交易對價僅1元！中交地產披露「退房」草案

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　來源：中國房地產報

　　中房報記者 付珊珊

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　　根據評估報告，中交地產此次轉讓的標的資產淨資產賬面價值為-39.19億元，評估值為-29.76億元，評估增值9.43億元，增值率24.06%。

　　1元錢能買到什麼？中交房地產集團有限公司（以下簡稱「地產集團」）給出的答案是：約39.2億元負資產！

　　6月17日，中交地產股份有限公司（以下簡稱「中交地產」）圍繞重大資產出售一次性披露了40條相關公告。核心內容是，中交地產擬以1元對價整體剝離房地產開發業務的相關資產及負債，接盤方為控股股東地產集團。

　　其實在今年年初，中交地產就宣佈要將旗下房地產開發業務整體剝離至控股股東，從而轉型走輕資產發展道路。如今這一資產重組草案一出，也意味着中交地產距離成功「退房」只差臨門一腳。

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　　交易對價僅1元

　　轉讓資產並不罕見，但交易對價僅1元的案例並不多。

　　不久前，東原仁知服務旗下全資附屬公司就用1元交易對價獲取了湖南金典物業管理有限公司20%股權。

　　一位熟悉資本市場的房企證券部人士表示，在上市公司收購股權的交易中，也有將股權轉讓交易價格定為「0元」或「1元」的情況，這種往往是象徵性價格，即名義對價。名義對價交易一般出現在資不抵債企業即標的淨資產為負的股權過程中。

　　根據評估報告，中交地產此次轉讓的標的資產淨資產賬面價值為-39.19億元，評估值為-29.76億元，評估增值9.43億元，增值率24.06%。

　　「從中交地產公佈的財務數據可以看出，該公司此次轉讓的是一個龐大的負資產包，這解釋了為何交易定價，僅為象徵性的1元。其核心訴求是，剝離沉重的負資產。」易居研究院副院長嚴躍進表示。

　　近幾年房地產市場持續深度調整，房地產開發業務對一些上市公司業績形成拖累。即便是具有央企背景的中交地產也難以倖免。

　　受開發業務低迷影響，中交地產已經連續兩年虧損。財報顯示，2022年、2023年及2024年，中交地產實現歸屬母公司的淨利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。淨利潤下降的同時，中交地產銷售規模也嚴重縮水。2022年、2023年以及2024年，中交地產銷售金額分別為458.82億元、373億元以及156.4億元。

　　不僅如此，中交地產還面臨退市風險。該公司公佈的財務數據顯示，截至2024年12月31日，中交地產總資產1076.98億元，歸屬上市公司股東的淨資產為-35.79億元。根據《股票上市規則》的有關規定，其股票於2025年4月16日被實施退市風險警示 （即在股票簡稱前冠以「*ST」）。

　　在此時剝離虧損資產，中交地產方面稱，能夠提升公司資產質量，提高上市公司盈利能力和持續經營能力，化解上市公司退市風險，同時也為后續轉型發展創造條件。

　　從公告可以看出，中交地產擬轉讓的標的資產包括上市公司持有的房地產開發業務相關股權、債權等資產及相關債務。

　　具體來看，擬轉讓資產包括了51家涉及房地產開發業務的公司股權，對應房地產開發項目117個，其中擬建項目14個、在建項目26個，在建及待建的土地儲備面積達到771萬平方米，從存貨角度看，涉及開發成本453.11億元，開發產品貨值366.13億元。與此同時，轉讓資產的相關債權約334.24億元，相關債務規模達到469.51億元。

　　中指研究院企業研究總監劉水認為，從中交地產角度來看，剝離房開業務不僅能減少公司的負債，還可減少與房地產開發業務的重資產屬性相關的信用風險。將重心轉移到輕資產模式，能實現更高的利潤率，並減少公司在房地產市場的周期性風險敞口。

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　　轉型輕資產

　　相關人員已擴招

　　對中交地產而言，剝離房地產業務只是開始。在這次重組后，中交地產也再次強調，未來公司將聚焦於物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型。

　　在嚴躍進看來，中交地產的重生之路很大程度上取決於，能否在競爭激烈的物業服務與資產管理紅海中完成蜕變。

　　雖然轉型輕資產后，中交地產的資本結構和盈利情況將得到改善，且物業管理及資產管理等業務具有穩定性和可持續性，不過，能否在輕資產領域佔得一席之地，還要看中交地產自身的經營能力。

　　中交地產表示，未來上市公司將進一步突出特色競爭優勢，構建以中交集團大城市、大交通戰略為指引，根據中交集團定位，逐步形成以「物業管理+資產管理與運營」為核心的業務格局，不斷提高服務質量和運營管理能力，持續提升品牌影響力。此外，公司將持續加強業務拓展、積極開展行業收併購、發展資產管理與運營服務等多種措施擴大業務規模、完善業務佈局，提升運營效率，增強盈利能力。

　　此次重組后，相關標的資產不再納入上市公司合併報表範圍。「由重轉輕」后，預計公司總資產以及營業收入規模都將出現較大幅度下降。

　　雖然中交地產並未披露其輕資產業務目前的發展情況，但一些跡象表明，中交地產的轉型或許並非一時興起。

　　從中交地產2024年年報數據可知，2024年，中交地產虧損額高達約53億元。但截至2024年末，中交地產在職員工數量合計1281人，相比2023年員工人數增加了近60%，人員擴招比例在上市房企中居於首位。

　　通過對比2023年和2024年中交地產的員工專業構成可以發現，增加的員工類型比較契合其轉型方向。具體來看，2024年中交地產專業技術類人員從0變成了272人，2024年還新增了物業服務這一專業類目，這部分人員是261人。看來，在2024年時，中交地產就已經在人員構成上做出調整以適應即將到來的業務轉型。

　　此次資產重組在不少業內人士看來，也是中交集團的內部整合。經過調整后，中交集團旗下擁有兩大房地產開發業務平臺，即中交房地產集團和綠城中國。在央企、國企做大做強的大背景下，一些業內人士也預計，中交集團旗下這兩大同業平臺可能還會啟動更進一步整合。

　　對於相關問題，中國房地產報記者也向中交地產發去採訪提綱，但截至發稿，尚未得到有效回覆。