二季度上海辦公樓租賃需求回溫，零售物業租賃需求小幅改善

近日，多家商業地產機構發佈2025年第二季度上海房地產市場報告。多個報告顯示，今年二季度辦公樓租賃需求逐漸回溫，零售物業租賃需求小幅改善。

辦公樓租賃需求逐漸回溫，市場持續利好租户方

仲量聯行的報告顯示，今年第二季度全市共計七個甲級辦公樓項目竣工交付，均位於非中央商務區，總建築面積錄得413,700平方米。

租金方面，多家機構的報告顯示，今年第二季度和上半年租金下行壓力加劇，整體市場持續利好租户方。

仲量聯行的數據顯示，第二季度中央商務區租金環比下降2.4%至6.9元每平方米每天；非中央商務區租金環比下降2.7%至4.5元每平方米每天。CBRE的數據顯示，上半年全市租金報價較去年年底下降3.0%至每月每平方米247.2元，有效租金下降4.3%至每月每平方米174.4元，各子市場均呈現出了不同程度的下滑。

高力國際認為，受企業成本敏感度上升影響，短期內市場租金將持續承壓。 

CBRE世邦魏理仕的報告顯示，今年上半年儘管面臨新增需求不足和空置率上行的挑戰，市場仍表現出了一定的活躍度。全市淨吸納量環比上升126.1%至17.3萬平方米。

行業需求結構方面，高力國際的報告顯示，2025年上半年金融、消費品及專業服務成為前三大租賃需求來源。值得注意的是，消費品行業首次躍居第二位，主要受益於消費刺激政策落地及新消費趨勢的滲透；從細分領域看，零售快消與寵物經濟表現尤為活躍。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部|辦公樓負責人張越表示：「未來六個月，上海辦公樓市場預計將迎來約77萬平方米的新增供應，儘管短期內這將增加市場競爭，但我們同時也認為這將有效激活市場流動性，推動租賃交易的活躍度提升。上半年市場已顯現出小幅回暖跡象，特別是在高端製造業、TMT和金融領域。展望未來，隨着上海2025年產業佈局規劃的深入推進，各區域有望進一步強化差異化定位。通過精準產業導入策略，持續吸引優質企業落户，從而構建更具韌性的市場發展格局。」

零售物業租賃需求小幅改善，潮玩雜貨租賃表現保持活躍

零售物業方面，仲量聯行的報告顯示，2025年二季度，上海零售市場租賃需求有所改善，錄得156,000平方米淨吸納量。

零售物業租金同樣延續下行趨勢。仲量聯行的報告顯示核心商圈首層平均租金環比下降1.1%至43.1元人民幣每平方米每天；非核心區域租金環比下降1.8%至15.0元人民幣每平方米每天。在市場競爭壓力下，業主方繼續提供租金優惠及具有吸引力的租賃條款和激勵政策以吸引品牌入駐。

不過值得關注的是，在「促消費」政策及新興消費趨勢的推動下，潮玩雜貨、運動服飾、娛樂體驗及平價餐飲等業態的租賃表現保持活躍。

高力國際的報告顯示，今年第二季度主要租賃成交中，租賃面積最大的兩單成交均來自消費品行業，租賃面積為10,000平方米和5,000平方米，分別位於淮海路新天地和南京西路區域。

仲量聯行上海商業地產部總監兼華東區零售地產部負責人黃臻表示：「頭部奢侈品品牌、運動品牌、潮玩雜貨及本土服飾品牌對核心商圈的旗艦店及概念店選址意願顯著增強，旨在通過旗艦店或概念店提升品牌形象，打造獨特的消費體驗。」如近期的路易威登在上海啟幕了全新概念地標——「路易號」巨輪，不僅為南京西路商圈注入強勁消費動能，更一躍成為上海消費市場的新焦點。

從零售物業的需求來看，CBRE的報告顯示，餐飲品類需求位居第一，佔比45%，成為上半年市場需求主力，其中以雲貴川菜系為主的中餐品牌持續活躍。零售業態需求佔比提升至41%，其中服飾品類需求佔比23%，潮流服飾及户外運動品牌佈局活躍。此外，玩具禮品與珠寶飾品品類延續熱度，西班牙珍珠飾品牌GIO摯澳則聚焦核心商圈，連開兩家新店。卡遊進駐宏伊國際廣場開拓谷子新玩法，Popmart、MINISO LAND等潮玩禮品零售品牌於南京西路等核心商圈開設大型門店，打造沉浸IP探索空間，渲染愉悦氛圍。

世邦魏理仕中國區顧問及交易服務部|商業負責人希諾表示：「未來六個月，上海零售物業市場預計將迎來約57.7萬平方米的新增供應。這些新項目包括位於核心商圈的太平洋新天地商業中心，以及徐匯濱江、新江灣城等非核心商圈的優質零售項目。新項目的入市將會提升區域商業品質，推動整體發展。同時，上海在徐匯濱江板塊開啟 ‘上海之夏’國際消費季，推出多個標杆活動，包括首次舉辦的樂高‘世界玩樂節’，拓展城市玩樂新可能。此外‘國際遊戲動漫月’嘉年華的舉辦將有效吸引年輕消費者。上海市政府還將積極推動商旅文體的跨界聯動，促進‘票根經濟’的發展，以進一步釋放夏季消費潛力。這些舉措不僅豐富了城市的消費體驗，也為零售市場注入了新的活力。」