四年鉅虧200億元、裁員九成 易居中國深陷債務泥潭

「業務斷崖式下滑，影響無處不在。」6月11日，易居（中國）企業控股有限公司（02048.HK，以下簡稱「易居中國」）一位內部員工向中國房地產報記者坦言。

該公司2024年年報數據顯示：全年實現收入37.98億元，與上一年度相比下滑14.58%；淨虧損12.73億元，虧損規模同比擴大2.71%。自2021年起，該公司已連續四年出現虧損，累計虧損額超過200億元。員工規模方面，2018年該公司上市時員工數量為24218人，至2024年底減少至1770人，裁員幅度超過90%。

更嚴峻的是，審計機構（核數師）對財報罕見地「不發表意見」，直指其財務數據失真、透明度不足及持續經營能力存疑。境外債務重組步履蹣跚，資產負債率飆升至驚人的479.68%，流動比率低至0.11，現金儲備幾近枯竭。

這家曾經的房地產代理行業「航母」，如今淪為行業深度調整的犧牲品。其深度綁定恆大、萬科等大客户的商業模式，曾在市場繁榮期帶來豐厚利潤，卻在房企「暴雷潮」中遭遇致命反噬。

這場生存危機，不僅暴露了易居中國的積弊，更為地產服務行業敲響了警鍾。

審計機構罕見「緘默」

易居中國的財務狀況呈現顯著下滑態勢。2024年，其營業總收入為37.98億元，與2019年達到峰值時的90.95億元相比，降幅超過一半；歸屬母公司淨利潤已連續四年為負值，2024年虧損額達12.73億元，銷售淨利率降至-37.68%。值得注意的是，審計機構對該公司的財務報表出具了「無法表示意見」的審計報告，此類情形在審計實踐中較為少見，在一定程度上反映出對公司財報信息質量的質疑。

一位財務專家分析，此類情況通常源於三方面原因：財務報表失真（如收入確認混亂）、財務透明度嚴重不足（關聯交易或重大訴訟未充分披露）、以及對公司持續經營能力的深度懷疑。

易居中國的資產負債率已飆升至479.68%，股東權益/總負債低至-77.45%，流動性幾近凍結。其貨幣資金僅能覆蓋3.56%的流動負債，近三年經營現金流淨額持續為負。

深層次問題直指內部管理失序。鏡鑑諮詢創始人張宏偉指出：「虧損擴大與其客户結構直接相關。」

一位不願具名的行業觀察人士補充道：「恆大曾貢獻最高達35%的營業收入，其暴雷導致約40億元應收款淪為壞賬，但易居中國未及時充分計提減值，暴露出嚴重的內控漏洞。」

華北區域一位資深房地產銷售負責人認為：「其風險應對能力薄弱，收入結構過於單一——90%以上依賴新房銷售，缺乏二手房等多元業務作為緩衝。」財務數據顯示，2024年一手房代理服務收入僅佔4.55%，數字營銷服務雖撐起54.8%的營業收入，但也因房企客户萎縮而下滑。

審計機構的「緘默」，實為對易居財務治理失效的控訴：在房企「暴雷潮」衝擊下，應收賬款管理失控、成本費用覈算混亂，最終將公司拖入資不抵債的深淵。

綁定開發商模式埋下禍根

易居中國的興衰皆繫於其「深度綁定開發商」的商業模式。2024年，萬科作為單一最大客户貢獻了25.3%的收入（9.63億元）。回溯2017年～2020年，恆大佔比長期超30%，最高達35.1%。這種深度捆綁在市場繁榮期創造了暴利——巔峰時恆大單客户年貢獻近20億營業收入。然而，恆大暴雷后，鉅額佣金拖欠成為壓垮易居的關鍵導火索。

前述華北房地產銷售負責人直言：「這種模式本質是場豪賭，風險把控能力薄弱。新房銷售波動劇烈，過度依賴頭部房企等於將自身命運拱手相讓。」2021年后，伴隨恆大等股東客户暴雷，易居中國營業收入斷崖式下跌，從2020年盈利4.39億元驟變為2021年鉅虧122.65億元。

這一模式暴露的風險為全行業敲響警鍾。華南某知名地產研究機構分析師警示：「易居中國的困境已脱離行業整體趨勢——即便市場進入修復期，其債務危機仍在惡化。這警醒地產服務企業必須分散客户，避免單一依賴。」數據顯示，截至2021年，易居中國涉及恆大的應收款項約35億元～40億元，佔總應收賬款比重高達約50%。過度集中導致‘業績劇烈波動’。」

該分析師建議，企業需轉向更均衡的客户結構，增加國企及中小開發商客户。現實中，易居的慘痛教訓已被同行汲取：頭部代理公司紛紛收縮三四線業務，聚焦核心城市，並積極拓展二手房市場以稀釋風險。

「缺乏二手房收入支撐，單純依附開發商，抗風險能力幾乎為零，」前述華北房地產銷售負責人強調， 當萬科也陷入困境時，易居中國的「股東-客户」雙重綁定模式，徹底淪為致命枷鎖。

轉型存量市場成背水一戰

為尋求生機，易居中國祭出激進成本控制手段。2024年薪酬開支同比削減43.1%，員工數較上市時裁減90%，僅余1770人；同時積極推進境外債務重組，試圖修復資產負債表。但這被廣泛視為「斷臂求生」的無奈之舉。

一位華東房地產區域銷售高管表示：「裁員是不得已而為之，但會嚴重削弱企業活力。代理行業最大成本是人力，縮減規模雖能短期止血，卻難治本——核心問題在於其商業模式受環境劇烈衝擊。」

前述不願具名的觀察人士觀點更為犀利：「成本控制屬於被動調整。若虧損持續、現金流耗盡，退出市場是極高概率事件。」一組數據印證危機：2024年，易居經營現金流淨額/流動負債僅-2.08%，債務重組進展緩慢。

能否絕地重生，取決於商業模式能否徹底重構。張宏偉認為，債務重組完成后或存轉機：「代理業務輕資產屬性是優勢。一旦重組完成，聚焦一二線城市核心業務，業績有望在一兩年內反彈。」但這需要戰略轉型作為前提——從依附新房轉向存量市場運營。

一位資深房地產分析師強調：「房地產已進入存量時代，盤活資產、提升效能纔是核心。易居中國必須徹底轉向二手房和數字化服務。」事實上，易居中國曾嘗試「天貓好房」等線上創新，但前述華北房地產銷售負責人指出：「線上流量成本高企，難敵安居客等平臺；線下又受開發商拖累，最終兩手皆空。」

張宏偉提出另一種思路：「可以克而瑞大數據業務為支點，剝離風險較高的代理板塊並尋求獨立上市。該業務盈利穩定，且正探索AI應用，具備資本市場想象空間。」

然而，轉型存量市場需要長期投入。前述華東房地產區域銷售高管說出了自己的擔憂：「進軍二手房領域需要五年甚至十年的長期規劃，易居當前的現金流能否支撐如此漫長的投入期，存在巨大疑問。」

易居中國在年報中寄望於「市場復甦獲益」，但若轉型迟滯，這家昔日的行業巨頭，恐難逃退市或破產的命運。