龍光21筆債務重組獲批，多家暴雷房企迎轉機？

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　　來源：文軒財經

　　圖源：文軒圖庫

　　丨觀察員 華生    審校 王恆

　　暴雷3年的龍光，近日傳出境內債券重組方案審議通過。這意味着龍光集團的境內債務重組取得重要進展。

　　泥潭沼澤中，龍光好似見到一縷曙光。

　　壹

　　21筆境內債務將重組 

　　境外債務已獲80.8%債權人支持協議

　　7月10日，龍光集團在港交所發佈公告顯示，其全資附屬公司深圳市龍光控股有限公司發行的21筆境內公司債券及資產支持專項計劃（ABS）的重組方案已全部獲得相關債券持有人會議審議通過。

　　根據公告，龍光集團將對這21筆債券的本息償付安排進行調整，並提供多種重組選項供債券持有人選擇。

　　具體包括：

　　1． 全額轉換特定資產：債券持有人可選擇將債權轉換為龍光集團旗下特定資產，以資產抵償債務；

　　2． 資產抵債：以龍光集團持有的物業、土地等資產進行債務抵償；

　　3． 現金回購：部分債券可能通過現金方式進行回購，但具體比例和條件尚待進一步披露；

　　4． 股票抵債：債權人可選擇將部分或全部債權轉換為龍光集團的股權，成為公司股東。

　　龍光集團表示，下一步將根據債券持有人會議的決議條款，安排債權人就其持有的債券在重組方案中進行選擇及分配。

　　早在6月初，龍光集團旗下境內公司深圳市龍光控股有限公司公告稱，3 月中旬時曾對本金總額超 219 億元的 21 筆境內債務提供包含五個選項的重組方案。

　　經過與持有人的溝通，並結合自身的經營情況和可動用資源，計劃對原重組方案進行優化調整，提供新的整體重組方案。歷時4個月，如今終於取得實際性進展。

　　境外債務方面，今年1月6日龍光集團公告了重組方案，並在1月10日與債權人小組簽署了整體債權人支持協議。

　　截至 2025年2月27日，超過80.8%的同意債權人已加入整體債權人支持協議。

　　據媒體報道，創始人紀海鵬團隊與境外債權人進行了長達16輪拉鋸式談判，最終推出「現金收購+長短期債券+可轉債」的組合方案，預計削減債務比例高達70%。

　　貳

　　頻繁高溢價拿地資金承壓

　　舊改項目因新政停擺釜底抽薪

　　1996年，紀海鵬和紀建德兩兄弟在汕頭成立地產開發企業，2003年進入深圳發展，並於2011年將總部搬遷至深圳。2013年，登錄港股市場。

　　2015年至2018年期間，龍光在深圳華龍紅山、光明科學城等區域通過舊改獲取得大量優質地塊，讓銷售額在2018年突破千億，成為繼萬科后第二家實現單城銷售破500億的深圳房企。

　　而后，龍光采用「城市更新+招拍掛」雙線並行的發展模式，在深圳打造多個知名項目，2019年衝進全國房企top20中，龍光迎來高光時刻。

　　這一切看似發展順利，但貌似距離龍光的目標還相去甚遠。

　　2020年，龍光為繼續衝擊規模和排名，在長三角、西南等多個地方連續拿下多個地王項目。

　　據不完全統計，從2014年開始，龍光在深圳8年內拿到了6次深圳地王。有數據統計，僅2021年上半年龍光便在全國拿下23宗用地，溢價率超過30%的項目11個。

　　多個高溢價項目質押大量土地資金，而后的項目銷售流速壓力逐漸顯現，龍光資金鍊猶如緊繃的琴絃。

　　同年，深圳出臺《城市更新條例》，要求市場主體100%簽約方纔可立項。一時間，龍光在深圳多箇舊改項目進入停擺狀態。

　　作為龍光賴以發展的主營業務受到重創，對龍光的影響自然較大，加之房地產經濟整體下行，開發商暴雷消息逐漸傳來，龍光也被列入「高危」房企序列。

　　2022年8月7號晚間，龍光集團宣佈暫停支付5筆境外美元優先票據到期的利息，正式暴雷。

　　叁

　　「斷臂」出售優質資產回血

　　2024年淨虧損為人民幣66.2億元

　　暴雷后，龍光采用保交付+資產處置方式同步前進。暴雷時，龍光未交付項目達47個，涉及業主超2.4萬戶。2024年財報數據顯示，2024年龍光完成項目交付70個批次，約2.8萬套。2023年完成南寧、汕頭等地12個項目交付。

