GDIRI觀察丨陽光濱江北樓三次流拍里的高端商辦市場隱痛

（轉自：觀點網）

　　陽光濱江中心北樓的三次流拍歷程，不僅是單一項目的處置困境，更是當前商辦地產市場低迷的一個縮影。

　　觀點指數 6月2日，阿里司法拍賣網顯示，位於上海市徐匯區斜土街道160街坊1/3丘的國有建設用地使用權及其上位於凱濱路168-178號（雙）、瑞寧路869號的陽光濱江中心北樓在建工程（5層、7層、802室除外），第三次拍賣因無人出價而流拍。

　　標的按現狀整體變賣，包括國有建設用地使用權、在建工程所有權及附屬設施設備及室內固定裝修。

　　回溯前情，今年1月，陽光濱江中心北樓首次拍賣起拍價為27.343億元，評估價約39.06億元，最終無人出價導致流拍。

　　二次拍賣時，價格直降20%至21.87億元，卻依舊未能打動買家，再遭流拍。第三次拍賣起拍價與第二次相同，21.87億的起拍價僅相當於評估價的56%，卻仍無人問津，市場的反應依舊冷淡。

三拍遇冷

　　此次拍賣的標的物項目名稱為「陽光濱江中心北樓」，位於徐匯區凱濱路168-178號(雙)、瑞寧路869號，緊鄰黃浦江，臨近地鐵7號線和12號線的龍華中路站，具備優越的地理位置和交通條件。

　　資料顯示，標的物宗地面積為16840平方米，土地用途為商辦綜合用地，房屋用途為商業、辦公、特徵用途，房屋為在建工程還未取得大產證。

　　項目為1棟包括地下3層、4層裙樓、總高33層的綜合樓宇，涵蓋寫字樓、商業等業態，由民營房企恆盛地產開發，是其「恆盛尚海灣豪庭」綜合體的一部分。

　　恆盛地產於2009年赴港上市，但上市三年后，2012年就遭遇了資金鍊緊張、多地項目停工、業績不佳等經營問題，銷售業務開始走下坡路。

　　據觀點指數了解，2022年其資產負債率高達99.74%，債務結構以短期負債為主，流動性極度緊張。

　　截至2023年3月31日，恆盛地產總債務超過200億元，其中借款本金及應付利息逾期32.74億元（本金）和16.22億元（利息），另有77.97億元借款本金和利息曾逾期，導致48.37億元借款交叉違約。

　　另外，2024年11月，公司曾因未償還33.29萬港元及利息36.54萬港元被申請清盤，后因法院撤回呈請終止程序。

　　聚焦標的物本身，「陽光濱江中心北樓」和「陽光濱江中心南樓」是基本對稱的雙子大廈，隔凱濱路相望，建築物樓棟間距適中，視野開闊，整體樓層位置狀況較好。

　　項目總建築面積約11.33萬平方米，其中5層、7層、802室建築面積合計9166.68平方米已經轉移權屬登記在上海市徐匯區機關事務管理局名下，剔除該部分建築面積納入本次評估的項目總建築面積規模約10.42萬平方米。

　　資料顯示，該項目評估價約39.06億元，評估單價約為37496元/平方米，第三次起拍價約21.87億元，摺合每平方米建築面積均價為20998元。

　　另外，從資產現狀來看，該拍賣物的已被上海市徐匯區人民法院正式查封，上海金融法院輪候查封，同時部分樓層和地下車庫已抵押給某銀行上海分行，產權狀態複雜，這些因素都大大增加了買家接手的風險與難度。

　　在風險規避主導的市場情緒下，資本更傾向於選擇「乾淨資產」，而非耗時耗力的債務解套工程。

商辦市場縮影

　　陽光濱江中心北樓坐落於徐匯濱江核心區域，東側緊鄰黃浦江，與陸家嘴金融區隔江相望，擁有一線江景景觀資源。

　　從規劃來看，項目定位為集寫字樓、高端商業配套及酒店公寓於一體的城市綜合體，本應是極具投資價值的優質資產。

　　儘管項目具備稀缺性，但現實卻不盡人意，陽光濱江中心的三度流拍，絕非孤立事件，而是上海乃至全國商業地產市場轉型期的典型縮影。

　　觀點指數認為，陽光濱江中心北樓的連續流拍，一定程度上是商辦資產供需錯配的集中體現。

　　戴德梁行數據顯示，2025年一季度上海新增甲級寫字樓供應30.73萬平方米，后三季度預計新增143萬平方米，供應高峰持續，供應端壓力加劇。

　　需求端，上海市全市空置率升至23.0%，淨吸納量錄得10.46萬平方米（約相當於新增供應的34%），供需失衡加劇。這一背景下，徐匯濱江這類新興商務區的寫字樓項目也面臨租賃需求收縮的壓力，科技、金融等主力租户擴張放緩，且更傾向於靈活辦公模式，傳統整層租賃的需求鋭減。

　　同時，高力國際數據顯示，2025年一季度，徐匯濱江子市場寫字樓租金單價為5.38元/平方米/天，環比下跌0.37%，同比下跌6.6%。陽光濱江中心北樓所屬板塊寫字樓租賃市場承壓。

　　資本層面，金融機構對商辦資產的風險定價更趨嚴格。陽光濱江中心北樓因抵押、查封等產權問題存在一定的風險，投資者的避險情緒則進一步壓縮了交易空間。

　　據戴德梁行監測的大宗交易數據顯示，2024年內地大宗市場成交金額保持在2200億元左右，同比下降6.3%，單宗成交中位數為2.70億元，單宗平均成交金額為5.98億元，約74%的項目成交規模低於平均值，小規模精品項目市場熱度提升。投資者更傾向於收購現金流穩定的成熟項目，而非高風險的在建工程，商辦資產的金融屬性正在收縮，上海非核心區甲級寫字樓資產資本化率在5.1%-6.1%區間。

　　與此同時，宏觀經濟環境的不確定性以及房地產調控政策的持續影響，極大地衝擊了投資者的信心。在經濟前景不明朗的當下，企業擴張意願普遍下降，對寫字樓、商業地產的租賃與購買需求雙雙收縮。

　　陽光濱江中心北樓的連續流拍暴露了市場對商辦資產的價值重估邏輯已發生根本性轉變，即便是核心區域商辦資產標的，也需直面產權複雜性、使用年限約束、運營預期不確定性等多重挑戰。

　　在需求端收縮、資本端審慎的雙重壓力下，商辦地產正經歷"去泡沫化"的過程，投資者對資產的風險定價更趨嚴格，單純依賴區位優勢的粗放估值模式難以為繼，取而代之的是對現金流穩定性、業態適配性、政策合規性的全維度審視。