上實城市開發(00563.HK)路演紀要：行業低谷期的「逆行者」，穩中有進彰顯經營韌性

編者按：

2025年7月4日，由格隆匯主辦的「中期策略峰會·2025」在深圳舉辦，眾多優質上市公司高管前來與投資者零距離線上溝通。活動當日，港股上市公司上實城市開發(00563.HK)作為房地產行業的重要代表，參與了此次路演環節。

在活動現場，公司財務總監梁健康先生、企業傳訊部主管傅琳女士分享了上實城市開發最新的業務進展、財務狀況以及未來戰略規劃，迴應了投資者關心的熱點問題。

當前，國內房地產市場正處於深度調整與政策密集支持的交匯期，隨着中央和地方不斷出臺穩樓市政策，市場信心逐步修復，政策託底效應持續顯現，行業有望迎來結構性復甦。

爲了讓更多投資者深入瞭解房地產行業的最新動態與未來趨勢，精準捕捉行業復甦中的投資機會，格隆匯特別整理了此次上市公司路演內容，以饗諸君。

經營韌性持續顯現，穩固基本面賦能高質量成長

上海實業城市開發集團有限公司為上海實業控股有限公司之附屬公司，截至2024年12月31日，集團在中國10個內地重點城市擁有27個房地產項目，包括上海、北京、天津、西安、重慶、無錫、沈陽、煙臺、深圳及武漢，當中大部份為建成及處於建設期中的中、高檔住宅及商用物業，未來可售規劃建築面積約332萬平方米，為公司未來3-5年的持續發展提供了堅實基礎。

（來源：公司資料）

2024年，上實城市開發實現主營業務收入124.40億港元，同比增長56.4%，顯示出公司在市場拓展和銷售方面的強勁動力。從收入結構方面，上實城市開發主要以物業銷售為主，輔以租金、物業管理及服務收入以及酒店經營等板塊，這種多元化的收入結構有利於持續提供穩定的現金流，對衝市場波動帶來的影響。

不過，可以看到過去一年受行業整體下行影響以及公司項目結構變化，公司毛利率有所下降，降至17.1%。儘管如此，上實城市開發的核心資產依然優質，現金流保持充沛，財務結構良好。

公司擁有核心城市優質投資性物業近125.5萬平方米，2024年全年在建面積約為193.3萬平方米。而截至2024年底，上實城市開發持有現金53.43億港元，淨負債率64.8%，顯示出良好的財務基本面，具備較強的抗周期能力。

（來源：公司資料）

在行業普遍面臨「增收不增利」的背景下，上實城市開發通過加強銷售回款管理、促進營收提升、強化重資產變現能力和優化債務結構等方式，着力提升自身的投資能力和抗風險能力。同時，公司聚焦管理提升，從開源增收和節流降本兩個維度雙重強化，注重提升管理重大工程、重點產業項目的能力和水平，不斷完善成本控制，深化降本增效目標。這一系列舉措，有效保障了上實城市開發的現金流安全，體現出公司較強的經營韌性。

資產質量優質，戰略定力下的價值成長可期

在當前房地產行業「去庫存、調結構、謀轉型」的大背景下，擁有核心城市優質土儲的企業更具抗風險能力，同時也在行業重構中佔據先機。隨着市場逐步從「高周轉、高槓杆」模式轉向「高質量、可持續」發展，土地儲備的質量、項目的盈利能力以及企業的資金實力，成為決定房企能否穿越周期的關鍵因素。

近年來，上實城市開發在拿地上保持審慎態度，嚴控拿地節奏，優先保障現有項目的開發效率與資金周轉。這種「穩中求進」的策略，不僅有效降低了財務風險，也為企業在行業調整期贏得了更大的戰略主動權。

（來源：公司資料）

對此，公司也表示后續還將延續審慎拿地的策略，堅持項目質量和盈利能力並重，加強對現有土地儲備的開發，伺機增加具備增長潛力的優質土地儲備。

從區域佈局來看，上實城市開發也強調將繼續深耕上海都市圈、長三角及其他核心一、二線城市，並積極探索城市更新、地鐵上蓋物業開發、工業地塊轉型升級等新模式。

無論是優化土儲結構、提升單項目盈利能力，還是強化核心區域的佈局，上實城市開發的策略都順應了行業新周期的發展邏輯，體現出高度的前瞻性與戰略定力。公司聚焦一、二線核心城市的佈局策略，不僅增強了抗風險能力，也使其在市場復甦階段具備更強的彈性與增長潛力，有望率先受益於行業回暖帶來的結構性機會。同時公司積極尋找新機遇，在行業調整新周期中留意逆向佈局的機會，也有望為其打開新的成長之窗。

不難看到，上實城市開發旗下多個項目具備較強盈利能力，顯示出其優質的資產質量和前瞻性的佈局能力。

如上海臨港105項目，其屬於臨海稀缺資源，收購成本低，平均成本僅約為1.57萬元/㎡，當前售價穩定在3.2萬元/㎡。

再如西安自然界項目，該項目收購成本控制良好，股權代價計入增值稅后仍低於市場價。公司也已經在西安有十年開發沉澱，項目配套成熟，預計今年將全部落成，已售面積282萬平方米，未來可售面積38.7萬平方米，預計毛利率達20%- 30%。

