近30億元「撬動」超300億元貨值背后：瑞安聯手天安「抄底」新天地，豪宅扎堆下如何突圍？

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近日，上海聯合產權交易所的一則股權交易信息，或將讓瑞安房地產（HK00272，股價0.73港元，市值58.60億港元）打造的知名豪宅「翠湖天地」系列產品得以延續。

具體來看，瑞安房地產與天安（HK00028，股價4.250港元，市值62.31億港元）聯手，以28.94億元成功拿下上海永業企業（集團）有限公司（以下簡稱「永業集團」）旗下上海永業城市更新建設發展有限公司（以下簡稱「永業城市更新」）50%股權。

而永業城市更新正是位於新天地區域（上海市黃浦區西藏南路）三宗商住地塊的開發公司。該地塊緊鄰翠湖天地六期，其中住宅建築面積合計達15.6萬平方米。參照翠湖天地六期21萬元/平方米的均價，這三宗商住地塊的住宅貨值將超過300億元。

通過此次股權轉讓，瑞安房地產成功拿到了上述三宗商住地塊的開發權。

6月24日，《每日經濟新聞》記者來到上述三宗地塊現場看到，地塊內部分建築的沿街一側已經圍上防塵設施。

記者注意到，在百度地圖上，「瑞安建築有限公司（黃浦項目部）」已經悄然標註在了西藏南路433號，就在「新樂里南街」弄堂口北側。

「此次涉及的三宗地塊位於‘大新天地社區’內，有助於進一步完善新天地區域的功能及生態佈局，吸引更多全球精英人才在上海安居樂業，推動‘世界級複合功能都市核心區’的建設與發展。」

6月24日，瑞安房地產方面通過微信向每經記者透露，公司能充分發揮高端住宅開發運營經驗，令供不應求的「翠湖天地」系列產品在大新天地社區進一步拓展，擴大公司的業務規模及收入來源，推動公司可持續發展。

當日，每經記者在黃浦區西藏南路看到，上述三宗地塊上部分建築的沿街一側已經圍上防塵設施，大部分建築仍能看出原有的形態，石庫門、老虎窗、水泥拉毛外立面、外露的下水管⋯⋯尤其是「新樂里南街」的石庫門門頭，依然散發着老城廂的氣息。

地塊西南方向的斜對面，翠湖天地六期的建設正如火如荼；地塊西面則是黃浦區重大建設項目——太平洋新天地，目前儘管出入口仍有圍擋，但外立面看起來已經接近完工，不時有工作人員出入。

中午時分，不少上班族陸續從附近的寫字樓里出來，走向附近的湖濱路、濟南路吃午飯。

記者發現，與附近遊人如織的新天地、太平橋公園不同的是，此次瑞安房地產獲得的三宗商住地塊所在片區更有居住氛圍，靜謐的小馬路（會稽路、方浜西路）讓三宗地塊既彼此獨立，又相互關聯。

儘管如此，這里從靜謐到繁華的切換卻非常自如：從地塊最東面步行到大世界、上海音樂廳等地標性建築，距離都在400米之內。

早在5年前的2020年7月，黃浦區豫園街道501街坊、504街坊的舊城改建房屋徵收公告在各個居委會張貼，久居老城廂的居民們在意見徵詢和簽約階段都表現出了高度積極性，動遷工作順利推進。同年8月，永業城市更新成立，公司經營範圍包括房地產開發經營、工程建設活動、舊區改造等，由上海市黃浦區國有資產監督管理委員會（上海市黃浦區集體資產監督管理委員會）實控。

2024年11月，永業城市更新通過協議出讓的方式，成為上海黃浦區C010301單元205A-03地塊、C010301單元207A-01地塊及壽寧路（部分）地下空間地塊，C010301單元208A-05地塊及會稽路（部分）、208A-06（部分）地下空間地塊這三宗商住地塊的用地意向者，總價達194.4億元。

彼時，地塊周邊的翠湖天地六期、中海順昌玖里、中海恆昌玖里，都是2024年開盤「日光」的豪宅項目。特別是翠湖天地六期，均價高達21萬元/平方米，總價7500萬—3.5億元/套，108套房源開盤當日售罄。附近的中海順昌玖里，512套房源開盤當日幾乎售罄，攬金196.5億元，刷新全國單盤成交金額紀錄。

然而半年后的2025年5月，永業集團在上海聯合產權交易所上架轉讓其持有的永業城市更新50%股權，並在5月21日—6月18日期間公示項目信息。

據《澎湃新聞》此前報道，信息披露期間的資產評估情況顯示，永業城市更新的資產評估價值為205.72億元，負債評估價值為147.84億元，淨資產評估價值為57.87億元，轉讓標的對應的評估值約為28.94億元。

