基金深度報告：美國REITs梳理專題

（轉自：財信證券研究）

導言：本報告研究樣本系wind提取的紐約證券交易所、納斯達克交易所上市股票中「所屬wind行業名稱（2024）」內含REIT字眼的證券，篩選共計150只REITs。基於上述樣本，我們擬對美國REITs的概況、資產屬性及分類、綜合市場表現、股息率分佈、我國公募投資美REITs情況等內容進行梳理，希望從更長時間、更廣地域、更細資產等維度對目前我國公募基礎設施REITs研究及投資形成參考。

美國REITs概況：①兩市REITs總市值約1.39萬億美元，在兩市證券總市值中佔比約1.77%。分為零售、醫療保健、電信塔、工業、數據中心、多户住宅、單户住宅、自助式倉儲、寫字樓、酒店及度假村等13個類型，其中零售、醫療保健、電信塔、工業、數據中心REITs總市值規模佔比較高。②美REITs二級市場風險收益高於美債、低於美股。③2024年以來中證REITs全收益指數較美REITs相關指數表現明顯更優。原因或有：中國公募REITs快速擴容，部分底層資產稀缺性強，獨特的產品屬性和較高的認購倍數等推高產品二級市場表現。債市調整、低利率環境確定，強制分紅屬性下投資者青睞度高，部分固收資金類需求需要承接。公募REITs二級市場綜合表現整體而言似股非債，流通盤相對較小、交易行為易放大漲跌，資產配置、自下而上、擇時等策略運用得當則收益相對可觀。美國近年來新增REITs產品少，市場偏存量競爭。標普、納指等權益類資產表現出色，吸金效應突出。

美國REITs綜合市場表現：①成立10年以上的美國REITs有118只、樣本覆蓋度78.7%，該部分REITs近10年年化收益率中值為4.16%。近10年/5年/3年/1年年化收益率均位於前40%的美REITs約10只，數據中心、信息服務類REITs年化收益率水平整體較高。②工業、數據中心、零售、養老醫療等REITs二級市場表現整體較好，住宅類、專門化、多元化、自助式倉儲、寫字樓類REITs表現分化，酒店及度假村、木材REITs表現較弱。

美國REITs股息率梳理：①成立10年以上的118只美國REITs近10年整體的股息率保持4.6%左右水平，成立3年以上的144只美國REITs近3年整體的股息率保持4.8%左右水平，美國REITs整體股息率水平高於美股主要股指。②我們通過對「近10年股息率中值、均值均在8%以上」、「總市值超500億美元」、「近10年/5年/3年/1年年化收益率均處前40%區間」三個維度的數據觀察，可得美REITs股息率表現分化，個券研判過程中，股息率水平、基本面成長空間等均不構成單一參考因素。對具體美國REITs股息率的觀察，可參考可比期內美10年國債利率中值（2.39%）、均值（2.58%）位置。

中國公募投資美REITs情況：目前我國QDII-REITS包含6只主代碼基金、合計規模約11.1億，佔QDII另類投資基金規模約25.23%、佔QDII基金總規模約0.17%。6只主代碼基金包含3只被動指數型產品、3只主動管理型產品。整體而言，被動指數產品綜合市場表現差異不大，關注指數市場演繹、產品規模、地區配置、費率、機構佔比等因素；主動品種風險收益比整體而言不及被動品種，對具體REITs分析、美國宏觀及行業把握等個券篩選能力要求相對更高，關注資產比例、綜合市場表現等因素。

風險提示：全球宏觀經濟走弱；美債利率大幅波動；通貨膨脹超預期；市場風險偏好演變；QDII投資額度受限；歷史數據不代表未來業績；跟蹤品種為非保本型產品，極端情況下或存在無法完全回收本金的情形；經濟、政策等諸多內外因素可能會造成基金的市場風險，影響基金收益水平等。

