2025中國物業企業綜合實力研究成果重磅發佈

2025

2025年5月29日，由億翰智庫、億翰物研主辦的「新序·聚能2025中國物業企業綜合實力百強峰會」在上海隆重召開。億翰順應時代發展要求，本屆峰會以「新序·聚能」為戰略支點，匯聚政企學研權威力量，圍繞智慧服務生態重構、低碳轉型實踐、社區經濟新引擎等維度，共同探討如何探尋創新發展道路，共推物業行業的轉型升級。會上重磅發佈了《2025中國物業企業綜合實力百強研究報告》等一系列研究成果。

2025中國物業企業綜合實力百強

2025中國物業服務商業中心物業服務

樣本標杆企業

注：企業排序不分先后

2025中國物業服務辦公物業服務

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2025中國物業服務醫院物業服務

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2025中國物業服務學校物業服務

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2025中國物業服務公建物業服務

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2025中國物業服務城市服務

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2025中國物業服務產業園區服務

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2025中國物業服務紅色物業

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2025中國國際物業服務優選品牌

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2025中國物業服務特色物業

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2025中國物業服務智慧服務

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2025中國物業服務競爭力領先企業

2025中國物業服務北京市競爭力領先企業

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2025中國物業服務上海市競爭力領先企業

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2025中國物業服務廣州市競爭力領先企業

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2025中國物業服務深圳市競爭力領先企業

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2025中國物業服務南京市競爭力領先企業

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2025中國物業服務蘇州市競爭力領先企業

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2025中國物業服務杭州市競爭力領先企業

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2025中國物業服務成都市競爭力領先企業

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2025中國物業服務重慶市競爭力領先企業

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2025中國物業服務南昌市競爭力領先企業

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2025中國物業服務廈門市競爭力領先企業

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2025中國物業服務昆明市競爭力領先企業

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研究成果解讀

市場潛力

一

市場增量持續走低，住宅和非住業態的發展面臨挑戰

1

住宅物業增量空間縮小，規模承壓

2024年，房地產市場下行壓力持續釋放。受土地市場疲軟、房地產開發投資與商品房銷售規模縮減、施工面積下滑等多重因素影響，住宅物業的項目承接和業務拓展遭到全方位制約，增量空間顯著收縮，整體規模面臨承壓態勢。

土地市場方面，供需雙端均呈現疲軟態勢。2024年，自然資源部出臺政策對商品住房用地供應規模進行適度管控，土地市場供應量隨之走低。受去庫存壓力和房企資金鍊緊張影響，房企的拿地意願普遍低迷。據統計，2024年全國土地成交額為3.68萬億元，同比下降18%，房地產開發企業參與度下降，更多依賴城投平臺託底，且后續項目儲備有限，直接壓縮了物業企業的項目拓新空間。

房地產開發投資額與商品房銷售規模方面雙雙下行。2024年，全國房地產開發投資100280億元，比上年下降10.6%（按可比口徑計算）；其中住宅投資76040億元，同比下降10.5%。與此同時，2024 年末全國商品住宅狹義去化周期約 21.4 個月，按行業內通行的 18 個月去化警戒線衡量，消化速度偏低。全國新建商品房銷售面積 97385 萬平方米，銷售額 9.68 萬億元，其中住宅銷售面積和銷售額分別下降 14.1%和17.6%，進一步加劇住宅物業增量空間的萎縮。

圖表：2021-2024年全國房地產開發投資情況（億元）

從物業新增交付規模來看，近四年房產開發端從新開工到施工再到竣工的全流程指標呈下滑態勢。2024年全國住宅新開工面積 53660 萬平方米，同比下降 23.0%；住宅施工面積513330萬平方米，同比下降13.1%；住宅竣工面積 53741 萬平方米，同比下降 27.4%。傳統住宅物業新增項目主要依賴房企交付，交付面積的逐年減少也使物企可供承接的新項目數量下滑。

圖表2：2021-2024年全國房屋施工面積、新開工面積、竣工面積情況（萬平方米）

2

非住業態增量情況複雜，

面臨商辦空置與公建支付雙重壓力

當前住宅業態競爭激烈，增量放緩、滲透率已攀至高位。在此背景下，單一的住宅服務模式逐漸難以支撐企業的持續增長。面對這一局面，物業企業紛紛將目光投向非住業態，積極拓展非住宅業務領域。然而，非住宅物業市場的增量情況複雜多變，為物企帶來機遇的同時也伴隨着壓力，以商辦和公建領域為例：

