朗詩綠色生活的「地產老將旋轉門」

觀點網 除了物企接收關聯方以資抵債，如今地產高管轉職物業也變得常見，大多數都是地產集團老將「破圈降維」至物業履新，甚至職位調整涉及一二把手變動。

2024年錄得收入下降、虧損加重的朗詩綠色生活，5月剛決定花2700萬拍下關聯方將被拍賣的資產，近期又迎來人事變陣。

從調任人選看，雖然尚有余力支援地產公司，但處於「失血」狀態的朗詩綠色生活也要給自己打個補丁。

7月4日，朗詩綠色生活發佈董事變動公告，薛媛辭任執行董事、劉燕辭任非執行董事職務，同時來自朗詩控股的劉守偉上任執行董事兼副董事長。

地產老將

據物聊社瞭解，薛媛、劉燕及劉守偉均為朗詩集團調任至物業公司的地產老將。

2004年剛畢業就進入朗詩集團，薛媛先后在朗詩綠色管理、朗詩集團長租公寓等部門擔任財務總監、人力行政總監、副總經理等職務。

在朗詩發展17年后，薛媛於2021年來到了朗詩綠色生活，歷任副總裁兼首席人力資源官，一年后由首席人力資源官的調任為首席財務官。

和薛媛工作經歷相似，劉燕在朗詩的起點也是朗詩綠色管理，也有過人力資源管理經驗。從2008年開始，劉燕先后任職朗詩綠色管理本部辦公室主任、總裁助理兼人力行政中心總經理，朗詩集團總裁助理兼集團首席人力資源官、辦公室主任。

直至2024年3月28日，兩人的事業主線在朗詩綠色生活短暫交匯。

當時，朗詩綠色生活創始人田明由非執行董事調任為執行董事。或許也作為集團資源、發展戰略調整的一環，劉燕跟隨田明的出任來到朗詩綠色生活，被委任為非執行董事，負責戰略人力資源方向工作。

同日，薛媛被委任為執行董事，仍舊兼任朗詩綠色生活副總裁與首席財務官。

翻完一本日曆，朗詩綠色生活的調整仍在持續，首先便是薛媛與劉燕在同一天辭掉了上一年的任命，又迎來了曾深度參與朗詩集團戰略決策的劉守偉。

結合薛媛「希望專注於財務管理」的辭任理由，以及劉守偉多項與財務管理相關的任職經歷，朗詩綠色生活接下來或許打算在財務管控方面下一劑猛藥。

根據公告，劉守偉在2007年加入朗詩控股，彼時擔任財務部副經理；2014年至2019年間主要在地產區域公司的財務部負責財務管理工作。

隨后，劉守偉於2019年獲任為朗詩綠色管理副總裁，一直到2024年1月同時兼任朗詩綠色管理杭州地產公司的總經理。2024年1月，其調任朗詩綠色管理總部，兼任財務風控中心總經理。

值得注意的是，劉守偉於今年1月份剛調任為朗詩控股總裁，半年過后又接過了朗詩綠色生活財務管理的權杖。

從任職經歷看，劉守偉不僅具備深厚的財務管理經驗，還有一定的管理背景，可以説是物業企業目前較為缺乏「財務+管理」型人才。

雖然在副董事長之外，首次進入物業領域的劉守偉僅出任非執行董事，但還有薛媛工作重心回調財務管理，不難看出朗詩綠色生活今年改善業績的想法。

虧損現狀

回看2024年經營情況，朗詩綠色生活各業務板塊全線亮起紅燈，更錄得3.19億元歷史性虧損。

朗詩綠色生活共有4條業務線，分別為物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務以及公寓經營及管理服務。

其中，物業管理服務期內錄得收入6.7億元，佔總收入比重85.1%；非業主增值服務收入2360.8萬元，佔比3%；社區增值服務收入6775.3萬元，佔比為8.6%；公寓經營及管理服務收入2622.6萬元，佔比為3.3%。

只是，4條業務線在2024年都遭遇了收入下滑情況，相較2023年同期收入分別下降約4.6%、77.4%、20.9%以及27.8%。

這也導致朗詩綠色生活全年收入同比下降15.3%至7.89億元。

比起收入下降，擺在朗詩綠色生活面前更嚴峻問題是成立以來的最大虧損。

在發佈全年業績前，朗詩綠色生活曾發佈盈警公告，影響利潤最大的因素一個是對關聯方賬款進行減值虧損撥備，另一個則是商譽減值增加。

截至2024年12月31日，其來自關聯方的貿易應收款項為2.19億元，同比增長10.6%；來自第三方的應收賬款為2.4億元，同比增長13.2%。

面對總額達到4.59億元的應收賬款，朗詩綠色生活在2024年一次性減值撥備2.83億元，佔了總應收賬款金額61.65%。

從賬齡結構看，來自關聯方的應收賬款中少於一年賬齡的金額為7163.4萬元，佔比為32.59%；一至兩年賬齡金額為5966.4萬元，佔比27.15%；兩至三年賬齡金額為4237.2，佔比為19.28%；三至四年賬齡金額為4504.8萬元，佔比為20.49%。

較長賬齡應收賬款佔比逐漸上升，正在蠶食朗詩綠色生活的利潤空間。

但關聯方財務狀況尚未有好轉跡象，即便2023年已經因為對關聯方賬款進行撥備減值而虧損1.35億元，朗詩綠色生活還是沒能剎住虧損列車，只能繼續計提。

應收款項還未解決，商譽及無形資產減值又給朗詩綠色生活本就不健康的利潤重重一擊。

根據年報，2024年內發生商譽及無形資產減值虧損約1.4億元，其中商譽減值虧損1.23億元，無形資產減值約1700萬元。

在已經錄得虧損的情況下，朗詩綠色生活還是要對關聯方伸出援助之手，今年5月最高出價2700萬元收購朗詩集團被拍賣的物業。

該等物業位於南京市秦淮區建鄴路108號及豐富路18號10-11幢，總建築面積約為3479.97平方米，是朗詩綠色生活及其關聯方的辦公室。

而朗詩綠色生活截至2024年末流動資產已同比減少20.3%至5.51億元，現金及現金等價位為2.94億元，同比下降11.7%。

關聯方仍受困債務漩渦，朗詩綠色生活自身也面臨財務危機，劉守偉此時空降物業，已不可避免要挑起來自地產與物業的雙重擔子。