導言：本報告研究樣本系wind提取的紐約證券交易所、納斯達克交易所上市股票中「所屬wind行業名稱（2024）」內含REIT字眼的證券，篩選共計150只REITs。基於上述樣本，我們擬對美國REITs的概況、資產屬性及分類、綜合市場表現、股息率分佈、我國公募投資美REITs情況等內容進行梳理，希望從更長時間、更廣地域、更細資產等維度對目前我國公募基礎設施REITs研究及投資形成參考。

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紐約證券交易所、納斯達克交易所上市REITs概況

1.1 兩市REITs總市值約1.39萬億美元，細分約13個資產類型

於紐約證券交易所上市的REITs共計126只、總市值規模共計12026.58億美元，於納斯達克交易所上市的REITs共計24只、總市值規模共計1875.98億美元。REITs數量合計150只、約佔兩市上市證券總量的2.81%，REITs總市值規模合計約13902.56億美元、約佔兩市上市證券總市值規模的1.77%。

細分看，紐約證券交易所上市REITs於該所上市證券而言，數量佔比6.51%、總市值規模佔比2.82%；納斯達克交易所上市REITs於該所上市證券而言，數量佔比0.71%、總市值規模佔比0.52%。

兩市REITs大致分為零售、醫療保健、電信塔、工業、數據中心、多户住宅、單户住宅、自助式倉儲、寫字樓、酒店及度假村等13個類型，其中零售、醫療保健、電信塔、工業、數據中心REITs總市值規模佔比較高、均超10%。

1.2 總市值超500億美元REITs共計8只，總市值佔比近47%

150只REITs中，總市值超千億美元的產品有3只（美國電塔、WELLTOWER信託、安博）、總市值佔比約23.4%；總市值超500億美元的產品有8只、總市值佔比約46.9%；總市值超100億美元的產品有36只、總市值佔比約81.0%。

總市值佔比超10%的資產類型TOP2產品信息如下：

1.3 作為資產而言，美REITs風險收益高於美債、低於美股

基於發佈日時間、綜合市場表現、掛鉤產品規模等因素，我們用標普美國房地產投資信託指數、道瓊斯美國精選REIT指數來表徵美國REITs資產。基於基金規模、與房地產市場以及利率相關性等因素考慮，我們用Vanguard總債券市場ETF、iShares美國按揭抵押債ETF來表徵美債資產。用標普500、納斯達克100指數來表徵美股資產。

從近10年/5年/3年/1年四個時間維度看，美REITs作為資產而言，二級市場風險收益高於美債、低於美股。

近20年/近10年/近5年美股、美REITs相關指數走勢形態類似，美REITs相關指數的走勢形態側面也指向該類資產具有一定的含權屬性，但整體走勢較標普500、納斯達克100指數相對平滑。

1.4 美REITs指數、中美REITs指數簡要對比

美REITs相關指數對比分析如下表所列，可比期內綜合市場表現差異不大的情況下重點觀察掛鉤產品規模較大的道瓊斯美國精選REIT指數。

中證REITs全收益指數（932047.CSI）發佈於2022年12月15日，2022年12月15日以來（截至2025-06-06），中證REITs全收益指數的年化收益率為-0.39%，可比期內道瓊斯美國精選REIT的年化收益率為2.97%。

拆分時間段看，2024、2025年中證REITs全收益指數表現明顯更優。中國層面原因或有：近年來中國公募基礎設施REITs快速擴容，部分底層資產稀缺性強，獨特的產品屬性和較高的認購倍數等推高產品二級市場表現。債市調整、低利率環境確定，強制分紅屬性下投資者青睞度高，部分固收類資金需求需要承接。同時公募基礎設施REITs二級市場綜合表現整體而言似股非債，流通盤相對較小、交易行為易放大漲跌，資產配置、自下而上、擇時等策略運用得當則收益相對可觀。美國層面或有：近年來新增REITs產品少，市場偏存量競爭。標普、納指等權益類資產表現出色，吸金效應突出。