一是，商辦物業空置率持續攀升導致物業費收繳率下滑。2024年寫字樓租賃市場持續低迷，租金下行、全國辦公樓市場平均空置率達 23.5%，同比提升一個百分點。一線城市甲級寫字樓空置率持續攀升。產業園也面臨相同的困境，2024 年工業廠房租金同比下降 16.2%，空置率升至 19.8%，同比提升 2.6 個百分點。同時，物業費收繳率承壓，2024年重點城市物業費平均收繳率跌至82%，較上年下降3個百分點。高空置率使物企的項目盈利難度增加，物業費收入難以覆蓋成本，非住業態的多樣性也進一步提高了物企的管理和運營難度。高空置率與低收繳率疊加，導致商辦物業服務費收入與現金流承壓，物企的盈利空間受到大幅擠壓。

二是，公建物業則受財政壓力影響，支付周期延長。自2021年后，國有土地出讓收入持續縮水，三年間增速同比下降23.3%、13.2%、16%，國有土地使用權出讓收入從2021年的8.7萬億元降至2024年的4.87萬億元。作為地方政府基建投資、償還債務等重要資金來源，土地收入的持續縮水加劇了地方財力緊張和償債壓力。這種財政壓力傳導至政府公共建築、學校、醫院等公建項目，導致支付周期延長。物業企業在公建項目上面臨應收賬款增加與資金佔用問題嚴重，這使得物企在參與城市服務項目時面臨更大的資金流風險和收益壓力。

二

增量轉化積累的存量市場廣闊，物業服務需求待釋放

1

存量市場物業服務仍有缺位，滲透率不足

在房地產市場從增量開發向存量優化轉變的大趨勢下，存量物業規模持續擴大。截至 2024 年末，中國物業管理行業管理規模達 314.1 億平方米，同比增長 4.01% 。然而，與龐大的存量市場相比，物業服務的覆蓋程度還存在較大的市場空間有待挖掘。2024年，百強企業管理面積均值為6946.30萬平方米，同比增速為2.18%。物業服務在存量市場中的滲透率偏低，全國城鎮老舊小區中仍有約30%未實現專業化物業管理、納入規範化管理體系，部分區域依賴社區代管或居民自治，難以滿足業主和租户的個性化需求。

2

政府主導城市更新，物業補位需求明確

在非住業態面臨諸多壓力的同時，城市更新領域為物企帶來了新的發展機遇，使其打破傳統業務侷限，進入公建物業、城市服務等更多領域，推動其向綜合服務提供商轉型。

2024 年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發相關行動計劃，強調加強城市社區更新及老舊小區改造載體建設。在此政策推動下，全國實施城市更新項目 6.6 萬個，完成投資約 2.9萬億元，2025 年計劃改造城鎮老舊小區 5.8 萬個，涵蓋老舊小區改造、公共空間提質、管網更新等多個領域。改造過程對物業企業的補位有着高度依賴，這為物企提供了直接的接管機會。各省市積極響應政策，青島市推進 「改管一體」 模式，計劃引入物業公司維護改造成果，使得物業企業能夠深度參與城市更新過程，保障改造效果的長期保持。北京市住建委等四部門則鼓勵社會資本參與老舊住宅自主更新，物業企業可通過 「改造 + 運營 + 物業」 模式，或以 「投資 + 設計 + 施工 + 運營」 一體化方式參與改造項目實施，從而拓展業務類型和增加收入來源。

政府還提供了全方位的資金支持，包括中央預算內專項補助資金，重點支持改造后的長效管理機制建設，財政部出臺的保障房建設税費優惠減免政策，以及專項債投向領域新增城中村改造與保障性住房，這些措施有效降低了物業企業的運營成本和資金壓力，為物企參與城市更新改造提供了堅實的保障。

國家政策

一

政策多維驅動，物企轉型壓力與機遇並存

1

「好房子」政策推動物業邁向「好服務」，

提升服務品質成物企發展關鍵

隨着人民生活水平提升，羣眾對住宅品質愈發關注。2024年全國兩會提出「誰能為羣眾建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來」。住建部積極響應，組織編制相關規範指南，從安全、舒適、綠色、智慧四個維度定義「好房子」，推廣惠民實用的新技術、新材料，政策要求涵蓋層高、計容面積、綠化、配套設施、適老化等多方面內容。

「好房子」的建設對物業服務提出了更高要求。部分「好房子」設計指引中明確提出要配套物業服務標準提升，例如濱州市出臺的《高品質住宅開發建設品質提升實施意見》要求：「提高物業服務規範化、專業化服務水平，探索制定與高品質住宅相適應的物業服務標準」；《山東省好房子建設標準指引》則要求物業規範化、標準化建設住宅小區水電燃熱的配套設施。結合「好房子」的需求，各城市陸續出臺高品質物業認定標準和服務規範，涉及物業服務範圍、准入門檻、物業費收取和智慧物業等多方面。經省、市住建部門認定的高品質住宅項目物業服務收費實行市場調節價，從而推動實現質價相符、優質優價。

國家層面大力倡導建設「好房子」、提供「好服務」，強調物業與地產協同，推動物業服務向高品質發展。「好服務」標準的實施將促使物業公司不斷提升自身競爭力，優質的服務和高標準的管理將成為物業公司吸引客户的重要手段，這推動整個行業向高質量、高效率的方向發展。

