香港鄭氏，也缺錢了

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轉自：白狐財經

作者 | 星昊

在香港商界叱吒風雲半個多世紀的鄭裕彤家族，正面臨前所未有的債務危機。

這個曾與李嘉誠家族比肩的香港傳奇財閥，旗下旗艦企業新世界發展深陷流動性困境，34億美元永續債利息延期支付引發市場震動，875億港元救命錢能否如期到位，牽動着資本市場神經。

從珠寶大王到地產巨擘，鄭氏家族如何走到今天這一步？又能否渡過這次危機？

01

生死時速：875億港元再融資倒計時

2025年6月，香港中環新世界大廈內氣氛凝重。

鄭氏家族掌門人鄭家純正親自督戰一場關乎家族命運的談判——新世界發展高達875億港元的貸款再融資協議，必須在6月30日前獲得超50家貸款銀行的書面同意。

這筆鉅額融資的成敗將直接決定這家擁有53年曆史的老牌房企是否會成為香港首個"爆雷"的頭部開發商。

美銀證券6月24日消息稱，談判仍在進行，但截至發稿尚未有正式協議落地。根據計劃，若融資獲批，新世界將把其中約635億港元用於償還2025年、2026年到期債務，約240億港元覆蓋2027年到期債務。這將是鄭氏家族的"救命錢"，為企業贏得寶貴的喘息機會。

時間回溯到5月30日，新世界發展突然發佈公告，宣佈旗下子公司發行的四隻永續證券將遞延分派，涉及金額達34億美元。

這是新世界發展上市20年來首次債務違約，消息一出立即引發"股債雙殺"，公司股價單日暴跌逾6%。雖然公告解釋為"當前市場環境下優化資金安排"，但市場普遍認為，這是公司流動性緊張的無奈之舉。

更令投資者擔憂的是公司賬本上的數字：截至2024年底，新世界發展借款總額高達1510億港元，淨負債率達57.5%，遠超港資房企傳統的30%安全線。其中短期債務尤其令人心驚——一年內到期需償還的債務為322.1億港元，而公司賬上現金僅有218億港元，償債缺口超過百億。

"這就像信用卡逾期，滯納金會越滾越大。"金融分析師趙亮如此評價永續債延期支付的后果。

雖然此舉不會立即觸發違約，但利率可能跳升至10%以上，進一步吞噬現金流。面對危局，76歲的鄭家純不得不親自出馬，展開一場家族保衞戰。

02

激進擴張埋禍根：第三代掌舵人的"文化商業"豪賭

新世界發展的困境，與其説是市場環境所致，不如説是戰略失誤的必然結果。這場危機的根源，直指鄭家第三代核心人物鄭志剛的擴張策略。

2020年5月，時年41歲的鄭志剛接任新世界發展行政總裁，成為集團實際掌舵人。這位哈佛大學畢業的"富三代"與大多數企業傳承人不同——他沒有選擇金融、經濟等商科專業，而是主修東亞研究，后往日本京都留學一年專修日本藝術和文化。藝術已融入他的血脈，也深刻影響了他的商業決策。

鄭志剛上任后力推"文化商業"概念，加速擴張其2008年創立的K11品牌。在他的主導下，K11從香港的幾家擴展到中國內地的26家，合計達到38座。截至2024年，K11已在大中華區10個城市運營34個項目，總樓面面積達273萬平方米。

與傳統商業不同，K11將藝術、人文與自然三大元素融合。上海的K11有自營美術館，定期邀請國際藝術家辦展；香港的K11建有一面2500平方米的綠植牆，商場大廳實現自然光照明……

這些創新理念確實領先內地同行至少10年。鄭志剛的抖音賬號擁有281萬粉絲，他頻繁通過社交媒體宣傳K11的藝術理念，被媒體稱為"網紅總裁"。

但現實格外骨感。"K11在內地的所有商場銷售額加在一起，可能還抵不過一個萬象城。"一位知情人士在2024年10月如此透露。社交媒體上，許多網友評價K11"不接地氣"——每天來拍照打卡的人流不斷，但真正消費的沒幾個。2023年，內地K11商場平均出租率僅為78%，遠低於香港的90%以上。深圳旗艦項目K11 ECOAST開業首年就虧損高達2.3億港元。

更致命的是，鄭志剛打破了港資房企低槓桿的傳統，效仿內地房企的高周轉模式。在擴張過程中，他將淨負債率從傳統港資的30%以下，拉高至2023年的49.8%，並大量發行年利率高達8%以上的永續債。2021年內地樓市下行期，他仍"逆勢囤地"，以超過200億港元重倉大灣區舊改項目。然而市場反應冷淡，不少項目去化率不足40%，地塊估值大幅縮水。