（來源：公司資料）

在房價下行周期中，具備「低成本+高配套+強品牌」的項目更具抗跌性和盈利韌性。上實城市開發通過控制收購成本、提升產品附加值，有效保障了項目利潤空間。這些項目不僅為公司帶來了豐厚的收益，也進一步鞏固了公司在這些區域的市場地位。

展望未來，上實城市開發將繼續深耕上海都市圈，同時關注其他核心一、二線城市的發展機遇。公司將加強對現有優質土地的儲備開發，集中資源致力於精品開發模式，關注城市更新改造機遇，做好城市增值服務。

而在投資兼併方面，公司也將留意行業調整中的逆向佈局機遇，借鑑優質項目的經驗和優勢，保障長期經營業績與業務可持續發展。同時，公司還將積極探索與有經驗的開發商、金融機構的合作，通過控股、參股、聯合開發等模式，以合理風險和資金成本獲取更多優質資源。並通過資產經營與資本運作雙輪驅動，實現集團資產轉型升級。

問答環節

Q1：房地產行業現在是怎樣的情況？

答：隨着去年中央經濟工作會議明確定調「促進房地產市場止跌回穩」政策，「四個取消、四個降低、兩個增加」組合拳全面落地，未來將加大城中村和危舊房改造力度，釋放剛性及改善性住房需求潛力，同時加快構建房地產行業的新發展模式。預期政策的正面效應將於2025年持續顯現，進一步提振房地產市場，助力市場長遠健康發展。

同時，集團將密切關注市場需求變化，把握行業調整關鍵時期的機遇，加強對旗下項目的管理和銷售，適時推出項目銷售，爭取把握窗口期紅利提高盈利。

Q2：公司在上海都市圈有相關佈局，現在上海房價是不是已經在下降，或者您預期未來跌幅多少？

答：上海上半年樓市成績還不錯，新房成交量維持平穩，二手房成交量除了1、2月份淡季不足2萬套外，其余均在2萬套以上。可見，對比其他城市，上海樓市是非常堅挺的。在開盤去化方面，市場分化態勢加劇。高端改善型項目持續熱銷，特別是核心區域的豪宅產品，以6月27日在黃浦區老西門板塊的上海壹號院開盤為例，僅兩小時便告售罄，但部分剛需項目面臨較大去化壓力。據統計，上半年共有58個樓盤（含重複開盤）因認購人數不足取消搖號，其中4個項目甚至出現零認購情況。

市場分化仍是未來不可避免的趨勢，但是隨着在外圍購房限制松動的政策的持續發酵，相信仍會有新興購買力注入到樓市之中，帶動存量房源的去化。同時，由於郊區供地量的縮減，未來市場的新增供應減緩，整體的市場去化周期將會進一步縮短。其次，樓市政策還是可以期待的。一方面，中央層面還有很多舉措，比如降息下半年依舊有可能；另一方面，畢竟限購方面上海還有很高的「安全墊」，針對性的做出優化能進一步降低高庫存地區的風險。

Q3：國內商品房的租金，對比國際大城市偏低很多，請問怎麼看國內的房子最終是否會漲租金？

答：展望2025年，由於保障性住房加速入市，政府加速推進保障性住房建設，據數據顯示，今年將新增120萬套。隨着保障性住房的大幅度增加，隨之帶來的是周邊商品房價格的下降。更為關鍵的是，上海、深圳等地的保障房租金僅為市場價的50%，將對房屋租賃市場帶來顯著的下行壓力，為更多低收入家庭提供可負擔的居住選擇。

Q4：想問一下2024年的虧損原因？2025年是虧損減少？還是虧損擴大？

答：2024年的虧損主要由於年內交付項目中毛利率較高的項目較去年有所減少、年內銷售單價因市場情況下調及年內就物業項目確認若干減值虧損所致。此外，中國內地物業市場下行調整導致集團投資物業重估虧損擴大亦是原因之一。

展望2025年，隨着支持房地產市場回穩的政策全面落地，預期相關利好影響將持續顯現，並進一步提振市場。集團將着重以現金流、降負債為核心指標，促進穩健經營。此外，集團將通過加強銷售回款管理、促進營收提升、強化重資產變現能力和優化債務結構等方式，着力提升經營性現金流表現，從而強化集團投資能力和抗風險能力。同時，集團將聚焦管理提升，從開源增收和節流降本兩個維度雙重強化，注重提升管理重大工程、重點產業項目的能力和水平，繼續完善成本控制，深化降本增效的目標。

相信這些措施會為集團來年表現帶來正面影響，我們對集團未來發展有信心。

Q5：公司投資性物業重估虧算原因？未來對投資性物業的經營策略是什麼？

答：2024年度，集團投資性物業重估虧損擴大，主要是受中國內地物業市場下行影響、對租金收入帶來一定壓力，以及上海世貿商城、城行項目及其他部份項目因新籤租約的租金有所下調導致物業重估的公平值減少所導致。

未來，集團將持續貫徹租售並舉的政策，積極拓展租賃住宅業務，加快探索投資性物業的創新發展，並繼續以上海為發展核心、深入佈局其他核心一、二線城市。此外，上海世貿商城等展覽館、店鋪及寫字樓項目運營穩健，預計將持續為集團提供穩定的收入來源。

集團將密切關注市場動態，靈活調整租賃策略，並在合適時機尋求優化資產結構的機會，力求維持投資性物業板塊的穩定貢獻。