高利率點燃「紅色信號彈」! 穆迪預警房地產衝擊下的美國經濟急剎車

智通財經APP獲悉，來自國際三大信用評級機構之一穆迪(Moody)的首席經濟學家馬克·贊迪(Mark Zandi)在周一發出警告稱，現在「紅色信號彈」(red flare)更適用於美國房地產市場。在美國經濟的大機器里，住房既是「消費品」也是「投資品」，並通過「財富效應」左右家庭支出，穆迪警告，一旦房地產市場大幅失速，往往會削弱消費、壓縮建築活動、惡化銀行資產負債表並觸發信用緊縮，最終可能導致美國經濟增速大幅放緩甚至步入衰退境地。

「紅色信號彈」這一警示詞匯通常用來預警房地產市場可能出現下行或不穩定狀況，包括房屋銷售大幅下降、購房協議取消量增多、利率持續上升以及買方退場、賣方前景更加嚴峻等嚴重問題。

「除非美國住房市場的長期限抵押貸款利率很快能夠從目前所處的歷史高位——即從當前接近7%的水平大幅下降，否則房屋銷售、房屋建設進程甚至房價都將持續處於萎靡態勢。」贊迪在社交媒體平臺X上發文表示。「然而，這似乎不太可能在短期內發生。」

今年早些時候，贊迪曾經指出，儘管存在政治環境不確定性和經濟緊張局勢，他暫時不認為美國房地產「紅色信號彈」在不久之后將出現，僅僅發出了「黃色信號彈」。在美東時間周一，他在社交媒體發文警告稱「紅色信號彈現在更加合適」。

「房屋銷售已經極度低迷，美國房屋建築商們一直在通過提供利率減免或者直接降價等激勵舉措在苦苦支撐房屋銷售規模。」他表示。「然而，他們正在放棄這些舉措。這實在太昂貴了。一個明顯信號是，許多建築商推迟從土地銀行購地。新房銷售、新屋建設工程開工以及竣工規模將很快大幅下降。」

ResiClub 和 Realtor.com 的統計數據顯示，掛牌出售房屋增幅最大的地區是得克薩斯州奧斯汀–朗德羅克–聖馬科斯，同比增長 70%;科羅拉多州丹佛–奧羅拉–森特尼亞爾則增長 58%;田納西州孟菲斯增長 51%。

贊迪補充表示，房價以及整個住房市場不久后可能將成為拖累更廣泛美國經濟增長的「全面逆風」。「房價漲勢過去幾年一直表現良好。但這也在改變，價格已趨於橫盤並將下跌，」他表示。並補充寫道，全美國需求可能呈現出7%利率之下的長期萎靡趨勢，「鑑於他們的人口結構和就業狀況，財務狀況長期被房屋所困(即房屋難以銷售)的美國房主必須搬家至就業與薪資更加樂觀的城市來緩解家庭財務難題。然而他們只能在非常有限的時間內應對這些需求」。

穆迪所匯編的過去一年美國房價變化百分比

房屋建造、交易和融資撬動佔比約15%–18%的美國國內生產總值(GDP);它僱用數百萬建築及相關產業工人，支撐地方財政，並通過「財富效應」左右家庭支出。一旦房市大幅失速，往往會削弱消費、壓縮建築活動、惡化銀行資產負債表並觸發信用緊縮——歷次經濟深度衰退(尤其是 2007-09 「次貸危機」)皆驗證了這種高傳染性。

不過，只有當房屋價格深跌、需求徹底被破壞、負債過度、金融體系同時失衡時，共同導致房地產市場陷入難以逆轉的危機狀況時纔會把整體經濟拖入衰退;温和的房地產市場調整更多地表現為「減速帶」而非「撞車點」。

因此，毋庸置疑的是，房地產市場是美國經濟的重要「支柱」兼「晴雨表」：其對美國GDP、勞動力市場就業、消費及金融穩定有放大效應。深度、槓桿化的房價崩跌，疊加需求崩塌，幾乎一定誘發衰退;但温和調整並不必然導致整體經濟萎縮，關鍵在於價格跌幅、家庭負債率、銀行穩健度以及財政與貨幣政策響應速度。

為何美國抵押貸款利率持續處於7%附近高位? 因為10年期美債收益率降不下來

美國住房市場抵押貸款利率緊盯有着「全球資產定價之錨」稱號的10年期美國國債收益率而非美聯儲的聯邦基金目標區間。自去年9月以來美聯儲降息100個基點之后，聯邦基金利率已經降至4.25-4.5%區間，然而美國長期限固定按揭利率依舊徘徊在7%左右，主要因長期限(10年及以上)美國國債收益率今年以來因「期限溢價」而居高不下。

美國30年期固定抵押貸款利率通常與10年期美國國債收益率同向波動：當10 年期收益率上升時，房貸利率往往隨之上揚;當其下降時，房貸利率也常隨之回落。這種「跟蹤」關係並非點對點，而是維持約 1–2 個百分點的歷史平均利差。這種跟蹤走勢的根本原因在於兩類資產的久期接近、投資者基準錨定相同以及抵押貸款支持證券(MBS)的定價模型。

聯邦基金利率只覆蓋隔夜同業拆借，對短端資金成本影響直接，卻與平均持有 6–10 年的 30 年期按揭現金流錯位。發起固定按揭的放款機構會把貸款打包成MBS出售給債券投資者;這類投資者衡量的是與MBS久期相近的10年期美國國債回報，而非隔夜資金利率。

從公式來看，10年期美國國債收益率 = 對未來短期利率的預期 + 長期期限溢價(Term Premium)。按揭利率 = 10 年期收益率 + 「次級利差」，其中「次級利差」包括1)MBS-Treasury 利差：補償預付款風險、信用/流動性風險;2)一級-二級利差：覆蓋承銷成本、服務費和貸款人利潤。

只有當長端收益率顯著下行並且MBS投資需求恢復，長期限固定按揭利率纔有望擺脫「7%高臺」，真正惠及潛在購房人。

高盛對於美國房地產市場不再樂觀

華爾街金融巨頭高盛預計，2025年全美國房價將上漲0.5%，明年將上漲1.2%。這與該機構在4月份發佈的樂觀預測形成了鮮明的對比：高盛當時預計今年美國房價將上漲3.2%，明年將上漲1.9%。高盛為其對房地產市場的悲觀給出了三大理由：房價可能大幅降温、住房供應增加以及抵押貸款利率持續高企。

在10年期美債收益率被「大而美法案」通過后導致的預算赤字大舉擴張，最終可能驅使「期限溢價」釘在4.2%–4.5% 區間之際，高盛降2025年底30年期限抵押貸款利率平均預期大幅上調到 6.5%–6.75%。高盛團隊認為，7%左右的抵押貸款利率與收入增速剪刀差將大幅抑制潛在住房需求，有關利率的「壞消息」終於對房價形成壓制，而不是再推高。

整體而言，高盛最新模型將2025年美國房價增速降至「幾乎零增長」——在高利率、供需雙向調整和MBS流動性不足的多重壓制下，房市不再是通脹時代的「最后堡壘」，而成為可能拖累經濟的「潛在逆風」。