圖表：2024-2025年「好房子-好服務」相關政策規範

2

物業費限價與空置房打折政策並行，

物企經營平衡面臨挑戰

2024年，重慶、銀川、青島等多地相繼推出普通住宅前期物業費指導價格政策，降低住宅物業費收費標準，隨后物業費降價潮在全國多地掀起波瀾。與此同時，多地針對連續空置6個月以上的住宅，允許申請7折至5折的物業費優惠。

從政策初衷來看，物業費限價意在降低居民生活成本，迴應業主對於高物業費的抵觸情緒。雖短期內緩解了業主的支出壓力和拒繳現象，但從長期來看，存在諸多潛在問題，若物業服務因經費不足而質量下降，最終受損的還是業主的生活品質。

對於物企而言，過低的定價使其在保持運維方面的成本與收益出現經營上的平衡難題，陷入「降本即降質」的囚徒困境。利潤空間的持續收窄迫使企業不得不選擇降低服務成本，進而導致物業服務品質大幅下滑。服務品質的下降又會引起業主滿意度降低，進而形成惡性循環，引發價格與服務失衡問題。長此以往，大眾對物業行業的認可度喪失，行業社會地位下降，影響全行業的健康發展。總的來説，盲目一刀切地限價物業費，不僅業主難以獲得實惠，物企陷入困境，也不利於物業行業的持續健康發展。只有在保障物企可持續運營的基礎上，才能為業主提供穩定且高質量的服務。

圖表：2024-2025年物業費限價相關政策規範

圖表：2024-2025年空置房物業費打折相關政策規範

3

政策鼓勵物業企業探索物業+生活服務，

挖掘物業服務多樣化潛力

隨着人口老齡化加劇、城市現代化治理加速、居民生活品質追求提升，物業服務行業在社會生活中的地位日益凸顯。國務院出臺政策鼓勵企業探索「物業 + 生活服務」 模式以滿足業主日益多樣化的需求，同時挖掘行業潛力，為物業企業開闢新的業務增長點。各地政府發揮引導作用，鼓勵物企在養老、托育、家裝等關鍵民生領域發揮更大的作用。物企端積極響應號召，重點聚焦「物業+跨行業」和"物業+養老"服務方向，利用社區資源開展多種經營，大膽創新實踐。

在對服務多樣化政策的梳理過程中，億翰物研發現，政策端尤其關注養老托育方面的社區功能完善，這主要源於我國當前面臨的嚴峻人口老齡化問題，有效解決養老問題已成為當務之急。為積極應對人口老齡化，中央及地方紛紛出臺多項政策，鼓勵物企進入養老行業。政策聚焦於滿足社區老年人多元化需求，通過財政補貼、税收優惠等政策組合拳，鼓勵物業企業整合社區資源、聯合專業機構，開展社區硬件上的適老化改造，以及軟性服務上的老年助餐配送、居家照護、智慧化養老平臺搭建等等，精準提供個性化服務方案。此類政策既為物業企業開闢增值服務空間，也通過技術賦能推動社區治理向精細化、人本化轉型，為銀發經濟與智慧城市融合發展提供樣本。

然而，在發展過程中，我們也應清醒地認識到，物企所面臨的問題與挑戰依然存在，需要政府、企業、社會各方的共同努力，不斷完善政策支持體系、提升服務質量和水平、探索合理的盈利模式。

企業經營

一

營收總量微增、增速放緩，企業間分化進一步加劇

2024年，物業行業在宏觀經濟修復乏力、地產開發持續縮量及居民消費意願疲軟的多重擠壓下，營收增長呈現「總量微增、增速放緩、分化加劇」的特徵。據統計，2024年百強物企、上市物企營收總額分別為3289.12億元、2856.60億元，同比分別增長了3.0%和4.8%，增速較2023年分別下降了0.4個百分點和3.8個百分點。

圖表：2021-2024年TOP10物企及百強物企營收(億元)及增速(%)

行業營收疲軟的背后，是地產周期、服務升級與成本管控的深層博弈。首先，地產交付縮量直接衝擊規模底盤，2024年全國住宅竣工面積同比下降27.4%，導致物企管理規模有所下滑；其次，增值服務動能青黃不接，非業主增值服務收入持續下降（主要受房企關聯業務收縮拖累），業主增值服務雖聚焦社區團餐、適老化改造等民生需求，但目前效益並不理想。最后，成本剛性上升吞噬利潤，行業人工成本持續攀升，數字化投入僅頭部企業形成規模效應，中小物企在「降本保利」與「服務品質」間陷入兩難。

分梯隊來看，TOP10物企憑藉規模效應與資源整合能力，營收總額達2010.5億元，較2023年同期增長5.87%，頭部物企增速表現良好，但同時增速下滑也是最顯著的，可持續性承壓，暴露出兩大隱憂：一是存量項目管理半徑擴大后的邊際效益遞減，毛利潤有所下滑；二是收併購后遺症猶在，商譽減值與整合成本拖累淨利潤率。