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美國REITs綜合市場表現

2.1 成立10年以上的美REITs約118只、近10年年化收益率中值超4%

目前美國REITs共計150只，基於成立時長、產品數量以及樣本覆蓋程度等因素考慮，我們主要觀察「成立10年以上」、「成立3年以上」兩組維度數據。

成立10年以上的美國REITs有118只、樣本覆蓋度78.7%，該部分REITs近10年/5年/3年/1年年化收益率中值分別是+4.16/+3.45/-2.21/+7.35%。成立3年以上的美國REITs有144只、樣本覆蓋度96.0%，該部分REITs近3年/1年年化收益率中值分別是-2.48/+6.94%。

近10年/5年/3年/1年年化收益率均位於前40%區間的美REITs約10只，分別是鐵山、易昆尼克斯、數字房地產信託、CARETRUST REIT、WELLTOWER信託、大眾倉儲信託、ONE LIBERTY PROPERTIES、NATIONAL HEALTH INVESTORS、CTO REALTY GROWTH、EPR不動產。

上述10只美REITs中，醫療保健REITs、數據中心及信息服務類REITs各佔3席。數據中心、信息服務類REITs年化收益率水平整體較高，易昆尼克斯、數字房地產信託、鐵山近10年年化收益率分別約15.8%、14.6%、18.6%。

2.2 數據中心、零售、工業、養老醫療類REITs二級市場表現整體較好

按照wind行業分類，成立10年以上的118只美REITs共涉及13個類型，細分類型看，工業、數據中心、零售、養老醫療等REITs表現整體較好，住宅類、專門化、多元化、自助式倉儲、寫字樓類REITs表現分化，酒店及度假村、木材REITs表現較弱。

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美國REITs股息率情況梳理

3.1 美REITs股息率基本保持4.6%左右水平，股息率明顯高於美股主要股指

成立10年以上的美國REITs有118只、樣本覆蓋度78.7%，該部分REITs近10年整體的股息率保持4.6%左右水平。

成立3年以上的美國REITs有144只、樣本覆蓋度96.0%，該部分REITs近3年整體的股息率保持4.8%左右水平。

近10年，標普500指數、納斯達克100指數的股息率分別約為1.68%、0.85%，美REITs股息率水平明顯高於美股主要股指。

3.2 具體美REITs股息率跟蹤

為增加股息率數據可比較性，我們在成立10年以上的118只美REITs樣本基礎上增加兩個篩選條件：①近10年每一年均有完整股息率數據；②剔除10年股息率均值、中值高於100%的極端值產品。篩選后，股息率觀察樣本共計94只美REITs。

我們通過對「近10年股息率中值、均值均在8%以上」、「總市值超500億美元」、「近10年/5年/3年/1年年化收益率均處前40%區間」三個維度的數據觀察，可得美REITs股息率表現分化，個券篩選過程中股息率水平、基本面成長空間等均不構成單一參考因素。對具體美國REITs股息率的觀察，還可參考美10年國債利率中值（2.39%）、均值（2.58%）位置。

觀察維度一：近10年股息率中值、均值均在8%以上的美REITs，二級市場表現中長期看較為一般。

觀察維度二：總市值超500億美元的美REITs，長期股息率表現相對分化。

觀察維度三：近10年/5年/3年/1年四個時間區間年化收益率均位於前40%的美REITs，長期股息率表現分化。

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我國QDII基金投資美國REITs情況

目前我國QDII基金規模約6355.1億元，其中QDII另類投資基金規模約44.0億元。QDII另類投資基金主要分為QDII宏觀策略基金和QDII-REITS，QDII-REITS主要投資域外REITs產品。QDII-REITS包含6只主代碼基金、合計規模約11.1億，佔QDII另類投資基金規模約25.23%、佔QDII基金規模約0.17%。

