新世界發展31億元放售上海寫字樓 「短年限」或成套現難點

7月8日，據證券時報報道，新世界發展（00017.HK）正對外出售位於上海淮海中路的K11物業寫字樓部分，出讓建築面積約8.05萬平方米。

有大宗交易市場人士向記者證實，新世界發展確實在放售上述物業，但價格並非傳聞中的28.5億元，給到代理機構的委託價格是3.9萬元/平方米，總價超過31億元。

這意味着，又一宗「短年限」商業物業的入市，攪動大宗交易一池春水。據前述人士透露，上海K11剩余使用年限為19年。

此前不久，市場傳出象嶼集團將以21億元收購上海仙樂斯廣場98.68%股權。知情人士透露，象嶼集團原計劃購買大宗物業作為在上海的總部辦公地點。記者獲得的信息顯示，由於買方、業主以及金融機構（貸款銀行）意見不一致，買方要砍價，但該價格低於業主及金融貸款機構的要價，交易陷入僵持階段。

一個事實是，近年來，大宗資產掛牌轉讓逐漸增多，但成交量和價格卻出現走低的趨勢。商業、辦公用地使用年限一般為40年或50年，目前上海大宗交易市場中大部分在售寫字樓物業還有20年以上的使用年限。

業內普遍認為，商辦物業剩余使用年限越短，在商務談判中越容易處於被動地位。不過近年來，上海大宗交易市場也偶有「短年限」商業物業成交案例，例如2024年年底成交的力寶廣場，以及近期處於交易過程的仙樂斯廣場。公開資料顯示，力寶廣場地塊於1994年拍出，截至目前，使用年限剩余9年。力寶廣場最終由一家北京國資接盤。

仙樂斯廣場現有建築於2001年落成，即便從2001年開始計算，該項目剩余使用年限也只有16年。

此外，去年上半年，一家國資從另一家地方國資手中接盤一棟寫字樓，該物業僅剩13年使用年限。

地方國資的進場，導致上海部分外資手中持有的「短年限」商業物業獲得套現機會，但交易過程也會變得複雜而宂長。

圖片來源：IC photo

「短年限」寫字樓現退出機會

回顧新世界發展此次出售的上海物業，如前述人士所言，剩余使用年限不足20年。公開資料顯示，上海K11前身為「上海香港新世界大廈」，由新世界發展於20世紀90年代拿地，2002年落成后便成為淮海中路地標。2013年，新世界發展斥資4億元將商業部分改造為內地首座K11藝術購物中心。此番掛牌僅出售K11的11至58樓寫字樓，約為8.05萬平方米。

日前，戴德梁行舉行2025上海二季度發佈會，戴德梁行華東區資本市場部執行董事盧強指出，「短年限」的寫字樓在大宗交易市場出現，表明買家更看重「價廉物美」，受限於使用年限剩余不多，資產估值往往處於下調狀態，買方持續「砍價」與雙方心理博弈的複雜性，導致交易周期拉長，物業后續的規劃與運營對於買家而言也將是不小的挑戰。

上海大宗交易這一微妙變化背后，是市場投資情緒趨於保守，高總價交易減少，成交量降至5年來的最低水平。

7月8日，世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨表示，今年上半年，上海大宗交易市場活躍度受到一定抑制。這主要源於當前租賃市場不確定性，同時，熱門賽道中部分物業資產的定價仍存在博弈空間。

戴德梁行數據顯示，2025年一季度，上海大宗交易成交金額為95億元，二季度約63億元，上半年合計成交37單、158億元，成交額同比下降57%。世邦魏理仕數據則顯示，上海上半年大宗交易總額為230億元，同比下降30%。

盧強指出，儘管辦公樓並非當前投資者的首選，但這一類型物業在大宗交易中的佔比依然較高，也給一部分「短年限」寫字樓創造了成交機遇。這主要與兩方面因素相關：一是部分區域存在自主管轄特性，二是有買家傾向於將辦公樓改造為其他用途。

「短年限」寫字樓的交易痛點也是顯而易見的。買賣雙方商業預期及資產估值的下滑，導致商業物業交易周期被拉長。比如仙樂斯廣場，目前因為交易各方對資產估值的意見分歧而陷入僵持。

買家觀望情緒下，即便是年限不算短的寫字樓，交易周期也被拉長。比如博華廣場，今年年初市場傳言該項目買家為中郵保險聯手中東財團，交易金額達百億元。不過據盧強反映，博華廣場目前雖然已經簽約，但交易尚未最終完成。

盧強指出，大宗交易市場整體仍然是「以價換量」，買家觀望為主。對於單個項目而言，若價格未達預期，交易自然難以達成。這也是當前市場的核心現狀。

買家結構變化

據戴德梁行統計，2000年到2024年，大宗交易每個季度的交易額基本都在120億元以上，且往前追溯的五年間，年均交易額多次突破1000億元，遠超2020年后的水平，可見當前市場整體已降至更低水準。

從價格層面來看，雖然未在數據中體現（因涉及敏感信息），但一般轉讓資產時多以折價為主，另有極少數項目售價低於銀行貸款額。例如近期成交的長風公園未來項目，其價格低於外資銀行貸款額。

根據實際成交情況分析，盧強認為，不少項目成交價雖未低於成本價，但賣家已處於零收益狀態，甚至部分價格跌破銀行貸款線，這也使得投資性買家有所增加——他們看準當前價格低位，只要符合自身要求，無論商業、公寓還是辦公類資產，都可能出手佈局。

從內外資佔比來看，自2018年起，內資佔比在2019年超過外資后便持續保持75%以上的高位。戴德梁行資本市場部數據顯示，從買家結構來看，保險、外資基金等機構投資者及中小投資人佔比很小，非機構買家則成為主力，其中5億元以下的交易金額佔比達75%，超過總量的四分之三。

這部分買家心態也很容易受到資產估值影響，正是「短年限」商辦物業交易難點之一。因此，戴德梁行對2025年下半年的投資趨勢展望中提及：折價項目將持續成交，有望推動辦公類資產交易回升，若業主進一步降價，儘管整體經濟環境承壓，但部分盈利狀況良好的企業仍會將資產配置作為首選。

從資產定價角度分析，資本化率（即投資者對風險溢價的要求）在上半年呈上升態勢，就是買家結構改變的一個表現。戴德梁行將今年二季度商辦物業的資本化率做了重要調整，較以往有明顯提升：辦公類為5.7%，商業類5.9%，非核心區域辦公6.1%，商務園區6.2%。盧強指出，當前市場實際情況是，多數寫字樓、產業園的出租率在70%左右，且市場普遍預期這一狀況可能持續，明年也未必能回升至90%，因此資本化率出現大幅攀升。

相比之下，世邦魏理仕的數據顯示了資本化率的細微變化：相較於2024年物業資本化率的集中加速上漲，今年上半年的上漲趨勢已有所緩和。謝晨指出，當前，不少資產價格處於微妙區間，投資者對風險溢價的要求仍在提高，這也是影響資產定價的核心因素。

以象嶼集團收購仙樂斯廣場為例，據業內人士透露，這單交易成交價較初始報價降低了25%，已經創了南京西路商圈三年來大宗交易最大折扣。但截至目前，這單交易仍處於膠着狀態，可見「短年限」寫字樓的資產估值正面臨考驗。

由此可見，新世界發展欲通過出售上海K11寫字樓快速套現，也並非易事。

（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）