而瑞安房地產似乎早有準備。就在信息披露截止后，瑞安房地產於6月19日公告稱，其間接全資附屬公司上海瑞新里，與天安旗下的上海莘賦里及合營公司就合營安排訂立股東協議，擬通過公開掛牌競價程序參與收購永業集團持有的上海市黃浦區豫園街道501、504及505地塊的項目公司（即永業城市更新）50%股權。

根據公告，瑞安房地產和天安在合營公司中分別擁有30%和70%的權益。合營公司董事會將由三名董事組成，其中代表瑞安房地產的上海瑞新里將提名一名董事，代表天安的上海莘賦里將提名兩名董事，董事會主席將由上海瑞新里提名產生。

瑞安房地產方面透露，自1996年開始，公司積極參與太平橋片區的城市更新，經過近30年的持續深耕，上海新天地（太平橋項目）已發展成為兼具豐富商業、文化、生活和娛樂體驗的地標級超級複合功能社區，「翠湖天地」已經成功開發了六期，成為上海豪宅項目的代名詞。

上海中原地產市場分析師盧文曦告訴記者：「市中心地塊非常稀缺，每次只要有土地出讓，頭部央國企都會拼命爭搶。對於‘翠湖天地’系列后續的開發，瑞安房地產本來也積累了非常豐富的經驗和客户基礎，所以本次能夠拿到這種地塊，哪怕是聯合開發，都是一筆劃算的買賣。」

這三宗組團商住地塊，是目前新天地板塊比較少見的要求「不低於40%中小套型供應比例」的地塊。

根據上海市黃浦區國有土地使用權協議出讓公示，三宗地塊均要求中小套型佔比不低於40%（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建築面積不大於100平方米、小高層不大於110平方米、高層不大於120平方米），且允許其中部分地塊有一定比例Rr1（住宅組團用地）。同時，出讓條件中還對公共空間、風貌保護、功能業態、自持商業等進行了嚴格規定。

儘管如此，這個「豪宅資產包」的吸引力仍讓人難以拒絕：205A-03地塊住宅建築面積5000平方米，商業建築面積13865.21平方米；207A-01地塊高層住宅建築面積33950平方米，商業建築面積18991.72平方米；208A-05地塊高層住宅建築面積113050平方米，低層住宅建築面積4000平方米，商業建築面積22674.46平方米。

也就是説，這三宗商住地塊的住宅建築面積合計達到15.6萬平方米，參照翠湖天地六期21萬元/平方米的均價，住宅貨值將超過300億元。

事實上，作為黃浦區屬老牌國企，永業集團此前就曾經和瑞安房地產有過深度合作。比如，雙方聯合開發的翠湖天地六和庭，以及與中國太保壽險、瑞安房地產聯合開發的黃浦區重大建設項目——太平洋新天地商業中心。

值得一提的是，2024年11月，新天地板塊兩大組團的土地使用權「前后腳」出讓。除了永業城市更新獲取的三宗地塊，還有一組重磅「風貌地塊」（黃浦區C020102單元096-2、097-4地塊等）被廈門聯發集團與新加坡豐隆集團聯合體競得。雖然黃浦區規劃和自然資源局並未公佈最終價格，但是從土地使用權底價87.36億元來看，該筆成交價格不菲。

不久前，「TIANHUA天華」宣佈中標廈門聯發集團與新加坡豐隆集團的新天地96&97街坊地塊歷史風貌保護項目設計方案。據公開資料，天華也是翠湖天地六期的設計單位之一。

針對這一涉及歷史風貌的複雜項目，天華在其微信公眾號透露，將圍繞自然、永恆、卓越、科技四大維度打造超級城市綜合體，業態將涵蓋高層住宅、聯排及獨棟別墅、精品酒店、零售商業、社區公共設施。

實際上，上述新天地兩個組團地塊的距離也非常近。每經記者從「新樂里南街」出發，步行到新天地96&97街坊地塊，距離約400米，共耗時7分鍾。未來在市場上，這兩個豪宅項目難免會迎來正面交鋒。

在盧文曦看來，「這種競爭對於板塊而言是重要利好。一方面，熟悉新天地的設計方更容易在方案上與板塊原有風格形成統一；另一方面，直接競爭會激發各自企業拿出優勢性的產品。目前，各個高端項目的競爭已經逐步‘上強度’了，此類項目不僅需要更高的開發成本，也需要更新的開發理念和設計思路，不能僅僅依靠地段和品牌的優勢。」

「高端住宅的市場競爭越到后期，企業的紅利越少，因此一定要有新的產品力提升。」盧文曦補充道。

封面圖片來源：每經記者 包晶晶 攝