新世界發展的困境，與其他港資地產商形成鮮明對比。恆隆地產董事長陳啟宗早在2020年就主動收縮內地投資，保持負債率僅26.3%；新鴻基郭氏家族恪守保守投資原則，從不盲目擴張。這些老牌港企之所以能穿越周期，靠的是對市場的深刻理解。他們深知城市化紅利終將消退，且香港市場比內地早發展三十年，已經歷過完整周期。

"鄭志剛身為'富三代'，雖有理念、有熱情，卻缺乏周期意識。"一位市場觀察人士分析，"他賭'內地消費升級'、賭'文化商業爆發'，結果踩錯了節奏。"

2024年9月26日，鄭志剛突然辭去行政總裁職位，同時卸任新世界百貨中國董事會主席、周大福執行董事等職務，唯一帶走的是K11的獨家管理權，由其全資公司以2.09億港元買下5家K11關聯運營公司。他的繼任者馬紹祥僅任職兩個月也辭職了，現任CEO黃少媚成為一年內第三位掌舵者，反映出管理層持續動盪。

03

鄭氏家族的"七招減債"自救行動

面對危機，鄭氏家族正多管齊下展開自救。

2024年2月，新任行政總裁黃少媚提出"七招減債"策略，核心是暫停派息保留現金、加速資產處置和強化銷售回款。

資產大甩賣成為最直接的變現手段。2024財年，公司已出售非核心資產回籠80億港元，包括香港荃灣愉景新城商場及深圳前海周大福金融大廈部分權益。2025年，資產出售目標進一步提高至260億港元。有消息指出，公司還計劃出售杭州一棟甲級寫字樓，估值約10億元人民幣。

銷售端也在努力提振。2024年7月至2025年5月，新世界發展合約銷售額達248億港元，完成全年目標的95%，其中內地市場貢獻超過七成。管理層甚至將今年內地的銷售目標由110億元調升至140億元人民幣。

為穩定市場信心，鄭氏家族成員以個人行動釋放積極信號——鄭家純配偶葉美卿斥資1487萬港元購入兩套物業，CEO黃少媚以5488萬港元購入一套房產。這種"自購"行為雖杯水車薪，但意在向市場表明管理層與公司利益深度綁定。

在管理層調整方面，鄭家純展現出老辣的手腕。2024年4月，他將女兒鄭志雯納入新世界核心管理層，獲委任為提名委員會成員。鄭志雯此前並未有地產經驗，最早在周大福任職推動品牌年輕化轉型，后進入酒店業主導瑰麗酒店集團的戰略拓展。外界分析，這預示其正式進入接班"考察期"。

與此同時，鄭家純仍倚重職業經理人穩定局面。現任CEO黃少媚直接向其匯報，上任后明確表示："未來集團以減低負債為首要任務。"她提出通過農地轉換釋放價值——新世界在香港北部都會區擁有1400萬平方呎土地儲備，3月已與招商蛇口合作啟動首個商住項目，將提供2300套住宅。

標普全球評級在2025年2月的報告中警示：若香港出現大型開發商違約或債務重組，可能導致住宅樓價年內下跌5%-7%，一手成交量腰斬至1萬宗。報告特別指出，市場對部分未獲評級的本地開發商的信貸壓力猜測升溫。儘管新世界發展在1月公告否認債務重組傳聞，但投資者擔憂若發生重大信貸事件，將引發行業資金鍊緊縮。

04

家族商業版圖：周大福的轉型陣痛與新創建的穩健表現

鄭氏家族產業版圖橫跨珠寶、地產、酒店、基建等多個領域，除新世界發展外，周大福珠寶與新創建集團的經營狀況同樣值得關注。

周大福作為鄭氏發家之本，目前也在經歷轉型陣痛。2025財年（截至2025年3月31日），周大福營收、淨利分別下滑至896.56億港元和59.16億港元。過去一年淨關店905家，門店數減少至6644家，但平均單店月銷提升至1000萬港元以上。

面對挑戰，周大福正加速品牌升級。2025年6月18日，公司公告擬發行88億港元可轉換債券，用於業務發展和店鋪升級。這是自IPO以來公司在資本市場的首次重大交易。

同時，周大福在香港、上海等地開設5間新形象店，計劃再增20家，並與知名IP推出聯名系列，向高端化轉型。

相比之下，由鄭家純次子鄭志明操盤的新創建集團表現穩健。這家涵蓋公路、保險、物流等業務的公司具有強抗周期性特點，2025財年上半年股東應占溢利同比上升15%至11.6億港元，可動用流動資金總額達300億港元，淨負債比率維持在39%的健康水平。