　　暴雷當年的9月，龍光以19.024億的價格，出售廣西龍光桂梧高速公路有限公司40%的股權。10月出售廣州西派雲峰項目51%股權。

　　2017年龍光和合景泰富合力以168.6億港元拿下的香港鴨脷洲利南道項目，該地塊最初估值114.3億元，周邊都是內地和香港的大人物所在產業，被稱為明星地塊，李嘉誠的長實也曾參與競拍中。

　　可惜而后雙雙暴雷，鴨脷洲利南道項目被賣，加上深圳前海寫字樓等優質資產的出售，龍光回血86億元。深圳在建的7箇舊改項目均採用引入央企合作開發盤活項目。

　　根據龍光集團發佈的2024年業績報告顯示，截至2024年12月31日，龍光集團權益合約銷售額為人民幣71.8億元，確認收入為人民幣232.6億元，年內淨虧損為人民幣66.2億元。

　　截至2024年期末現金及現金等價物余額為人民幣13.17億元，較2023年減少了34.3%。截至2024年末，龍光集團總負債約2265億元。

　　根據過往公開數據，龍光集團高峰期市值791億港元。新浪財經2025年7月2日的數據顯示，龍光集團港股總股本為56.854億股，當日港股市值僅50.60億港元。七百多億港元蒸發而空。

　　肆

　　暴雷企業集中公告債務重組

　　行業整體走向有序的發展軌道

　　龍光傳來債務重組的好消息同時，近段時間，房地產暴雷企業債務重組的消息明顯增多，多家房企紛紛宣佈債務重組最新進展。

　　2025年6月6日晚間，融創中國發布公告披露境外債務重組的最新動態顯示，目前約83%的現有證券持有人已提交加入重組支持協議的函件，整體未償還本金總額中約74%的現有債務持有人也已提交加入重組支持協議的函件。這一成果意味着融創中國的境外債重組基本實質性完成。

　　3月18日晚間，旭輝發佈公告稱與境外債券持有人小組就重組支持協議修訂達成原則性一致，包括擬新增利息支付寬限期、本金延期支付機制及債權人暫緩強制執行的承諾、引入資產處置機制、調低部分新票據/ 貸款年利率、以及優化現金分期支付安排、調整基準日期及同意費等。

　　5月23日，碧桂園境外債務重組最新進展情況顯示，截至公告日，相當於現有公眾票據本金總額逾70%的持有人已經加入重組支持協議，重組計劃包括現金、債券與股權轉換等方案；同日，佳兆業集團控股有限公司公告稱，境外債務重組計劃中的瑞景計劃（包括瑞景香港計劃及瑞景英屬處女羣島計劃）已正式生效。

　　針對多個企業集中傳來的債務重組消息，上海易居房地產研究院副院長、文軒智庫專家嚴躍進認為，時間是最好的試金石。

　　他表示，房地產雖然有各類問題，但總體穩住了，這個基本面對各類債務問題解決釋放出好的信號。同時，大多數企業都是2022年開始進行債務處置的，到現在已經至少3年時間，和投資者的磨和明顯增加，有助於促進化債工作推進。

　　具體看，市場信心有所修復。眾多暴雷企業債務情況向好，像融創中國境外債重組基本實質性完成，大量證券和債務持有人提交加入重組支持協議函件，這表明市場對這些企業的信心在逐步恢復。而且融創的豪宅賣的不錯，類似上海市場，這些都有助於促進債務問題的解決。

　　債權人願意參與重組，説明他們看好企業重組后的未來發展潛力，相信企業有能力通過重組改善財務狀況，最終實現債務的償還，這是市場積極情緒的一種體現。

　　企業能夠獲得資金支持以及債務得到債權人重組同意，背后離不開政策的引導和推動。各地都出台了一系列扶持政策，鼓勵金融機構為企業提供資金，引導債權人與企業進行友好協商重組。

　　這一系列債務重組的積極進展，反映出政策在穩定房地產市場、防範金融風險方面發揮了作用，政策效果正在逐步顯現。

　　嚴躍進認為，債務重組消息頻繁出現，説明行業出清接近尾聲。

　　2025年以來房地產行業債務重組進程明顯加速，多家房企公佈進展，這意味着行業經過一段時間的調整和出清，那些無法適應市場變化、財務狀況惡化的企業正在通過債務重組等方式尋求生存之道，而行業整體正在逐步走向健康、有序的發展軌道，暴雷高峰期可能已經過去。

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