山坳上的地產｜中信城開佳兆業資產包的「最后一塊拼圖」

觀點網 中信盤下來的佳兆業資產包中的最后一個項目即將落地。

據瞭解，位於深圳南山的中信城開「中信深圳灣」項目，目前已被定名為「中信元灣府」並於年初動工，預計2027年落成。

市場消息稱，為推動項目儘快入市，中信城開加快了對項目銷售人員的招聘。據悉，銷售人員最快將在5-6月份進場，7-8月份項目將開放展廳，而預計10月份項目則將開盤。

中信元灣府被認為是深圳在2024年取消「7090政策」后，最受惠對象之一，因此也成為年內深圳最受矚目的豪宅項目之一。

但另一個背景是，2025年以來深圳豪宅市場持續回調分化，尤其是中信元灣府所在深圳灣區域，在法拍房的衝擊下不甚穩定。

中信城開這「最后一塊拼圖」將走向怎樣的未來？

開盤在即

中信元灣府前身涉及佳兆業集團的深圳南山東角頭項目。

按照當時規劃，東角頭項目佔地面積10.9萬平方米，分K709-0003、K709-0004地塊開發。項目整體規劃39.6萬平方米綜合體，涉及住宅、商業、辦公、酒店等業態。其中，住宅總貨值超700億元。

佳兆業是於2012年通過收購深圳航運介入東角頭項目。但直至新冠疫情爆發的2020年，項目仍未正式起步。

2021年底，佳兆業出現流動性問題。隨后在完成資產重整后，東角頭項目由前業主方之一達力集團和中信城開分食。

其中，K709-0003地塊由達力集團開發，地塊佔地面積6.5萬平方米，規劃建築面積17.9萬平方米（住宅14.3萬平方米，商業2.9萬平方米）；

K709-0004由中信城開負責，地塊佔地面積4.4萬平方米，計容建築面積24.5萬平方米（住宅12.6萬平方米，商業、辦公、酒店8.1萬平方米）。K709-0004住宅部分即中信元灣府前身。

資料顯示，該項目分為一期、二期推進，一期為住宅和底商，二期主要是辦公、酒店、商業等業態。目前動工的，即為住宅部分主體。

根據深圳市規劃和自然資源局南山管理局公佈的「中信東角頭地塊-【元灣府】(一期)總平面圖」，項目一期住宅建築面積約12.56萬平方米，將建5棟超40層的高層住宅，提供約450套單位。

據悉，該項目前期户型受「7090政策」影響，規劃70%產品為建面125平方米的普通户型，其余為260-450平方米的大户型，並搭配少量500平方米頂層複式。

2024年3月，隨着「7090政策」被取消，中信元灣府對住宅部分進行重新設計。調整后的主打户型整體變大，分別為195、285、350、495平方米，4房起步。同時，頂層複式單位也變為600平方米，甚至1200平方米的超大單位。

作為被譽為「深圳灣最后一宗待開發宅地」上的項目，中信元灣府本身噱頭十足。它面對的市場行情也不差。

據瞭解，深圳灣豪宅區在2021年指導價政策出臺前曾出現一波顯著上漲。

當時，深圳豪宅市場面臨多重利好。例如自2018 年后，深圳灣片區豪宅新房供應較少，市場出現短期供給不足，另外也有「豪宅税」改革和疫情爆發后推行貨幣寬松政策等所帶來的影響。

這種基於短期供給不足和買家追高情緒形成的炒作，在2021年上半年達到頂峰，並在這幾年迎來「迴旋鏢」。從2022年開始，深圳灣豪宅市場迎來長時間回調。

但就目前而言，深圳新房市場自2024年下半年開始，因政策的推動逐步回暖。深圳灣作為深圳豪宅的標杆區域，價格也自然形成一定的承託力。

一方面，今年以來深圳灣區域仍出現不少法拍房房源。例如2025年2月，深圳灣寶能太古城北區推出6套法拍房，吸引了211人蔘與競拍，最終成交金額達1.55億元。

但事實上，這幾套法拍房成交平均單價也達到約14.89萬/平方米，幾乎與市場價相等，並未對深圳灣豪宅盤形成太大沖擊。

與之對比，2024年9月，該小區也曾拍賣過兩套房源，成交價分別是2460萬元，單價11.8萬元/平方米；2541萬元，單價12.2萬元/平方米。相比之下，2025年2月的這波法拍房單價有了明顯上漲。

