小物企，投5000萬博大賽道

（轉自：物股通）

力高健康生活近期宣佈對IPO募集資金用途進行重大調整，計劃將未動用的1.02億港元中的51.3%，約5230萬港元，投入「社區康養服務」領域。

這筆資金佔其2024年毛利的近50%，這一重大戰略轉向，折射出小型物管企業對萬億級健康養老市場的渴望，但其路徑選擇與曾經的「奧園健康」（現星悦康旅）高度相似，機遇與風險並存。

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戰略轉向：康養成為絕對核心

根據公告披露，康養資金佔比從原計劃的15.6%飆升至調整后的50.3%，成為最大單一投入方向，遠超IT升級的14.2%和戰略收購的15.3%，資源傾斜顯著。

其具體計劃為，升級現有15家「怡鄰健康中心」，在覈心區域開設新中心，並重點發展「高附加值的特色醫療/康養服務」，如專業醫療、健康管理。

力高健康生活還明確提出以「健康管家」身份深耕社區康養，意圖建立品牌差異化。

這些都清晰地傳遞出一個信號，公司將未來增長引擎押注在社區康養賽道上。

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賽道誘惑：社區康養的萬億藍海

中國加速進入深度老齡化社會。2024年末，我國60歲及以上人口達到3.1億人，佔全國人口的22.0%，其中65歲及以上人口2.2億人，佔全國人口的15.6%。我國老年人的數量接近美國的總人口，超過世界上絕大多數國家人口總量。

為積極應對，政府提出「9073」的應對策略，即90%居家養老、7%社區養老、3%機構養老。在這樣的格局下，依託物業的社區康養服務需求呈爆發性增長。

由於物業企業天然貼近業主，擁有信任基礎與高頻觸達場景，是提供「最后一公里」健康養老服務的理想入口。同時「十四五」規劃明確支持「居家社區機構相協調、醫養康養相結合」的養老服務體系，社區成為關鍵載體。

物企可以提供涵蓋健康管理、慢病照護、康復理療、精神慰藉等多元服務，市場想象空間廣闊。

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前車之鑑：星悦康旅（奧園健康）的啟示與教訓

不過，作為物業公司轉型康養的先行者，星悦康旅（前奧園健康）的歷程為力高提供了重要參照。

奧園健康曾高調轉型大健康，大力拓展醫美、社區康養等業務，試圖打造第二增長曲線。

然而由於重資產投入壓力大、專業人才短缺、服務標準化難、盈利周期漫長等問題凸顯。2023年，星悦康旅陷入經營困境，大規模關停健康中心，其康養戰略遭遇重大挫折。

其敗局揭示出：單純依靠地產輸血或物業利潤難以支撐康養的長周期、高投入、低迴報特性。缺乏核心醫療能力、精細化運營和可持續盈利模式是最大痛點。

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力高構想：亮點與挑戰並存

本次調整方案中，也不乏亮點。

其一，聚焦「健康管家」定位，區別於純機構養老，強調社區場景和日常健康管理，契合「居家養老」主流需求；其二，發展「特色服務」，尋求高附加值項目，可能避開基礎服務的低利潤紅海，提升盈利能力（若能成功）；其三，依託「核心區域」，集中資源在優勢區域深耕，利於品牌塑造和規模效應初顯，降低初期風險。

不過，也面臨嚴峻挑戰。首先是資金規模瓶頸，僅5000余萬港元的投入，面對需要長期、鉅額資金培育的康養產業，杯水車薪。開設、裝修中心，購置設備，招募專業醫護團隊成本高昂。

其次，專業能力的鴻溝。物業管理與專業康養/醫療服務存在巨大鴻溝。建立合規的醫療資質、吸引並留住專業醫護人員、構建標準化服務體系是極高門檻。力高目前未展示相關儲備。

再次，盈利模式仍然面臨困境。社區康養付費意願培養難、客單價提升慢。如何設計有吸引力且可持續的服務包、實現規模盈利，是懸而未決的核心難題。星悦康旅的困境正是前車之鑑。

最后，輕重模式的選擇。公告提及「購/租經營場所」、「購/租設施設備」，顯示可能涉足重資產。這對小體量物企的資金鍊和抗風險能力構成巨大考驗。

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突圍關鍵：力高能否避開「星悦陷阱」？

力高健康生活的康養雄心值得肯定，但需在以下方面破局，方有望在巨頭環伺（如萬科、保利等房企旗下養老品牌）與專業機構競爭中生存：

1）極致聚焦與差異化。必須精準鎖定1-2個核心區域或細分人羣，如高端盤長者、慢病管理，打造不可替代的特色服務，避免全面鋪開。

2）構建核心能力壁壘。通過戰略合作，如綁定醫療機構、專業培訓機構或關鍵人才引進，快速彌補醫療康養專業能力的短板。

3）探索「輕資產」運營。優先考慮與第三方專業機構合作運營、輸出管理品牌，或聚焦平臺連接導流、健康數據管理，最大限度降低自有資金投入。

4）與物業主業深度協同。將康養服務作為提升物業費溢價、增強客户粘性、獲取增值收入的工具，形成「物業養康養，康養促物業」的良性循環，而非孤立業務。

力高健康生活將半副身家押注社區康養，展現了小物企破局增長的巨大勇氣和對大賽道的堅定信念。

然而，星悦康旅的挫折猶如一面鏡子，映照出這條賽道的荊棘密佈。資金體量小、專業根基弱、盈利模式模糊，是橫亙在力高面前的「三座大山」。

若不能實現精準聚焦、能力躍遷和模式創新，其康養雄心恐難逃「理想豐滿，現實骨感」的宿命。

社區康養確是大藍海，但對於力高這樣的小船而言，如何在這片海域中找準航道、抵禦風浪，將是決定其能否真正「心懷大賽道，駛出新天地」的關鍵所在。