6只主代碼基金包含3只被動指數型產品、3只主動管理型產品。整體而言，被動指數產品綜合市場表現差異不大，關注指數市場演繹、產品規模、地區配置、費率、機構佔比等因素；主動品種風險收益比整體而言不及被動品種，對具體REITs分析、美國宏觀及行業把握等個券篩選能力要求相對更高，關注資產比例、綜合市場表現等因素。

4.1 被動產品

1、摩根富時REITs人民幣A（005613）

基金合計規模約2.75億，共計4個份額類別：人民幣A（005613）、人民幣C（019495）、美元現鈔（005614）、美元現匯（005615）。管理費率0.8%、託管費率0.2%、C份額銷售服務費率0.4%。

該基金（人民幣A份額）成立於2018年4月26日，跟蹤富時發達市場REITs指數（ERGLU.FI）。該基金近5年年化收益率4.95%、年化波動率16.45%、最大回撤-23.87%、超額年化收益率3.64%。考慮到該指數編制及成份公開信息較少，我們主要觀察跟蹤該指數的基金具體持倉情況。

1）地區配置：美REITs產品佔比70-75%、非美地區REITs佔比約20%。非美地區REITs包含澳、日、英、新、法、中國香港等REITs。

2）前十大重倉：集中度55%左右，長期持有WELLTOWER信託、安博、易昆尼克斯、西蒙地產、REALTY INCOME、數字房地產信託、大眾倉儲信託。

2、南方美國REITA（160140）

基金合計規模約5.1億，共計2個份額類別：人民幣A（160140）、人民幣C（160141）。管理費率0.8%、託管費率0.2%、C份額銷售服務費率0.4%。

該基金（人民幣A份額）成立於2017年10月26日，跟蹤道瓊斯美國精選REIT指數（DWRTF.GI）。該基金近5年年化收益率4.59%、年化波動率18.09%、最大回撤-24.50%、超額年化收益率1.74%。考慮到該指數編制及成份公開信息較少，我們主要觀察跟蹤該指數基金的具體持倉情況。

美國REITs佔該基金資產淨值的比例在90%左右，前十大集中度約50%，長期持有安博、WELLTOWER信託、易昆尼克斯、西蒙地產、REALTY INCOME、大眾倉儲信託、數字房地產信託、艾芙隆海灣社區。

3、廣發美國房地產A人民幣（000179）

基金合計規模約1.67億，共計4個份額類別：人民幣A（000179）、人民幣C（016278）、美元A（000180）、美元C（016279）。管理費率0.8%、託管費率0.3%、C份額銷售服務費率0.4%。

該基金（人民幣A份額）成立於2013年8月9日，跟蹤MCSI US REIT INDEX指數（128456.MI）。該基金近5年年化收益率5.02%、年化波動率17.56%、最大回撤-23.28%、超額年化收益率1.45%。考慮到該指數編制及成份公開信息較少，我們主要觀察跟蹤該指數基金的具體持倉情況。

美國REITs佔該基金資產淨值的比例在90%左右，前十大集中度約50%，長期持有安博、WELLTOWER信託、易昆尼克斯、西蒙地產、REALTY INCOME、大眾倉儲信託、數字房地產信託、艾芙隆海灣社區。

4.2 主動產品

目前投資全球REITs的QDII主動基金共有3只，費率、規模優勢不明顯。同水平資產比例下，主動管理產品風險收益比更低，對具體REITs研判、美國宏觀及行業把握等主動管理能力要求更高。主動產品目前均聚焦美REITs，非美地區REITs覆蓋度低。

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全球宏觀經濟走弱；美債利率大幅波動；通貨膨脹超預期；市場風險偏好演變；QDII投資額度受限；歷史數據不代表未來業績；跟蹤品種為非保本型產品，極端情況下或存在無法完全回收本金的情形；經濟、政策等諸多內外因素可能會造成基金的市場風險，影響基金收益水平等。

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