的資管規模有50.14億美元，佔全部不動產的比例超過55.71%。加上ICPJLV和J-REIT的管理規模，這一比例勢必更高。

2011至2021年，太盟投資的資產管理規模由80億美元增長到470億美元，同期，不動產的資管規模組合佔比卻由2011年的34%，震盪下滑至2021年的19%。近年加碼中國不動產后，這一組合的資管規模佔比或有上升。

在不動產資管圈，黑石集團、喜達屋資本、橡樹資本等私募均以「狩獵者」風格著稱。太盟投資與之類似，主推「併購—增值—退出」的商業模式，即以低於重置成本的價格，收購高質量的資產，在解決公司問題、改造提升價值后，再溢價出售獲利。

據太盟投資披露，其依靠這一模式，在多個項目中獲得了不錯回報。

例如，2015年10月，太盟投資啟動日本大阪的Passat項目，將其物流物業的廢棄工廠改造為現代物流物業，解決了坡道卡車通行通道和裝貨碼頭以及地面負荷等問題。該項目最終比預期提前7個月撤資，實現了26.7%的淨內部收益率及2倍的回報。

2018年，太盟投資收購了韓國首爾一棟16層的辦公樓。該物業由於管理不善導致租金低於市價30%。太盟投資以原價8%的折扣買入后全面翻新，使之淨面積和營業收入淨額分別增長27%、109%。2021年出售該項目時，其實現了2.3倍的回報、37%的毛內部收益率。