龍光219億債務重組過關，14家房企化債方案獲通過！行業風險出清全面提速

財聯社7月10日訊（記者 李潔）龍光219億元境內債重組方案，獲債權持有人通過。

7月9日晚間，深圳市龍光控股有限公司公告稱，公司境內債券重組已完成投票，涉及的21筆公司債券及資產支持證券重組議案均獲得投資人表決通過，涉及本金余額合計219.6億元。

龍光債務化解取得的成果，是當前出險房企債務風險加速出清的一個縮影。

近期，房企債務重組呈加速推進態勢。其中，時代中國、金輪天地、融創等房企境外債重組已基本獲債權人通過，將進行聆訊；旭輝向債券持有人定向發送了境內債券重組的全面優化方案；正榮地產就境外及境內債務制定新重組計劃等；寶龍地產也表示，公司正在對境外債務進行重組。

據中指院統計，截至目前，融創、富力、中梁、當代、佳兆業、奧園、金輪天地、禹洲、遠洋、時代中國、綠地、金科、協信遠創等14多家房企債務重組或重整獲批。此外，金輪天地、融創等房企境外債重組已基本獲債權人通過，將進行聆訊。

中國企業資本聯盟中國區首席經濟學家柏文喜向記者表示，債務重組是出險房企「自救」的關鍵一步，但能否真正「脱險」，還需依賴外部市場修復和內部經營改善的共同作用。

「如何讓經營性現金流回正真正具有可持續性，在一、二線城市的激烈競爭中補充土地、提升運營效率，又如何在修復的融資環境中重獲金融機構信任，決定這些歷經劫波的房企能否真正重獲新生。」一位房地產行業人士指出。

公佈方案僅20天，龍光便完成境內債二度重組

距離6月20日向投資人公佈境內債重組議案僅20天，龍光便完成了境內債二度重組。

「龍光境內債券重組獲得了投資人高度支持，大部分債券表決提前通過。」一位接近龍光方面的人士告訴記者。

公告顯示，此次龍光境內債券重組全面覆蓋21筆存量的交易所債券，涵蓋公司債券及資產支持證券等各類債券品種。重組方案涵蓋了特定資產、資產抵債、現金購回、債轉股及留債等五大選項，其中現金回購比例提升至18%（原為15%），資產抵債比例提升至35%（原為25%），留債展期期限從9.5年縮短至8年。

「在資產抵債選項，龍光設計了以物抵債、單一資產信託和集合資產信託三種模式。所有模式均有頭部現金安排，是其他同業方案所不具備的，也是投資人最為關注的一點。」上述接近龍光人士表示，設立單一資產信託模式降低中小投資者參與門檻；「以物抵債」和「單一資產信託」模式均不設收益上限，未來相關資產升值產生的全部收益將完全歸屬於投資人；以物抵債資產權屬清晰、完整。

一位投資人士認為，在當前房企流動性仍較為緊張的背景下，龍光此次重組的資源籌措力度超過市場預期。

「一方面，公司此前為境內債券提供的29項增信資產，此次按照開發階段屬性分門別類，匹配不同重組選項，全部用於本次重組。另一方面，龍光從境外籌集了5億元現金資源，並計劃增發5.3億股股票，用於支持本次境內重組方案。」上述投資人士稱。

「下一步，龍光將根據債券持有人會議議案相關條款的約定，快速落地相關后續工作，安排債券持有人就其持有的債券在重組方案選項中進行選擇及分配。」龍光方面表示。

除了龍光，旭輝、時代中國、正榮地產等多家房企，也於近日公佈了債務重組進展。

記者從獨立信源處獲悉，7月8日，深陷債務壓力的民營房企旭輝控股向境內債券投資人，定向發送了其境內債券重組的全面優化方案。

據悉，旭輝集團境內債務規模約100.6億元，涉及7只存續債券。

與之前的版本相比，旭輝最新方案在現金回購、債轉股、以資抵債等核心條款上，均有所改善。其中，在現金回購選項方面，旭輝將現金回購的上限提升至2.2億元，回購價格也提高至債券面值的20%；定增股票的上限從6.8億股增加到10.2億股，對應的債券面值上限也從10億元提高至15億元；在以資抵債選項中，旭輝拿出四個一線城市項目作為底層資產，每百元面值債券可置換的資產價值從36元提升至40元。

此次修改債務重組方案后，記者瞭解到，投資人對於此次的優化方案反饋較好。「現金回購這塊，雖然總額不及融創，但價格的抬升，還是看到了公司的誠意。」一位投資人稱。

同一日，時代中國發布內幕消息，宣佈境外債務重組計劃獲90.08%債權人投票通過，將尋求高等法院對計劃的批准及裁決。尋求裁決計劃的呈請，將於2025年7月30日上午十時正（香港時間）聆訊。

此外，正榮地產於6月30日宣佈，就集團的境外及境內債務制定新重組計劃，重組計劃目前處於初步階段，可能涉及將債務（全部或部分）轉換為公司新股份，余額由債權人註銷；延長償還債務的到期日等。

房企債務重組全面提速，削債成主流

按各房企公佈的情況及公開信息，近期房企債務重組呈現加速推進態勢。

對於這一現象背后的原因，多位業內人士向記者表示，房企債務重組加速由多種因素疊加造成，包括債務集中到期壓力、債權人預期趨現實、政策與資金雙支持、企業自救迫切性等方面。