分企業性質來看，在房地產流動性風險未完全出清、基礎物管費提價受阻的背景下，國資與民營物企的營收增速剪刀差仍在，折射出資源稟賦、風險抵禦能力及戰略定力的根本差異。2024年國央企上市物業公司實現營收1206.76億元，較2023年同期增長9.2%，這一表現的核心支撐在國央企物企背后的開發商都還「活着」，尚未出險，此外憑藉自身深厚的國資背景、資源網絡及較高的市場信譽度，使得國央企在面對經濟波動時能夠保持相對穩健的經營態勢。但儘管如此，在當前環境下，國央企也在負重前行。

圖表：2021-2024年不同背景上市物企營收總和（億元）及增速（%）

而民營物企在2024年陷入「增速失速、虧損面擴大」的雙重困境，2024年實現營收1683.71億元，同比增幅僅2.0%，顯著低於國央企，甚至超40%民營物企出現了營收負增長。核心矛盾主要集中在兩方面：首先，關聯方風險持續反噬，部分民營房企債務重組導致項目交付斷檔，且關聯方應收賬款壞賬計提仍在持續；其次，市場信任度滑坡，業委會更傾向於引進國資物企，進一步擠壓生存空間。未來，能否真正構建獨立市場化能力，將成為決定企業命運的分水嶺。

二

業務板塊結構性優化，基礎物管服務戰略價值持續提升

拆分業務板塊來看，物企核心業務板塊呈現結構性優化，基礎物管服務的支柱地位進一步凸顯。從2023-2024年百強物企業務結構圖來看，2023-2024年物業企業整體的收入結構呈現多元化趨勢，其中基礎物管服務的戰略價值持續提升。2024年百強物企基礎物管服務佔比較2023年大幅提升，佔比高達74.4%，且收入佔比還在不斷擴大。上市物企表現尤為突出，基礎物管收入佔比從2023年的66.4%攀升至2024年的70.1%，陣營中更有51家企業該業務收入貢獻率突破50%大關。

圖表：2021-2024年百強物企營收結構情況

這一增長趨勢主要受雙重驅動因素影響：其一，管理規模持續擴容帶來的規模效應，在管項目的持續拓展直接帶動基礎服務收入基數提升；其二，物業費單價的結構性上漲，特別是以商業綜合體、產業園區為代表的非住宅業態，其較高的物業費標準有效拉昇了整體收益水平。當前，基礎物管服務正通過"量價齊升"的發展模式，鞏固其作為企業穩健經營壓艙石的核心地位，併爲行業高質量發展提供基礎支撐。

由此可見，基礎物管服務已經成為物業行業比拼的主戰場。一方面，行業正普遍迴歸服務的本質與核心價值，近來各物企競相投入於服務質量與管理效能的提升；另一方面也昭示着物管服務業務仍有發展空間，居民日漸增長的服務需求和品質要求尚需物企提供更為優質的服務。

三

增值服務持續收縮，步入「價值重構期」

當前，大多數物企增值服務正面臨深刻的轉型陣痛。儘管行業曾將增值服務視為打開萬億級社區經濟的關鍵鑰匙，但實際發展軌跡卻呈現出顯著的預期落差。2024年披露相關數據的上市物企社區增值服務營收總額約為301億元，同比增速有所下滑，且近半數物企該板塊收入出現負增長。這一頹勢背后，折射出社區增值服務在商業模式、需求匹配和競爭格局層面的系統性挑戰。

圖表：2021-2024年百強物企業主/非業主增值服務營收均值（億元）及增速（%）

從業主增值服務結構來看，增值服務正陷入「低附加值陷阱」。物企依託社區場景佈局的家政維修、商品團購等業務，本質上仍屬於勞動密集型的初級服務。更嚴峻的是，物企在養老托幼、房屋租售等專業服務領域存在明顯的「能力赤字」。億翰調研數據顯示，57%的業主對物業延伸服務持謹慎態度，主因在於對其專業資質的質疑，這種信任壁壘使得物企在試圖突破服務邊界時屢屢受挫。

展望未來，社區增值服務將步入「價值重構期」。短期來看，物企需正視消費分級與專業能力短板的現實約束，聚焦到家服務、空間運營等高關聯性業務，通過服務集成提升客單價。

另一方面，非業主增值服務的營業收入體量持續下降。經億翰物研統計，上市物企2024年非業主增值服務營業收入總額為179.73億元，同比下降了15.8%。非業主增值服務作為純粹的關聯業務，受到地產行業下行影響導致業務量大量減少，同時部分企業為儘可能避免開發商業務所產生的潛在風險，在業績報告中也紛紛宣稱主動降低非業主增值服務的業務比重來降低影響。不過可見的是，削減開發商業務是行業的共同趨勢，45%物企的非業主增值服務收入貢獻降低至5%以下，有如恆大物業非業主增值服務營業收入佔比僅為0.6%。上市物企中僅有6家非業主增值服務營業收入能夠實現正增長。

