突發，又一知名港資地產商爆雷

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6月30日，一則核數師「非標報」引爆香江。

香港大佬楊受成旗下英皇國際166億港元銀行借貸逾期，德勤對其持續經營能力亮出紅燈，「可能對其持續經營能力構成重大疑問」。

英皇也是香港大集團，業務涵蓋地產、電影及娛樂、酒店、鍾錶珠寶、金融、媒體等等，地產業務也就是在上市平臺英皇國際（163.HK）里面。

利空消息迅速引發市場劇烈反應，投資者用腳投票。

英皇國際股價當日一度暴跌超15%，儘管尾盤跌幅收窄至11.76%，但市值已縮水至僅11.58 億港元，這一數字甚至不足其債務總額的零頭。

更具連鎖效應的是英皇繫個股的集體重挫。

截至港股收盤，英皇鍾錶珠寶跌8.33%，英皇娛樂酒店跌5.26%，英皇資本暴跌18.18%，英皇文化產業，跌幅亦達 14.89%，整個資本版圖在市場的寒意中震盪不已。

166億港元銀行借貸已逾期

前幾日晚間，英皇國際公佈了2024/2025年度全年業績公告（截至2025年3月31日止）。公告數據顯示，該年度英皇國際持續經營業務總收入13.76億港元，同比增長41.5%，但年度虧損由上年的20.28億港元擴至48.4億港元，虧損擴大138%；股東應占虧損47.43億港元，同比擴大131.7%。

上個財年，英皇國際股東應占虧損為20.46億港元，也就是説，這兩年內股東們虧了67.89億港。

值得注意的是，英皇國際的這份全年業績公告被核數師德勤發出非標準報告：不就集團綜合財務報表發表意見。

對此，德勤迴應，英皇國際上財年錄得虧損48.4億港元，截至3月底，賬面共計166億港元的銀行借貸已逾期，或已違反貸款協議的若干條款。銀行可能要求其立即償還銀行借貸。因此，上述銀行借貸已於3月底分類為流動負債。德勤稱，事件可能會對集團持續經營能力構成重大疑問，故對其業績不發表意見。

關於公司虧損的原因，英皇國際在財報中指出，主要是投資物業的公允價值虧損，虧損達15.41億港元。同時，公司還面對經營壓力，香港商業租賃及寫字樓需求持續放緩，導致商業樓宇空置率高企。並且，集團預計未來零售及寫字樓租賃業務仍將面臨挑戰。

不過，英皇也在其業績公告中提及，集團正與銀行協商財務重組，以就計劃達成一致，並密切監察其進展，有信心按照財務重組的時間表，通過出售投資物業籌備充足資金。

擬拋售地產項目回籠資金

英皇表示，公司將於未來12個月通過出售物業及投資物業的租金，持續加強流動資金及經營現金流量，並通過多種渠道管控行政及經營成本。

楊受成也拆借自家腰包，購置英皇國際的資產。2023年共斥資30.8億港元，買下屯門的Lane Up商廈、北角的建威坊商場。去年，又購入中環公寓大廈，銅鑼灣、尖沙咀、屯門15項非核心物業，和跑馬地One Jardine's Lookout雙套大宅，花費近19億港元。

事實上，英皇國際的投資物業規模十分可觀。英皇雖然起源於鍾錶零售業務，但現在已經是綜合性集團。其經營範圍包括地產、金融、鍾錶珠寶、娛樂文化、酒店、數碼媒體和家俬等。

其中，英皇特別鍾愛地產業務的投資。從1990年正式成立后，英皇就不斷擴展業務，善用商機，積極擴大位於內地、香港、澳門以至海外的物業組合。

早在本世紀初期，英皇就抓住了澳門旅遊及博彩業的發展機遇，收購了當地優質物業。同時期，英皇還在北京開拓房地產業務。

此外，英皇一向積極購入黃金購物區的零售空間，這些資產多在香港銅鑼灣羅素街。羅素街是全球最受歡迎購物街之一，英皇集團在此持有多個地鋪及整幢物業，租金收入比較穩定。

綜上，目前看來，英皇集團在財務重組過程中，比較可能出售的物業資產就是一些香港地區的商業樓宇和酒店資產，內地一線城市的部分商業地產和高端住宅開發項目，或者部分海外投資物業。

這些資產的出售或許可以助力英皇集團快速回籠資金，恢復市場信心。同時，如果處理得當，也可能進一步優化英皇的資產結構，提高其資產的流動性和運營效率。

（轉自：中國地產基金百人會）