房地產行業投資價值新範式：眾安集團重構穿越周期的力量

本文來源：時代財經 作者：唐洛

2025年5月13日，由中國企業評價協會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的「2025中國房地產上市公司研究成果發佈會暨第二十三屆產城融合投融資大會」召開。

在行業深度調整期，眾安集團展現出強勁的經營韌性，憑藉持續優化的財務表現、穩中精進的業績表現與多元協同的產業優勢，再次榮獲「2025中國房地產上市公司財務穩健性TOP10」與「2025中國房地產上市公司投資價值TOP10」等殊榮，獲得市場的廣泛認可。

| 2025中國房地產上市公司財務穩健性TOP10證書

| 2025中國房地產上市公司投資價值TOP10證書

一、行業變革中的眾安價值邏輯：以四維模型引領轉型

當前房地產市場正處於深度分化與變革關鍵期，「政策底-市場底-估值底」 三重底部共振形成，倒逼行業投資邏輯從規模擴張向 「安全邊際+運營效能」 雙輪驅動轉型。具備「財務穩健性×戰略成長性」雙重基因的企業，將成為資本配置的核心標的。

在此背景下，眾安集團率先構建起價值創造四維模型，為行業提供了穿越周期的實踐樣本。該模型以「安全底座」築牢風險防線，以「價值要素」構築競爭壁壘，以「效能引擎」驅動價值釋放，以「多元生態」實現估值轉化，系統化破解行業發展難題。

| 眾安集團價值創造四維模型

圖片來源：中指研究院綜合整理

尤其在行業估值體系向DCF模型演進過程中，眾安集團多元業態佈局形成的穩定現金流，正在重塑資本市場對企業價值的認知維度，為企業贏得更多發展機遇。

二、解碼眾安集團的四維模型：各維度協同築牢根基

在行業深度調整期，眾安集團構建了特有的價值創造四維模型，為企業穩健發展築牢根基，構築高質量發展的完整閉環。

（一）安全底座：穿越周期的生存法則

2024年，眾安集團實現合併收入約139.30億元，毛利約22.85億元，同比增長49.8%，淨負債率降至29.2%，這組數據印證"長期主義"戰略成果，在行業變局中完美平衡"穩增長"與"控風險"。

在行業流動性危機頻發的當下，眾安以"財務健康度"為核心，通過主動降負債、優化融資結構、強化現金流管理來構建安全邊際。2024年財報顯示，其總資產負債率降至67.2%，較2023年下降6.1個百分點，處於行業健康區間，這一成果為企業的穩健發展奠定了堅實基礎。

從具體數據來看，截至2024年12月，眾安集團的銀行有息借款降至65.4億元，同比降幅高達22.9%。一年內到期債務佔比36.8%，長短期債務分佈更加合理，有效降低了償債風險，確保企業資金鍊的穩定。

| 2021-2024年眾安集團銀行有息貸款及其他借款情況

數據來源：企業年報

2024年初，中央經濟工作會議明確提出「一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求」。憑藉債務優化方面的顯著成效和穩健的財務狀況，眾安集團成功入選多家金融機構白名單。

（二）價值要素：資本定價的核心錨點

在房地產行業的投資價值評估體系中，資本定價的核心錨點對企業市場定位與發展潛力起決定性作用。

對於眾安而言，其價值要素不僅體現在對市場趨勢的精準把握和戰略佈局的高瞻遠矚上，更通過土儲質量與區域聚焦效能，構建堅實競爭壁壘，為企業長遠發展與資本增值奠定基礎。

在土地投資領域，眾安實施精準區域深耕戰略。在其總土地儲備中，長三角核心區佔比達84%，杭州單城佔比超四成。這種聚焦策略既有效規避了低能級城市的庫存風險，又充分利用核心都市圈的人口虹吸效應，為銷售的穩定去化及持續供應提供了有力保障，形成項目、運營、品牌協同的良好局面，這也進一步印證了「聚焦高能級城市=鎖定資產溢價」的投資邏輯。

（三）效能引擎：創新驅動價值釋放

房地產行業進入精益運營的決勝周期，眾安通過產品升維與服務生態重構，創造經濟效益，持續提升品牌影響力與市場競爭力。

| 眾安集團產品實景展示

圖片來源：眾安集團

在產品創新方面，眾安集團聚焦打造"生活解決方案"，以"安全、舒適、綠色、智慧"為核心，推出適配改善型需求的"眾安好房子範式"。產品專精於社區底盤的優化，例如提升得房率滿足家庭成長需求，打造垂直庭院實現綠色居住，運用智慧連廊技術達到節能減排效果，實現居住價值系統性躍遷。

| 眾安「好房子」社區底盤示意圖

圖片來源：眾安集團

在服務體系創新上，2025年初，眾安集團升級發佈「長住久安」空間服務體系，優化服務鏈條並豐富內容。其中增設的「五感體驗」、「安心交付」、「客户共創」等特色服務，進一步提升了客户感知。

| 眾安「長住久安」空間服務體系導覽圖

圖片來源：眾安集團

特別是「客户共創計劃」，通過邀請多城業主共同參與產品優化，收集到大量創新建議，讓業主從「居住者」轉變為「共建者」，深度融入產品迭代過程，切實提升了產品與服務的競爭力。

| 眾安「客户共創」活動實景圖

圖片來源：眾安集團

（四）多元生態：估值轉化與盈利升級

隨着房地產行業估值邏輯從單一開發利潤向多元生態協同價值創造轉變，眾安集團積極拓展業務領域，持續夯實自身「橫向融通・縱向貫通」的多元一體化發展戰略。

從資本層面看，眾安集團擁有「房產+商業+物業」三港股上市平臺的聯動優勢，分別為眾安集團（00672.Hk）、中國新城市（01321.Hk）、眾安智慧生活（02271.Hk）。資本平臺的協同效應顯著增強了企業的融資靈活度。各產業平臺基於差異化稟賦構建多元融資組合，在資本市場形成持續造血能力。通過資源共享與戰略協同，運營成本結構也得以優化。

從產業生態層面看，眾安集團積極拓展商業運營、智慧物業管理及其他新興業務板塊，同步開拓建築及資本板塊，加快上下游協同融合，打造可持續發展的產業生態，為企業帶來新的增長點和盈利機會。

| 眾安集團「橫向融通·縱向貫通」產業佈局示意圖

圖片來源：眾安集團

1. 結語：從舊模式到新價值，眾安經驗的行業意義

站在行業新舊動能轉換的歷史節點，眾安集團的實踐表明，融合安全底線思維、資產質量意識、創新驅動戰略，以及產業協同的躍升階梯，企業才能在行業洗牌中佔據價值制高點，在估值體系重構中獲得定價權。

這或許就是中國房地產走向成熟市場的必由之路——從單一開發利潤轉向多元生態價值，從規模擴張轉向質量驅動，從資本驅動轉向能力驅動，從短期投機轉向長期主義。行業的寒冬終將過去，真正創造價值的企業終會迎來春天。