另一方面，與中信元灣府屬於南山不同片區的前海時代三期，屬於3000萬元總價級別的豪宅盤，在不久前4月末推盤。資料顯示，該盤在推盤當天就去化率達到九成，一日收金19億元。

分析認為，中信元灣府本身户型更大，稀缺性更高。市場對它的期望有過之而無不及。

目前，這個樓盤預計將在2025年下半年入市，網傳銷售均價在16-18萬元/平方米，但也有聲音指其均價或有很大可能突破20萬元/平方米。不過，最終情況還有待觀察。

中信城開深圳路徑

中信元灣府入市前景良好，但它等待這一刻已超過25年之久。

該項目前身為，上世紀80年代深圳航運總公司與香港達力集團，合資成立企業圳華港灣，並以此在深圳東角頭經營的一座貨運港口。1999年，圳華港灣申請將碼頭用地改規作綜合發展項目，但在補繳土地金后卻因種種原因未能動工。

直至2013年，深圳航運改制，佳兆業通過介入深圳航運重組接管了項目。但后續，項目在經歷近10年光景后，也未能如期推進。

在此期間，東角頭項目土地價值持續上升。在市場處於上升期的2021年，佳兆業曾對項目做過一輪估值，並獲得總貨值700億元以上的預期。

只是不久后，在2022年6月，迅速陷入流動性危機的佳兆業在深圳市政府牽頭下，接連退出十數個項目。其中，南山東角頭、金沙灣國際樂園、航運紅樹灣、佳兆業科技中心4個項目，由中信集團全面接盤。

之所以由「中信系」接盤，源於佳兆業集團在2015年第一次出險后，中信銀行對其提供融資支持，從而成為其重要債權人之一。據報道，當時4個項目涉及權益貨值合計超500億元。

據具體接管安排，除佳兆業科技中心這一寫字樓項目完全轉讓予中信集團外，其余三個項目由中信銀行、佳兆業與中信城開三方以服務信託的模式進行合作。

資料顯示，中信城開（中信城市開發運營有限責任公司）是中信集團一級全資子公司，屬於中信集團對國內房地產重整后專注於城市開發運營的專業發展平臺。

與專注重資產投資的「兄弟公司」中信泰富不同，中信城開主要以輕資產模式開展業務，業務也帶了更多金融屬性。

其尤其擅長股權投資、債權投資等領域，自成立以來，陸續推進多個「股權投資+項目管理」、「政企合作+項目代建運營管理」項目，並形成國資接管、中信代建管理的合作模式。而這種合作模式正是近年來，AMC機構以及國資馳援出險房企或紓困類項目的重要模式。

依託與母公司的業務聯動，中信城開確實在不良資產盤活和困境反轉項目的中耕耘頗深。

例如2022年中信城開就曾與深圳資產管理有限公司達成合作，就原屬於恆大集團的惠州惠陽百萬花城項目國有資產進行資產管理運營。

2024年末，中信城開也進入廣州最大舊改——珠光集團的瀝滘村項目。2025年初，中信城開也宣佈為天健集團深圳龍崗劉屋村舊改項目提供紓困幫助。

在「佳兆業資產包」中，中信城開就擔任融資代建的角色，提供一定盤活資金並主導項目開發，項目亦使用中信城開招牌。

中信城開入場后，「佳兆業資產包」4個項目進展順利。

包括2022年7月，航運紅樹灣更名為「中信城開·紅樹灣」迅速入市；同時，佳兆業科技中心更名為中信城開大廈復工（現已落成）；2個月后，金沙灣國際樂園項目更名「中信城開·金沙灣」亮相。

隨后到2023年中旬，中信城開完成與達力集團對東角頭項目土地分配工作。「中信元灣府」正式啟動。

如今，隨着項目即將入市，中信元灣府作為佳兆業資產包的「最后一塊拼圖」，也即將獲得徹底盤活。

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