非業主增值服務作為物業企業與地產開發板塊深度綁定的衍生業務，正經歷從「規模擴張」到「戰略剝離」的劇烈轉折。經億翰物研統計，上市物企2024年上半年的非業主增值服務營業收入總額為179.73億元，同比下降了15.8%。約50%物企的非業主增值服務收入貢獻降至5%以下，如碧桂園服務非業主增值服務收入佔比僅為1.6%。這一下滑不僅體現地產行業周期下行的傳導效應，更深層次映射出物業行業對開發商關聯業務的風險重估與價值重構邏輯。

從業務本質來看，非業主增值服務具有「寄生性增長」特徵。其核心收入來源——案場服務、交付前協銷、房修支持等業務，本質是地產開發鏈條的附屬環節。隨着地產銷售額從2021年17萬億峰值回落至2024年9.7萬億，物企的案場服務需求也同步劇烈萎縮。更關鍵的是，地產行業流動性危機迫使物企重新審視關聯交易的可持續性，直接倒逼企業啟動「去關聯化」戰略切割風險敞口。

四

「增收降利」成為常態，未來需轉向「三維密度模型」

2024百強物企的毛利潤均值約為6.15億元，同比下降1.3%，淨利潤均值約為1.97億元，同比下降12.9%，不少物企出現了毛利和淨利同時下滑的現象。從利潤率的角度來看，不管是毛利率還是淨利率都出現一定程度的下跌，2024年百強物企平均毛利率約為18.52%，較2023年的20.34%下降約2個百分點；2024年百強物企平均淨利率約為4.1%，較2023年的5.38%下降約1.28個百分點。盈利失速的本質在於規模驅動模式的邊際效益坍塌。

圖表：2021-2024年百強物企淨利、毛利（億元）及增速（%）

按企業性質分類，2024年上市國央企和民營物企的毛利潤率均值分別為18.0%、19.1%，分別較2023年同期下降0.7個百分點、1.8個百分點，這一變化使得兩者間的毛利潤率差距從2023年的2.2個百分點縮減至當前的1.1個百分點，兩者間毛利潤率的差距不斷地縮小，國央企依託其固有的風險控制優勢與穩健運營基礎，在經營中愈發凸顯其穩定性。儘管國央企的整體毛利潤率水平也在退坡，但其降幅低於民營物企，后者則遭遇了毛利潤率的明顯退坡。

圖表：2021-2024年國央企及民企毛利潤（億元）及毛利潤率（%）

從淨利潤率層面觀察，國央企同樣難掩盈利的乏力感但是相較民營物企還是更為穩健，前者淨利潤率的變動維持在正負5個百分點之內，展現出較強的抗風險能力。反觀民營企業，盈利狀況則呈現出較大波動，既有如建業新生活、佳兆業美好般實現由大額淨虧損轉為淨盈利，淨利潤激增超20個百分點的案例；也有雅生活服務、金科服務這樣淨利潤持續大幅虧損的。不過，也有超七成的民營物企淨利潤率變動同樣維持在正負5個百分點的範圍內，部分民營物企展現出一定的韌性。

整體來看，在物業行業普遍面臨地產流動性危機、服務需求增長，人工成本剛性上升及物業費提價難等多重壓力交織的背景下，過往「規模換利潤」的策略在近兩年遭遇了反噬。前期激進收併購產生的「商譽黑洞」和關聯方大額計提集中爆發，成為侵蝕利潤的核心變量。物企們不得不正視這一嚴峻現實，面對歷史擴張遺留的財務包袱，物企呈現出差異化的應對路徑：部分企業已進入風險出清尾聲，部分採取漸進式減值平滑利潤波動，另有企業則剛剛啟動計提程序。

2024年計提減值增幅超過300%的有4家，分別越秀服務、東原仁知服務、雅生活服務和興業物聯，分別是：3215.79%、730.4%、709.5%、330.1%。其中雅生活服務是受到關聯方影響從2023年開始大額計提減值，導致淨利潤鉅虧31.27億；越秀服務是對廣州地鐵環境計提減值影響淨利潤暴降42.8%。這種戰略性減值不僅是風險應對的被動選擇，更是主動優化資產結構的必然舉措。通過大額計提撥備，企業得以剝離虛增資產、夯實資產負債表，為后續發展騰挪空間。

億翰物研認為行業利潤率中樞下移的背后，是底層價值創造邏輯的深刻變革。過去以管理面積為核心的「二維增長模型」（面積×單價）已觸及天花板，未來需轉向「三維密度模型」：

