166億逾期！又一港資地產巨頭「淪陷」

（轉自：不良資產行業觀研）

繼新世界發展后，英皇國際商業帝國也遭遇了前所未有的債務危機。

6月30日，因英皇國際166億港元銀行借貸逾期，德勤對其持續經營能力亮出紅燈。利空消息迅速引發市場劇烈反應，其股價當日一度暴跌超15%，市值已縮水至11.58 億港元，這一數字甚至不足其債務總額的零頭。

更具連鎖效應的是英皇繫個股的集體重挫。

截至港股收盤，英皇鍾錶珠寶跌8.33%，英皇娛樂酒店跌5.26%，英皇資本暴跌18.18%，英皇文化產業跌幅亦達14.89%。

兩年虧損68億 德勤對財報「不發表意見」

英皇國際日前公佈的2024/2025年度全年業績公告（截至2025年3月31日）顯示，該年度持續經營業務總收入13.76億港元，同比增長41.5%，但年度虧損由上年的20.28億港元擴至48.4億港元，虧損擴大138%；股東應占虧損47.43億港元，同比擴大131.7%。

該業績公告被核數師德勤發出非標準報告：不就集團綜合財務報表發表意見。德勤表示，英皇國際上財年錄得虧損48.4億港元，截至3月底，賬面共計166億港元的銀行借貸已逾期，或已違反貸款協議的若干條款。銀行可能要求其立即償還銀行借貸。因此，上述銀行借貸已於3月底分類為流動負債。該事件可能會對集團持續經營能力構成重大疑問，故對其業績不發表意見。

而上個財年，英皇國際股東應占虧損為20.46億港元，也就是説，這兩年內股東們虧了67.89億港元。

德勤的「不發表意見」背后代表着什麼，不用多言。

截至2025年3月底，公司賬面現金僅剩6.39億港元，而一年內到期的銀行債務竟高達166億港元。這意味着全部流動資產57億僅夠覆蓋1/3的短期債務。尤其是現金覆蓋率僅3.8%，現金流異常緊張。

關於公司虧損的原因，英皇國際在財報中指出，主要是投資物業的公允價值虧損，虧損達15.41億港元。同時，公司還面對經營壓力，香港商業租賃及寫字樓需求持續放緩，導致商業樓宇空置率高。並且，集團預計未來零售及寫字樓租賃業務仍將面臨挑戰。

集團正與銀行協商財務重組，將於未來12個月通過出售物業及投資物業的租金，持續加強流動資金及經營現金流量。

債務危機緣於誤判形勢

英皇國際債務危機爆發的本質與近幾年香港的地產行業走勢、自身的擴張有關。

2023年，英皇國際豪擲30.8億港元接盤屯門Lane Up商廈和北角建威坊商場，2024年又斥資19億購入中環公寓、銅鑼灣等15項非核心物業，連跑馬地豪宅One Jardine's Lookout都收入囊中。

彼時，英皇國際賬上每年的一年內到期的銀行借貸也有個六七十億，每年物業投資也在貶值。所以從2025財年開始，公司的財務壓力明顯劇增。

爲了緩解債務壓力，英皇國際也在悄悄然的「賣賣賣」，今年更是頻繁出手，先是7980萬港元賣掉廣東道大樓部分單位，又9288萬港元甩賣維港峰基座商鋪，這個商鋪從2022年2.4億港元的掛牌價，一路跌到如今不足1億。

輸血遊戲終究難以為繼，英皇國際還嘗試了資本運作。

公司於2024年8月推出「2供1」供股方案，以每股0.25港元（較市價折讓30.6%）募集4.55億港元，但代價是減少了對英皇娛樂酒店71.63%的控制權。

「拆東牆補西牆」的資本運作雖能暫緩危機，卻難掩公司核心盈利能力衰退的困境。隨着香港樓市持續調整，英皇國際能否走出債務泥潭仍存巨大變數。

85年曆史的傳奇商業帝國

英皇國際的創始人楊受成生於1943年，今年已82歲高齡。

楊受成祖籍廣東潮州，其創業歷程極具傳奇色彩，其早年在父親的鍾錶店中學習經商，12歲便開始協助父親經營生意。1960年，他憑藉父親借給的20萬元，在中國香港市區開設鍾錶店，並迅速取得了歐米茄、勞力士等世界名錶的代理權，不到30歲便成為「鍾錶大王」。

1970年，楊受成開始涉足房地產和金融行業，1973年成立了「好世界投資有限公司」，並大量購置物業，使公司在地產界嶄露頭角。

在香港經濟騰飛時拓展金融產業，楊受成相繼成立了英皇金融集團與英皇資本集團。而后，業務拓展到了娛樂、酒店、傳媒、博彩等領域。

1986年改革開放初期，楊受成在深圳開設了高跟鞋廠。截至今日，英皇集團在內地的房地產、金融、鍾錶珠寶等行業均有不少投資。房地產上有包括位於北京長安街上的北京英皇中心，此外還在杭州投資50億建立了英皇影視文化村，2024年，旗下英皇資管申請QFII，旗下產品投資範圍擴大至中國A股。

截至目前，楊受成的英皇集團旗下共有7家港交所主板上市公司：英皇鍾錶珠寶、英皇娛樂酒店、英皇國際、英皇資本、英皇文化產業、歐化和新傳企劃。2023年的胡潤全球富豪榜數據顯示，其身價為20億美元，摺合人民幣138.73億元。