納雷特經濟學家表示，一旦關税陰雲散去，房地產投資信託基金將實現增長

Nareit研究和投資者外展執行副總裁約翰·沃斯（John Worth）表示，美國房地產投資信託基金的運營業績和資產負債表狀況良好，但與整體經濟一樣，它們面臨着斷斷續續的關税公告擾亂市場的不確定性的阻力。

他上周在該協會的房地產投資者會議上接受Seeking Alpha採訪時表示，這種不確定性反映在房地產投資信託股票中，併爲所有商業房地產創造了更不確定的環境。

他表示，從同比來看，房地產投資信託基金股票總體表現與整體股市相對一致。今年迄今，Schwab美國REIT ETF（SCHH）上漲0.8%，略低於標準普爾500指數1.0%的漲幅。

他表示：「隨着我們進入一個更加穩定的環境，並且我們開始看到商業房地產的交易普遍升溫，隨着私人市場的估值達到更現實的水平，房地產投資信託基金很可能成為收購者。」這是因為房地產投資信託基金強大的資產負債表和進入資本市場的機會。

沃思説：「從歷史上看，這對於房地產投資信託基金來説往往是一個非常好的環境。」在動盪時期，房地產投資信託基金通常是最早重返市場的參與者之一。

但他表示，圍繞關税公告的動盪減緩了向正常的過渡。由於市場環境不確定，私人賣家不太可能將房產推向市場。

雖然關税可能不會直接影響房地產投資信託基金，但它會影響其租户，從而影響對房地產投資信託基金的需求，特別是對於有大量商品流經的行業，例如工業和物流。宏觀經濟放緩將影響住宿和辦公室等行業。

此外，潛在的關税擾亂了融資市場，使融資工作變得複雜。

沃思説：「我們真的經歷了兩年多的低迷或低交易量時期。」「這些閘門尚未打開，部分原因是我們今年看到的一些市場波動。"

他説，好消息是房地產投資信託基金的資產負債表「狀況良好」。房地產投資信託基金通常在利率高企期間表現良好，因為它們的債務期限很長，因此在利率高企時不會被迫為大量債務進行再融資。

沃斯説：「我們認為，由於他們的資產負債表，因為他們有能力進入無擔保債務市場，顯然是發行股票，這是房地產投資信託基金真正能夠蓬勃發展的環境。」

同樣具有優勢的是，房地產投資信託基金代表了廣泛的資產--從電信基礎設施和數據中心到零售、醫療保健和自助倉儲等。他補充説：「投資者具有巨大的多樣性，並且有能力根據經濟狀況在各個行業之間進行轉向。」

大多數行業狀況良好。他指出，即使是在向在家工作轉變中首當其衝的辦公室行業，去年也出現了一些復甦。「沒有人會回到辦公室」的災難性事件事實並非如此。

但在辦公室領域，物業的質量產生了巨大的影響。「更高質量的房產已接近飽和，入住率接近100%，」沃斯説。相反，困境集中在質量較低的辦公物業上。他補充説，對於房地產投資信託基金行業，辦公物業佔市值的比例不到5%。

更好的是，「房地產投資信託基金一半以上的市值位於新興房地產行業」，而住宅、零售、工業和辦公四個傳統行業除外。

如果利率持續居高不下，房地產投資信託基金有能力渡過難關。沃斯表示，加權平均到期期限超過六年，90%的債務是固定利率。「我們看到房地產投資信託基金在利率上升時期的表現歷來非常好，」他説。

例如，當美聯儲於2022年開始加息時，由於房地產投資信託基金資產負債表上的到期期限相對較長，因此債務成本並未飆升。他表示，房地產投資信託基金投資組合的加權平均利率從3.5%以下升至約4.2%。「因為他們擁有固定利率債務，因為他們擁有較長的加權平均到期期限，這為他們提供了處理這個問題的跑道。"

投資者似乎正在等待利率正常化。沃斯説：「當我們知道我們所處的利率環境時，房地產投資信託基金的表現可以非常非常好，並且在過去幾年中已經表明，它們的運營表現非常強勁。」他表示，一旦利率觀點明朗，「估值就會隨之而來，並將開始更多地反映運營業績，而較少地反映隨着我們實現正常化，利率環境的變化或潛在變化。」

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