香港地產豪門可以松口氣，新世界發展籌到超800億再融資，三代接班人已「出局」

本文來源：時代財經 作者：梁爭譽

債務危機逼近，新世界發展（00017.HK）已暫泊避風港。

圖片來源：圖蟲創意 

6月30日，新世界發展宣佈，成功與有關銀行債權人簽訂新的再融資定期貸款融資協議，對集團部分現有境外無抵押金融債務進行再融資，以及協調集團其他境外無抵押銀行貸款以與新銀行融資的條款保證統一。

新銀行融資及經統一銀行融資合共涵蓋新世界發展約882億港元現有境外無抵押金融債務，包括多筆不同期限的銀行貸款，最早到期日為2028年6月30日。這意味着，新世界發展的債務危機警報暫時解除。

新世界發展稱，新銀行融資及經統一銀行融資的條款為集團提供了更大的靈活性，有助於集團更好地管理其預期持續的業務及財務需求。

不過，與新世界發展的債務相比，這一筆融資並不足以完全化債。

截至2024年12月31日，新世界發展借款總額為1464.88億港元，其中一年內到期債務約322.09億港元，淨負債率較2024年6月末增長2.5個百分點至57.5%，現金及銀行存款（包含有限制銀行存款）約218.58億港元。

籌到「救命錢」，新世界還得賣賣賣

「2025年挑戰與機遇並存，回籠現金、減輕負債是本集團當前的重中之重」，新世界發展主席鄭家純在2024/2025中期報告中如是説。

針對6月30日的再融資動作，新世界發展執行董事兼行政總裁黃少媚也表示，新世界發展目前的財務管理策略專注於減低負債及改善現金流，集團將繼續貫徹執行財務管理措施，並履行現有財務責任。

據美銀證券此前預計，2025至2027財年，新世界發展將連續三年錄得基礎淨虧損。去槓桿化意味着新世界發展需以低於賬面成本的價格出售更多資產。

在2025中期財報業績會上，黃少媚就透露，公司以減低負債為首要任務，包括積極出售發展項目，加快中國香港與內地市場的資金回籠；積極出售非核心資產同業務套現，加上出售物業發展項目，目標於2025財年實現260億港元的資金回籠。

6月30日，新世界發展宣佈完成2024/2025財年260億港元合約銷售目標。

其中，廣州新世界·天馥、廣州新世界星輝、沈陽悦景·新世界等多個項目，分別位列當地城市或片區的銷售榜前列。在香港市場，港島南區豪宅項目DEEP WATER PAVILIA 滶晨累計售出逾330套，啟德跑道住宅區THE PAVILIA FOREST柏蔚森創下2024年啟德跑道區銷量冠軍紀錄。

DEEP WATER PAVILIA滶晨銷售活躍，最高成交呎價約5萬港元，圖源：新世界發展 

儘管已經通過加快資產處置與銷售回款來緩解壓力，新世界發展最終仍未能避免延期付息。

5月30日，新世界發展宣佈延迟支付4只永續債利息，本金合計34億美元，原定分派支付日期分別為6月9日、6月10日、6月16日、6月22日。

雖然不構成技術性違約，新世界發展此舉仍引發市場震動，遭遇股債雙殺。6月2日，新世界發展股價低開，盤中一度跌超10%，最終收於4.48港元/股，跌6.47%；債券方面，6.15%永續債、4.8%永續債等多隻永續債價格大幅下跌創新低。

為穩定市場情緒，新世界發展6月23日公告稱，知悉市場上有關於集團現有貸款再融資的傳聞及猜測，集團仍在與債權人就現有貸款的再融資進行積極磋商，而這些磋商仍在進行中。

一周后，新世界發展宣佈成功「續命」。

鄭志剛「背鍋」？徹底淡出上市板塊

值得注意的是，在宣佈債務成功展期的同一天，新世界發展還發布一則辭任公告稱，鄭志剛已向董事會提出辭任非執行董事及非執行副主席，由2025年7月1日起生效，以便投放更多時間於公共服務及其他個人事務。

2024年9月，鄭志剛就已卸任新世界發展行政總裁一職，轉任非執行董事及非執行副主席。執掌新世界發展期間，鄭志剛曾主導多個大型發展項目，包括2018年聯手新創建集團競得啟德體育園項目，投資額高達300億港元，2019年以97.9億元競得杭州主城區望江地塊，成為當時杭州第五高總價的地塊等。

坊間多認為新世界發展債臺高築系鄭志剛激進擴張所致。不過，鄭志剛近日透過發言人迴應稱，其上任新世界發展CEO時「已繼承鉅額債務」，而上任后「數據顯示去槓桿進程持續且負責任」。

事實上，在鄭氏家族二代鄭家純掌舵時代，新世界發展就曾大手筆擴張。

1989年，執掌新世界母公司周大福近30年的鄭裕彤宣佈辭去董事總經理一職，將權杖交予鄭家純。鄭家純上任后，主持了一系列大手筆收購，僅約一年時間收購資金就高達68.6億港元，而當時新世界集團的市值僅約125億港元。

大舉收購導致新世界發展外債攀升，一度陷入財務危機。鄭裕彤不得不再次出山，直至2012年才真正卸任。而那些年，新世界發展也在內地囤了不少地皮。財報顯示，截至2013年6月30日，新世界發展在中國內地20多個主要樞紐城市，擁有超過2600萬平方米的土地儲備。同期，該集團的銀行和其他借貸、固定利率債券和可換股債券總額已超過千億港元。

不過彼時，內地和香港的房地產市場仍處於黃金時期，以四大家族為代表的港資開發商還能吃到時代的紅利，賺得盆滿缽滿，高負債的危機在狂奔的市場中暫時得到掩蓋。

而如今，隨着中國房地產行業進入深度調整期，曾經的囤地模式難以為繼，老牌香港開發商輝煌不再，債臺高築的新世界發展成為第一個爆發危機的大型港資房企。

公開資料顯示，鄭志剛最近一次與新世界發展相關的公開露面，是在今年4月底以K11創始人的身份出席深圳K11 ECOAST海濱文化藝術區首期試業開幕活動，同台的還有黃少媚。

今年5月，79歲的鄭家純卸任新世界發展提名委員會主席，並將女兒鄭志雯納入核心管理層，與職業經理人等一起構成了新世界發展如今的權力格局。而他們能否帶領新世界發展走出危機，或許也是港資開發商們未來轉型的一個樣本。

鄭家純、鄭志剛父子同台，圖源：新世界發展