• 空間密度：近兩年，多數物企都提出城市聚焦的戰略，旨在通過深度挖掘已具優勢的城市，實現管理效率與服務品質的雙重提升。這一戰略導向下，部分物企開始清退低質項目，退出不具競爭力的城市，並且通過精準篩選和有序退出，物企得以集中資源於那些具有更高成長性、更強盈利能力和更好市場口碑的高品質項目，從而優化項目結構，提升運營效率和服務質量。

• 數據密度：利用物聯網設備採集設施運行數據，衍生出預防性維護、能耗管理等增值收入

• 關係密度：建立業主需求分層運營體系，重建物企和業主的關係密度。

當資本市場不再為單純的管理面積擴張買單，物企必須重新證明其盈利能力的獨立性與可持續性。未來的競爭將聚焦於「有效規模」（即能產生現金利潤的面積）和「能力溢價」（專業化帶來的定價權），這要求企業從財務視角重構戰略選擇——是繼續在低質量規模中沉淪，還是刀刃向內開啟真正的市場化能力建設，答案已愈發清晰。

管理規模

一

在管與合約面積增速雙雙下滑，規模增長乏力，物企清退低質效項目

在房地產市場下行的背景下，市場競爭愈發激烈，物業行業逐步邁入存量管理的新階段。2024年物業行業在管規模仍呈現出增長的趨勢，但擴張速度進一步放緩。截至2024年底，已披露在管面積數據的百強物企在管面積均值為15981萬平方米，同比增長6.4%，較上年增速下降5.3個百分點；合約面積均值為21812萬平方米，同比增長1.4%，較上年增速上升2.4個百分點。

2024年百強企業中在管面積下滑的企業佔比約為20%，較上一年增長了8個百分點，規模負增長的現象愈發顯著。各企業之間的管理面積變化呈現出明顯的分化態勢，據企業性質來看，在管面積增速較快的企業主要集中在部分國有企業、市場化拓展能力較強、服務品質較高以及品牌影響力較大的企業中。

圖表：2023-2024年百強企業管理面積增降分佈情況

注：內環為2023年，外環為2024年

值得注意的是，規模的增減不再是物企成長性的絕對標尺。面對新的市場環境，行業整體告別粗放式規模擴張，摒棄「以規模論英雄」的傳統邏輯，逐步向高質量發展轉型。百強物企更理性、更務實，專注於服務質量的提升和品牌形象建設，採取聚焦戰略，清退低效低質項目，以優化業務結構，提升整體運營質量。

二

企業儲備規模下降，項目獲新難度提升，行業合約在管比持續縮窄

合約面積扣除在管面積后的余量可視為業務儲備，儲備規模為物業企業的未來發展提供了潛在空間。2024年物業企業的儲備規模呈現出分化態勢，百強企業中有十余家企業存有9000萬平米以上規模的項目儲備，其余企業的儲備面積則低於4000萬平方米。大型物業企業的基數和項目儲備量更高，部分企業通過與房地產開發商的深度合作以及參與城市更新項目，儲備了一定規模的待開發或待交付項目。然而，從儲備規模的變化趨勢來看，2024年多數百強物企的儲備規模相較於2023年均有所減少，這一趨勢凸顯了物管行業正面臨着來自外部宏觀經濟因素以及內部行業結構轉型升級等多方面的挑戰。在有限的市場增量下，企業獲取新儲備項目的難度顯著增加，盈利能力持續承壓。

圖表5：近兩年部分物企儲備規模變化趨勢（單位：萬平方米）

合管比反映了企業的業務儲備和增長趨勢，是衡量物業企業發展潛力的重要指標之一。從合管比數據來看，2024 年百強物企合約在管比大致呈企業規模越大，合約在管比越高的特徵，其均值為 1.27，較2023年的1.33，2022年的1.53持續收窄。2024年，約八成的百強物企合約在管比較 2023 年出現向下變動趨勢，同比下滑 0.06，合約在管比的持續收窄預示着物業企業未來確定的管理規模增量減小以及可變現營收減少。在未來短期時間內，受市場和政策多方面影響，物業企業能開拓的第三方新增項目、地產關聯方支持的新竣工項目會逐漸減少。在地產行業未成功穿越周期出清以及物企自身外拓能力完備前，合約在管比將會維持進一步縮窄的發展態勢。

圖表：2024 年部分物企合約在管比變動情況（%）

三

住宅非住宅比值為61:39，非住業態潛力強勁，規模持續擴大

住宅業態作為物業管理的傳統領域，依然是物企在管規模的重要組成部分。然而，伴隨商品住宅市場接近飽和、交付節奏放緩，住宅物業的增長動能也出現減弱。2024年百強物企住宅業態的在管面積佔比約61%，從2021年起至今，住宅業態與非住宅的比值略有波動，但整體呈下降趨勢。

