六折！蘇州國資豪擲1.5億上海買樓

（轉自：瞰華東）

苗野｜發自北京

上海黃浦區湖北路199弄，承載着南京路商圈20年商業記憶的中福古玩城，在經歷兩次流拍后悄然易主。

6月6日，隨着京東資產交易平臺的一記落槌，這座古玩城98套商業不動產以1.5億元的價格找到了新主人——來自蘇州的國有企業。

這筆交易的背后，是上海老牌房企中福置業控股集團有限公司的債務困境。這個曾位列「2019年中國房地產開發企業500強」第497位的公司，如今因28億元的銀行借款違約，不得不變賣核心資產。

此次成交的98套商業不動產位於上海市黃浦區核心地段，總建築面積達4848.44平方米，所在物業正是上海知名古玩城之一的中福古玩城。

這筆交易有着戲劇性的價格曲線。2024年12月，上述標的首次掛牌1.88億元拍賣，無人問津。今年2月，降價至1.5億元的第二次拍賣同樣遭遇流拍。直到今年6月6日，在變賣環節才終於以1.5億元價格成交。

與約2.68億元的資產評估價相比，最終成交價相當於評估價的57%，折價幅度之大引發市場關注。

天眼查信息顯示，買家上海福麥潤企業管理有限公司成立於2025年5月23日，註冊資本100萬元，表面看是一家成立僅十多天的小微企業，股權穿透后，浮現出蘇州國資的身影。

該公司由蘇州麥潤企業管理合夥企業實際控制，后者實控方為蘇州資產管理有限公司，成立於2016年5月，是蘇州市屬國有金融企業，專業從事金融機構和非金融機構不良資產的收購、處置業務。

對於此次收購，業內普遍認為，蘇州國資看中的是上海核心地段資產的長期價值。雖然當前物業存在租約束縛和土地年限問題，但隨着2026年租約到期和可能的土地使用續期政策明朗化，資產價值有望回升。

中福古玩城並非普通商業物業，作為上海南京路商圈的重要文化地標，它於2006年開業，是國家文物局支持的民間文物買賣合法化首批試點，2021年8月獲得上海市「文物商店經營許可」，成為上海唯一擁有「市場文物經營許可」和「文物商店經營許可」的雙證單位。

從地理位置來看，東至湖北路，南至福州路，西至浙江中路，北至漢口路，處於上海人民廣場核心商圈。周邊環繞永安百貨、世貿廣場、來福士廣場等高端商業體，銀行、超市、郵局、餐飲等公共配套設施齊全，商業聚集度極佳。

為何如此核心地段的資產卻連續流拍？

市場人士指出了多重「硬傷」，該地塊使用期限僅剩14年（至2039年10月27日），且拍賣附帶租約至2026年底，日租金僅1元/平方米，遠低於市場水平。

此外，該標的物業還揹負着超過104萬元的物業管理費欠款，每月8元/平方米的物業管理費標準下，欠費時間仍在持續增加。

「土地使用期限較短是標的物的最大弊端，買家可能在短期內無法回收投資或實現預期增值。」中國企業資本聯盟副理事長柏文喜認為，物業老舊，后續翻新或改造將增大投資成本和風險。

若非此次資產拍賣，中福置業這家上海老牌房企可能早已淡出公眾視野，該公司歷史可追溯至1992年創建的上海中福地產置業有限公司。鼎盛時期，中福置業在上海黃浦區核心位置開發了中福大廈、中福公寓、中福城等項目。公司尤其引以為傲的是位於南浦大橋邊的「中福花苑」一期，是我國第一幢百米高的鋼結構居民住宅。

2002年，中福地產還以卓越前瞻性進軍酒店公寓業態，成立上海中福酒店公寓經營管理有限公司。其創導的「連鎖產權式酒店（公寓）」概念曾在上海掀起投資颶風，管理的三星級中福大酒店被譽為上海第一家產權式酒店。

2013年11月，公司更名為上海中福置業控股集團有限公司，業務範圍從房地產擴展至文化、貿易、農業等多個領域，擁有十多家控股、參股公司。

但市場風雲變幻，中福置業深陷債務泥潭。這場危機源於一筆未能償還的銀行借款。

公開信息顯示，2016年6月，中福置業控股子公司上海金福外灘置業與中國工商銀行上海市浦東開發區支行簽訂《房地產借款合同》，最初借款39億元，期限15年。同年11月，借款金額變更為40.77億元。

危機在2021年爆發。上海金福支付了截至2021年3月20日的利息后，再未支付任何利息。工行隨即提起訴訟，要求歸還全部借款本息。

2023年2月，上海金融法院判決上海金福應向工行支付本金約28.62億元、利息約2億元及逾期利息596.7萬元。若不能履行付款義務，工行可申請拍賣中福置業名下多處房產優先受償。

正是基於此判決，上海金融法院於2024年10月28日裁定對中福置業名下5處不動產進行變價處理，其中就包括此次成交的中福古玩城以及同期流拍的中福大廈商場。

上海灘的高樓大廈從來都不缺買家，這一輪，主角換成了來自長三角的地方國資。

某房地產服務機構負責人認為，地方國資爭相在上海購置核心物業，背后是多重戰略考量，核心動因在於上海核心地段資產具備保值增值屬性。此次蘇州國資成功接手，完成了對上海核心商圈資產的戰略佈局。

蘇州國資接手能否讓中福古玩城獲得新生還有待觀察，但中福置業的故事尚未終結，其名下位於漢口路618號的中福大廈商場評估價達4.78億元，去年12月流拍后還在等待接盤者。

上海老牌房企的資產處置之路，仍在繼續。