從整體債務壓力情況來看，柏文喜表示，2025年房企到期債務總額高達5257億元，其中第三季度為償債高峰，到期規模約1574億元。由此可見，房企整體債務壓力仍然不小，由於當前市場仍處於調整狀態，加之出險房企經營及回款能力下降，其償債能力減弱，迫使這部分房企有必要加快債務重組進程。

政策層面，「金融監管部門明確支持房企合理融資，央行5000億元紓困專項再貸款落地，為市場注入流動性。此外，保交樓資金的介入與支持，在盤活房企存量資產的同時，也提升了企業與債權人協商的成功率。」柏文喜稱。

而債權人預期的轉變，同樣是一個關鍵因素。

「經過市場長期調整，債權人對債權回收的預期，更趨實際。」中指院企業研究總監劉水認為，債權人意識到房企債務償還的難度較大，相較於破產清算和資產持續貶值，更傾向於接受重組方案，以提高債務清償率。另外，部分債權人在出險房企債務不斷換手后，持有成本較低，如果重組方案的現金回收價值更具吸引力，他們更願意接受重組。

劉水強調，對於出險房企而言，儘快完成債務重組，讓公司恢復正常經營，才能夠最大程度拯救企業資產價值，也有助於保持團隊經營能力，推動公司轉型。

再者，按本輪房企公佈的債務重組方案，「實質性削債」成為主流。

「本輪債務重組一個明顯共性特點是，削減債務規模。相比以往以展期為主的模式，當前方案更注重實質性削債，多家房企開始通過債轉股、可轉債等方式削減債務規模。」一位房地產行業分析人士表示。

柏文喜指出，按各房企所公佈的債務重組方案，越來越多房企採用「債轉股」方式削債，如旭輝、融創、佳兆業等，通過發行可轉債或股權置換降低負債率。同時，削債比例提高：相比以往「展期為主」，本輪重組更注重實質性削債，部分企業削債比例超過50%。

這其中，融創境外債二次重組採用債權轉股權模式，預計化債約600億元；旭輝預計削減境外債務約52.7億美元（約合379億元人民幣），佔境外債務總額的66%；碧桂園在境外債重組后預計將減少債務約110億美元。

多位行業分析師指出，在新房銷售尚未回穩以及資產折價壓力下，償債壓力較大的房企將加速債務重組進程，且提高削債比例可能是普遍趨勢。

重組並非終點，房企迴歸正軌仍需「內外兼修」

成功達成債務重組協議，無疑是深陷困境房企的一個重要里程碑，對企業和行業都具有積極意義。

「對於出險房企來説，儘快完成債務重組，推動公司恢復正常經營，才能夠最大程度拯救企業資產價值，也有助於保持團隊經營能力，推動公司轉型，儘快恢復正常經營。」劉水稱。

而對於整個房地產行業來説，分析人士指出，出險企業儘快推進債務重組，不僅能夠加快行業風險出清，也有助於提振行業發展信心。

柏文喜向記者表示，長遠看，市場持續調整一方面帶來了壓力，另一方面也在推動行業告別「高槓杆、高周轉」的舊模式，轉向更注重精細化運營和現金流健康的可持續發展軌道。同時，風險的有序化解，也有助於逐步修復購房者、投資者對行業的信心。

不過，完成債務重組只是企業走出困境的第一步，實現債務重組與企業完全迴歸正常經營軌道之間，仍存在一定距離。

就在近日，融創因一筆借款糾紛，再次引發市場關注：其旗下位於北京望京融科中心的兩間辦公物業被擺上拍賣台，總起拍價約3970萬元。

債務重組取得重大突破的融創，為何再次因債務糾紛，其北京辦公樓部分物業被拍賣？

對此，多位行業人士向記者指出，債務重組主要解決的是「存量債務壓力」和「外部融資枯竭」的問題。房企能否真正走出困境、避免未來再次陷入債務危機，根本上依賴於企業自身「造血」能力的恢復。

「出險房企債務重組成功有助於緩釋風險，但企業真正走出危機，還需要市場回暖支持，企業基本面獲得改善后才能夠避免重複展期或者重複進行債務重組。」劉水在接受記者採訪時説。

劉水建議，房企應緊抓「因城施策」帶來的政策窗口期，加速佈局優質項目來實現銷售去化，同時使用多種方式加快資金回籠速度。「只有持續獲得銷售回款，才能保障現金流入，方能增強償債能力。」

一位房地產行業分析師也認為，儘管政策層面持續釋放暖意，但金融機構對房企，特別是曾出險房企的信心恢復，將是一個緩慢的過程。「重建市場信任，需要企業展現出持續的經營改善和財務自律。」

惠譽評級亞太區企業評級董事石露露向記者表示，儘管中央及各地政策持續優化調整，中國房地產市場的復甦可能主要集中在一線城市及部分強二線城市。但這些城市的競爭正在加劇，因為大多數全國性的國有房企也在重新佈局並集中發展這些城市。

「我們認為，重組房企能否在這些城市補充土地，將對它們的中長期發展產生重大影響。」石露露在接受記者採訪時説。