圖表：2021-2024年百強物企非住業態在管面積佔比（%）

在這樣的背景下，非住宅物業領域正逐步成為行業發展的重要推力。從披露數據的上市物企數據來看，2024年頭部物企在非住宅業態的在管面積佔比平均為39%，在管面積增速為16.4%，相較住宅業態9.5%的平均增速更為顯著。除傳統商辦和產業園區市場外，學校、醫院、公建、交通樞紐、能源基礎設施等領域也逐漸成為拓展方向。2024年，商辦物業項目供應尤其旺盛，在物業企業的拓展中持續佔領非住業態的半壁江山。另一方面，學校和公建物業也是重要的拓展來源，順應了社會發展對教育后勤服務和公共空間后勤保障需求的提升，在「公共服務市場化」與「城市更新」 政策推動下加速發展，成為企業重點突破的新藍海。

總體而言，受政策端的利好、市場空間廣闊和企業自身發展壓力的多重因素和背景的共同驅動下，越來越多的物企意識到非住物管賽道的巨大潛力。據億翰物研綜合多重考量后測算，預計到2028年，非住業態佔物管行業總管理規模比重將接近50%，非住業態可挖掘的市場空間廣闊。為適應市場發展，物企需把握機遇，探索創新，尋找更專業、更具差異化的管理模式。

四

市場拓展動力受限，關聯方面積下滑，物企主動向外謀求獨立

2024年百強物企在管面積持續擴張但增速放緩。據披露數據的百強物企年報，2024年全年TOP10物企在管面積累計約27.97億平方米，新增管理面積約2.67億平方米，其中關聯方項目貢獻面積約11.08億平方米，同比增長7.8%；第三方項目外拓合約面積約16.89億平方米，同比增長約10.98%。百強物企中第三方物業在管面積佔比保持在60.7%左右，較上一年增長6.6個百分點，呈現出「波動中趨穩」的狀態。

圖表：2021-2024年百強物業企業來自第三方在管面積佔比（%）

總體趨勢上，第三方管理規模持續增長，增速高於關聯項目，表明百強物企對母公司或開發商的依賴度整體下降。從企業角度來看，今年受關聯方影響較小的部分物企，普遍業績表現較好，整體經營更穩健，業績波動更小。隨着地產行業進入調整周期，開發商新建項目減少影響關聯方在管規模降低，眾多物企加大對市場化項目的拓展投入以謀求獨立性，同時通過提升服務質量和品牌影響力守住已有優質盤，提高經營的可持續性與風險抵禦能力。

在市場化的進程中，物企面臨來自住宅和非住宅領域的多重挑戰。地產行業下行使新增住宅項目減少，業主對物企的信任度降低以及有關部門對市場監管的加強，對住宅領域的管理規模增長施加多重壓力。而非住宅領域的拓展成效並不顯著，深入探究其原因，可能是由於：一方面，部分物企在自主向外拓展項目上的能力有待提升，尤其是涉足非住宅業態進行外部項目拓展時，相關經驗與專業能力相對欠缺。另一方面，非住宅物業業主多為單一實體，通過競爭招標決定項目，結果具有不確定性，且客户忠誠度相對較低，致使項目留存率不及預期。這都在一定程度上限制了第三方管理面積的進一步增長。

好服務

一

困局之下，物企正在探索新的價值座標

近年來，隨着市場環境的變化以及政策的引導與制約，物業管理行業正經歷由「紅利」向「紅海」的轉變。市場端增量的持續收縮、政策端物業費限價、打折的出臺以及企業端增收不增利的業態，對物企發起了挑戰。面對增速放緩、競爭加劇、資本市場熱度下滑的局面，物企腳步不停，在各領域探索新的發展路徑。億翰物研通過對行業和企業動向的研究，將物業服務改變的新趨勢歸納為以下四點：「業務向上、服務向下、合作向前、資本向后」 的多維度價值座標重構。

二

業務向上：拓展非住業態和社區多元化的經營業務

物業企業在業務層面的向上拓展，主要聚焦於非住宅業態和社區多元化經營。

隨着住宅物管市場逐漸趨於飽和，物企需要尋找新的增長點。非住宅業務因其邊際收益優秀、專業服務種類豐富，成為當下物企發展的重要推力。據億翰物研測算，綜合經濟發展水平、人口增長、住房增量、企業拓展潛力、土地開發面積等多個因素，預計到2025 年，我國整體物業管理規模將接近 400 億平方米，其中非住業態佔比將超總管理規模的50%，可挖掘市場空間廣闊。眾多物企在非住宅領域積極拓展業務，以綠城服務為例，其2024年營收185.3億元，新籤非住宅項目年化收入18.2億元，佔新拓營收近 48.3%，為其業績增收注入新動能。在此基礎上，綠城服務進一步加大非住轉型的力度，設定2025年的拓展營收指標不低於40億元，其中非住宅業態的佔比要達到一半。

