中建三局的廣州住宅打響戰 中建白雲之星首開去化10億

作為首入廣州市場的高端產品，光是前期鋪墊，中建三局就花費了不少時間。

6月14日，籌備許久的項目樓盤--中建·白雲之星終於迎來了首開。據官方披露，開盤當天共推出192套房源，認購130套，整體去化率約68%，累計銷售額超10億元。

中建·白雲之星是中建三局操刀廣州白雲黃邊舊改下的高端改善性住宅產品，也可説是廣州白雲區首個新規下的大户型產品。項目共規劃有5棟住宅，主打128- 226平方米的四房户型，部分户型實用率達 110%。

據悉，中建·白雲之星項目最大户型226平方米中的樣板房，需滿足驗資500萬及凍資5萬元的條件才方可入內，兩者缺一不可，而琶洲保利天奕190平方米樣板房也僅需驗資200萬元。

現場銷售人員反饋，本次主推1棟和2棟，涵蓋128平方米、143平方米、173平方米四房兩衞户型，開盤價格在4.1-5.6萬元/平方米之間。其中，128平方米户型最為熱銷，總價550-640萬元，去化率約77%。

對於本次首開戰績，不知道是否達到了中建三局的預期，但與周邊同類型產品相比，中建·白雲之星的表現力也排得上位於前列。

長達半年的蓄客

中建三局對白雲之星項目的重視程度，從時間籌備的長短即可看出。

回顧項目歷程。2024年1月12日，中建三局攜手白雲城投以68.17億元摘得廣州白雲區鶴龍街黃邊村更新改造項目，項目改造範圍約39公頃，其中改造規劃融資區建築面積 29.53萬平方米(含公建配套)，均為住宅用地。

確認了舊改主體后，黃邊村舊改便一路開啟綠燈。2024年10月末，項目啟動村民住宅拆補協議簽約，15天集中籤約率達95%，黃邊村更新改造項目動遷工作進入實質性操作階段。

僅2個月時間，2025年1月18日，該項目的融資區已確定案名為「中建·白雲之星」，並同步在白雲新城凱德雲尚廣場開放城市展廳。

這個城市展廳選址就頗為「有趣」，一方面是捨近求遠，中建三局選擇的不是臨近的黃邊設計之都，而是5.5公里外的凱德雲尚廣場；另一方面，同類競品粵海置地旗下的雲港城與凱德雲尚僅一路之隔。

對此，有市場人士調侃道：「中建白雲之星還未入市，擂臺就已經架好。」

事實上，中建白雲之星之所以選擇在凱德雲尚廣場，是看中了它的消費羣體，這類中高端收入人羣追求的高品質居住環境與生活配套，正好契合項目的高端定位。

據觀點新媒體瞭解，「中建之星」是三局重點開發的高端系列，此前在武漢、北京、蘇州、杭州等城市已有佈局。其中，杭州中建玉湖之星，2025年5月26日首開，首批次138套房源全部售罄；北京中建·興城之星，2024年3月末首開當天，銷售額超17億元。

不過，正當市場更好奇中建三局能否憑藉「白雲之星」打響廣州高端市場第一槍時，卻未曾想該項目1月開放城市展廳，4月開放營銷中心，5月取得預售證，6月中旬才正式開盤，每一步似乎都在吊着購房者的胃口。

目前，廣州白雲新城板塊新房均價在3.6-4.2萬元之間，而白雲之星128平方米的單價在4.3-5萬元之間，144平方米單價約4.6-5.3萬元，單價相比周邊同類大户型產品而言，不算高。

據安居客顯示，位於白雲區2號線上的同類在售住宅產品共有12個，包括建面126-170平方米、均價6.5萬元的中海麓府；100-143平方米、均價5.5萬元的新世界雲耀；120-180平方米、均價8萬元的富力富雲山等。

不過，儘管價格相對同類大平層項目佔優，但由於「中建之星」品牌此次是首入廣州市場，周邊置換客難免會抱有「先觀望」的心態。

高端市場第一槍

首開10億元打響第一槍后，中建三局的去化考驗纔剛剛開始。

在眾多競品中，市場往往喜歡拿同處白雲新城板塊且客羣重疊度高的中海麓府項目和中建白雲之星做比較。

中海麓府距離中建白雲之星僅有1公里，其項目定位為「白雲新城豪宅新標杆」，2023年3月首開，推出229套房源，單價在6.8 - 7.8萬/平方米左右，首日銷售額8億元。可截至目前，2年時間，該項目已售住宅273套，未售194套，網籤去化率不到6成。

爲了去庫存，今年開發商也採取了降價策略。目前，中海麓府的網籤價在5.3-5.5萬元/平方米之間，更有特價房源降至4.8萬元/平方米，而2023年首開單月成交均價曾高達7.4萬元。

除此之外，上文提到的粵海雲港城項目近期也推出了多套「工抵房」，單價僅需5.98萬元/平方米。粵海雲港城2022年12月首開，開盤均價7.8-9萬元/平方米，但在周邊新房市場均價4萬元之下，該項目首開去化不超2成。截至目前，整體網籤去化率約7成。

因此，在當前激烈的房地產市場競爭中，能否打破這一局面，就得看中建三局后期的運營能力。

在廣州市場，中建三局更多是聚焦於大型公建項目，如廣州南沙全民文化體育綜合體項目體育館、廣州白雲國際機場三期擴建T3航站樓等，此前住宅項目僅有旗下中建壹品在白雲區8號線滘心的剛需項目中建星光城。

中建壹品和負責白雲之星項目的中建三局城市投資運營公司是兄弟公司，前者總部在武漢，專注純房地產打造，早期主要佈局華中地區；而后者爲了避免同行直接競爭，去年總部搬到了蘇州，專注城市綜合運營，主要佈局大灣區、長三角、京津冀。

有意思的是，近年來，由於房地產行業的大洗牌，不僅中建三局內部子公司開始走出大本營，各憑本事爭奪市場份額，中建系下八子更是如此。

以廣州市場為例，相比於總部在廣州的中建四局，總部在北京的二局和總部在上海的八局顯得更為活躍些，雙方憑藉未來方舟及海絲城項目在老黃埔區打得不可開交。

本文來自微信公眾號「觀點」，作者：觀點新媒體，36氪經授權發佈。