值得注意的是，鄭氏家族長孫鄭志亮（注：部分報道中稱鄭志恆）掌管的新創建基礎設施業務實力雄厚——手握15條高速公路、233架飛機租賃資產，公司存款高達108億港元。這位哈佛畢業生在投資領域造詣頗深，其管理的公司市值超過三百億，總資產達一千五百億。

鄭氏家族成員分工明確：鄭志剛曾負責新世界發展與K11；鄭志雯主導瑰麗酒店集團；鄭志明掌管新創建；鄭志亮專注基建投資。這種"分業而治"的模式既避免了權力過度集中，也發揮了各自專長。但如今，隨着新世界陷入危機，家族資源正被迫向地產業務傾斜。

05

香港四大家族對比：保守者長青，激進者遇險

鄭裕彤家族與李嘉誠家族、李兆基家族、郭得勝家族並稱"香港四大家族"，都以地產起家，但發展路徑與現狀卻大相徑庭。

李嘉誠家族以全球化佈局著稱。長和系業務遍及全球50多個國家，在歐洲配置了最大比例資產（約40%），在中國內地僅佔10%。這種"安全至上"的策略使李氏家族在多次危機中安然無恙。2012年李嘉誠將實業部分交予長子李澤鉅，完成平穩交班。

李兆基家族堅守"香港本位"。恆基兆業地產是香港最大地產開發商之一，港華燃氣在內地25省份有212個項目。2020年李兆基以304億美元淨資產登頂香港富豪榜，其保守財務政策使企業負債率長期保持在行業低位。

郭得勝家族的新鴻基地產是香港土地儲備最多的公司，堅持"選擇性發展"策略，聚焦一線城市優質物業。北京APM商場、上海國金中心等標杆項目為其帶來穩定現金流。郭氏家族2017年以404億美元資產排名亞洲富豪家族第三位。

相比之下，鄭裕彤家族的擴張最為激進。

鄭志剛掌權期間，新世界發展淨負債率最高達57.5%，永續債規模龐大。這種高槓杆策略在經濟上行期能快速做大規模，但遇市場下行則首當其衝。

2025年福布斯香港富豪榜上，鄭氏家族排名第12位，財富218億美元，已被其他三大家族拉開差距。

四大家族的對比揭示了一個殘酷現實：在香港這樣一個高度成熟的經濟體中，保守的財務政策和穩健的擴張節奏纔是長青之道。

鄭氏家族當前的困境，某種程度上是其背離港資傳統經營理念的結果。

06

結語：百年家族能否渡過至暗時刻？

鄭裕彤1925年出生於廣東順德貧寒之家，13歲到澳門金鋪當學徒，憑藉過人膽識將周大福打造成珠寶帝國，又在地產業開疆拓土，最終躋身香港四大家族之列。他的人生是典型的香港傳奇，白手起家、敢為人先。

如今，這個擁有95年曆史的商業王朝正面臨創立以來最嚴峻的挑戰。6月30日的875億港元再融資截止日近在咫尺，成敗將決定新世界發展是獲得喘息之機還是步入債務重組。即便渡過眼前危機，鄭氏家族仍需面對長期債務償還與業務重構的雙重挑戰。

商場保安老陳每天走過空蕩蕩的K11藝術長廊時總會想起鄭裕彤時代的盛況："那時新世界的樓盤開售，人龍能排幾條街。現在這些藝術品好看是好看，就是太冷清了。"

這番感慨或許道出了問題的本質——當商業過度追逐藝術與概念時，是否已遠離了最基本的盈利邏輯？

鄭志剛的抖音賬號停留在2025年5月，背景是香港K11 Musea的藝術展覽，他笑容滿面地向粉絲介紹藝術與商業的融合願景。

這位"網紅總裁"的社交媒體停更，恰似鄭氏家族當前處境的隱喻——光鮮亮麗的表象下，是不得不面對的殘酷現實。

香港商界素有"富不過三代"的魔咒，鄭氏家族能否打破這一宿命？答案或許就在未來幾個月見分曉。

無論如何，這場危機都將成為香港商業史上一個極具啟示性的案例——關於傳承、關於風險、也關於商業的本質。

（轉自：白狐財經）