除了非住業態上的業務開拓，物企還積極嘗試社區多元化服務的經營。隨着人口老齡化加劇、城市現代化治理加速、居民生活品質追求提升，國務院出臺政策鼓勵企業探索「物業 + 生活服務」 模式。頭部物企積極響應號召，重點聚焦「物業+跨行業」和"物業+養老"服務方向，利用社區資源開展多種經營，大膽創新實踐。例如，新希望服務攜手森宇控股集團在重點服務城市打造5個康養服務示範社區，通過定期開展中醫義診、四季養生講座、健康驛站體驗、主題團購等活動，共建社區康養服務新生態。華發物業服務則深耕家政領域，與珠海市鄉村振興局和職業技術學院開展「政校企」合作，依託職業院校的技能培訓，打造高品質家政服務，提供保潔、收納、衣物乾洗、園藝、護理、居家養老、私廚、寵物服務等一站式服務平臺。這些創新實踐在豐富了社區服務內涵的同時，也為物企在多元化經營方面開闢了新的道路。

三

服務向下：落實舉措，確保服務質量

物業企業在服務層面的向下拓展，關鍵在於將服務重心下沉，使服務更貼近業主的切實需求。當下，國家大力倡導「好房子、好服務」，強調物業與地產協同，這對物企服務品質提出了更高的要求。在市場競爭日益激烈的情況下，紮實的基礎服務成為贏得業主認可、增強業主粘性的核心要素。為實現服務下沉，物企採取了一系列舉措：

一方面，物企着重於服務的落地執行，通過量化服務頻次來保障服務的及時性與有效性，讓服務在實際操作中更具標準和規範，從而增強業主的體驗感與滿意度，使物業服務更加貼近業主需求，提升整體服務品質。例如，新希望服務規定了日常大堂地面、户外休息區清潔，月度的全面消殺，年度的外牆清洗和水循環系統的維護保養次數。

另一方面，物企推動組織扁平化，實現管理深度下沉與項目能力提升，如合景悠活推進區域平臺職能BP化，逐步實現業務BU化；世茂服務打造了「職能一線下沉、業務區域化管理」的協同模式。此外，部分物企核心管理層也深入一線，如邦泰物業公開總經理、董事長郵箱，保利物業總經理親臨項目交付現場檢查指導。

通過這些下沉的服務舉措，物企能夠更精準地觸達業主需求，確保物業服務的細節和品質。有效提升業主的滿意度，鞏固企業與業主之間的信任關係，進而提升企業的品牌影響力，使其在激烈的市場競爭中脫穎而出。

四

合作向前：併購謹慎，戰略合作成為企業優選

隨着行業整體盈利能力下滑、資本市場回撤，物業企業在拓展規模和業務邊界時，對大規模併購持更加謹慎的態度。2024年全年，上市物企共披露了約20起收購事項，但其中80%以上為集團內的關聯交易，真正意義上市場化的非關聯性併購數量非常有限，且集中於少數幾家企業。這一方面反映出企業在面對併購風險與整合成本時的保守態度，另一方面也説明在行業去泡沫化的過程中，企業更傾向於通過輕資產、低風險的合作方式來獲取新增業務。尤其在政策倡導「物業+服務」融合發展和跨界創新的大背景下，戰略合作逐漸成為物企拓展業務邊界的最優選擇。

從市場實際情況來看，2024年，億翰監測的60家主流物企積極與各方合作，共發生超120起戰略合作事件，合作對象和內容多元化，除了基礎的物業服務，還廣泛延伸至品牌共建、家裝維修、產業升級、城市運營、企業跨國管理、新能源碳管理、智慧科技等多個維度。例如，萬物雲與高和資本達成戰略合作，擬共同創設社商基金。華潤萬象生活與華貿集團達成商業合作，以蘇州華貿中心為載體打造蘇州萬象天地項目。永升服務與中國聯通達成戰略合作，共同開發一系列創新的智慧城市服務產品。物企通過合作實現優勢和資源互補，在避免併購風險的同時，延伸服務場景並提升自身的競爭力，為物業管理行業的健康穩定發展注入新的活力。

五

資本向后：從 "資本化優先" 轉向 "內生價值優先」

隨着行業進入深度調整期，物業行業正經歷從規模擴張向價值深耕的戰略轉向。近年來，物業行業在資本市場的表現逐漸降温——2024年新上市遞表企業數量顯著減少，目前僅少數地方國資背景的物企遞表。與此同時，部分已上市企業主動選擇退出資本市場，標誌着行業進入 "去資本化" 發展新階段，邁入以「經營穩健、內生增長」為核心的新周期。

從 "資本化優先" 向 "內生價值優先"轉變的戰略調整是行業在新周期下的必然選擇。物業企業逐漸意識到過度依賴資本市場可能帶來的諸多問題，如股東利益訴求不一致、短期業績壓力大等。物企退出資本市場，能迴歸服務本質，更加專注於自身的價值增長，提升服務品質，優化運營管理，增強在多變經濟環境中的韌性。

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