約六成物企總市值不足10億港元，數字化領域注重智慧城市探索

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摘要：對物企來説，傳統物業費收入增長遇到瓶頸，藉助數字化升級深入社區生活服務消費場景有助於實現經營增收。對環衞企業來説，通過科技賦能，提升數智城市整套解決方案迭代更新，有利於鞏固公司核心競爭力及行業地位，搶佔市場化訂單機遇。

觀點指數 在6月23日觀點指數研究院發佈的《「彈性定價」里的透明與革新 | 2025年6月物業服務發展報告》中，發現近期有多家物企或環衞企業通過設立子公司的方式，拓展新的業務領域或實現既有業務的規模擴張。另外，在數字化方面，智慧社區、智慧城市建設成為物企或環衞企業以自身資源及外部合作方式探索的重要領域。

資本市場上，物管股報告期內延續回暖態勢，截至6月19日收盤，恆生物業服務及管理指數（HSPSM.HI）本月上漲1.10%，相較之下，恆生指數（HSI.HI）本月則下降0.22%。

觀點指數監測數據顯示，40家樣本港股物企本期平均區間漲幅為3.38%，而上個報告期錄得漲幅為1.82%；估值仍在低位，但較上期起伏不大，市盈率（TTM）均值仍在10.25倍。

具體來看樣本企業，區間漲幅位列前三的分別為眾安智慧生活（+34.93%）、永升服務（+12.59%）及建發物業（+9.08%）；截至最新收盤日，市盈率（TTM）較高的頭部物企包括華潤萬象生活（22.92倍）、萬物雲（19.63倍）、綠城服務（16.32倍）。

總市值方面，華潤萬象生活以898.16億港元保持遙遙領先，其次分別為萬物雲（243.69億港元）、碧桂園服務（218.66億港元）、保利物業（177.62億港元）、中海物業（176.35億港元）。同時，目前港股物企中，約有六成物企總市值不足10億港元。

同時，上市物企的收併購活動也較上期鋭減，僅有和泓服務收購貴陽興隆物業公司余下30%股權一宗案例，交易對價為6018.97萬元，對應的獨立估值師採用市場法給出的估值為6495萬元。

公告顯示，標的公司擁有31個物業管理服務項目，總在管建築面積約為815萬平方米，在貴州省貴陽市有較強的市場競爭力。此次完全控股旨在進一步鞏固和泓服務在西南地區的業務基礎，同時，西南地區亦是該公司地域擴張的重點區域。

據瞭解，和泓服務截至2024年末在全國18個省及直轄市的45個城市管理394個物業服務項目，總在管建築面積約為6220萬平方米，其中西南地區在管建築面積3083.8萬平方米，佔比達到49.6%。

不過，值得一提的是，期內有多家物企或環衞企業通過設立子公司的方式，拓展新的業務領域或實現既有業務規模擴張。

例如，5月29日，中建壹品物業房地產經紀分公司——邦鄰房產在武漢中建大公館正式揭牌。

資料顯示，邦鄰房產旨在聚焦房地產行業創新發展與服務品質提升兩大核心任務，着力構建覆蓋不動產管理全周期的服務體系，為行業高質量發展提供新動能。其主要業務涵蓋精準房產評估、無憂代租代售、專業房產諮詢等。

中建壹品物業強調，邦鄰房產正式揭牌，是公司在業務版圖上的重要拓展。未來，邦鄰房產以「專業化、市場化、智能化」為核心培養高效創新的運營團隊，打造「社區服務+房產交易+營銷協同」的創新業務模式。

另外，世茂服務宣佈附屬公司斥資2.38億元與無錫星河成立合夥企業，佈局遼寧省葫蘆島區域冷鏈物流項目的投資及運營。

據公告，本次投資旨在打造遼西地區規模最大、科技含量最高、輻射能力最強的「全温域、全鏈條、全場景」現代化智慧冷鏈樞紐。

數字化方面，智慧社區、智慧城市建設成為物企或環衞企業以自身資源及外部合作探索的重要領域。

5月28日，金地智慧服務與中國聯通簽署總對總戰略合作協議，宣佈將聚焦各自優勢領域，在社區空間資源運營、通信服務、社區生活服務、智慧社區建設等領域開展深度合作，構建以社區家庭為核心的線下居住生活服務消費場景，為業主提供更加便捷、貼心、優質的多元化服務，提升服務質量與滿意度。

6月4日，僑銀股份發佈2024年度向特定對象發行A股股票預案（修訂稿），其中提到，計劃向不超過35名特定投資者發行股票，募集資金總額不超過9億元。

而募集資金將主要用於「城市大管家」裝備集中配置中心項目、智慧城市管理數字化項目以及補充流動資金或償還貸款。其中，「城市大管家」裝備集中配置中心項目總投資7.92億元，擬投入募集資金5.8億元；智慧城市管理數字化項目總投資6209.55萬元，擬投入募集資金5000萬元；補充流動資金或償還貸款擬投入募集資金2.7億元。

觀點指數認為，對物企來説，傳統物業費收入增長遇到瓶頸，藉助數字化升級深入社區生活服務消費場景有助於實現經營增收。對環衞企業來説，通過科技賦能，提升數智城市整套解決方案迭代更新，有利於鞏固公司核心競爭力及行業地位，搶佔市場化訂單機遇。

期內，萬物雲、永升服務積極探索智慧康養或智慧助老領域的創新模式。

5月30日，永升服務與螞蟻公益基金會在上海依雲灣小區永升37℃空間正式簽署合作，雙方將整合在社區服務、數字科技及公益助老領域的優勢，共同探索「智慧服務+公益助老」的創新模式，提升社區居民，尤其是老年羣體的生活品質。

據介紹，簽約當日依雲灣藍馬甲助老服務站正式揭牌；全國28個永升在管社區同步啟用藍馬甲助老服務站，共同打造集智慧學習、便民服務、社交互動於一體的社區助老樞紐。

並且，永升服務宣佈將開放智慧社區平臺資源，支持公益服務數字化升級。雙方表示將以此次簽約為起點，深化合作構建社區助老共同體，助力老年友好型社會建設。

6月17日，萬物雲與騰雲築科達成戰略合作，宣佈將圍繞探索「空間場景+康養科技」創新模式展開合作。

具體合作領域包括：構建社區適老化改造新模式；以數字化服務平臺推進居家康養升級；打造智慧康養行業標杆體系，以全場景系統集成引領銀發經濟升級；加強智慧工程交付體系，以設備交付與弱電能源技術協同賦能代建項目升級等三大維度。

除此之外，機器人產品在物業行業的推廣應用熱度仍在延續。

6月16日，豐盛生活服務旗下大成環境科技與香港仔機器人簽署合作框架協議。雙方將合作提升豐盛生活服務各業務板塊的服務效率及創新科技，同時在香港拓展並推廣AI創新科技及不同功能的智能機器人產品，以此推動香港智慧城市的應用發展。

資料顯示，香港仔機器人的主要目標為開拓人形機器人（如服務機器人）的民用產品市場，主要負責人形機器人的研發、生產、銷售和維護。該公司是由港仔機器人與國內人形機器人領域已具有全球領先地位的獨角獸企業——達闥機器人合作組建。

其中，港仔機器人商業服務領域，計劃未來三年內，全面部署多場景迎賓機器人、室內外清潔機器人、室內送貨機器人、安全保衞巡邏機器人，初期投放規模有望突破千台，大力推動物業管理的智能化進程。

本文節選自《「彈性定價」里的透明與革新 | 2025年6月物業服務發展報告》

（轉自：觀點）