上市物企2024年營收增速放緩成主流，物管行業風險進一步出清，存量市場仍持續增長

2024年，物企營收增速放緩，盈利空間進一步壓縮，百強企業營業收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速較上年回落1.04個百分點。管理規模增長乏力的同時，物管行業併購市場也繼續遇冷。

中指研究院方面認為，房地產市場邁入下半場，行業重心由開發銷售轉向長效運營。儘管規模增量市場逐步收縮，但存量市場依然持續增長，前景廣闊。從存量市場來看，市場仍存結構性機會，尤其在非住宅領域。百強企業需根據自身戰略方向，聚焦專業細分賽道，進一步挖掘市場空間。

目前，多家物企仍對物管行業的前景持樂觀看法。4月22日下午，龍湖智創生活方面向《華夏時報》記者強調，「中國城市發展到現在，面臨着從速度到質量，從增量到存量的轉變。目前從政策的導向到市場客户的需求都在呼喚‘好房子’‘好服務’，在這個過程中我們堅定地相信物業服務這樣一個行業，是大有前途，大有作為的。」

營收增速放緩，盈利空間進一步壓縮

近期，物業上市公司陸續公佈2024年業績報告，整體來看，業績增長乏力仍是普遍現象。數據顯示，2024年，60家上市物企營收總額增長至2858.1億元，較2023年的2751.1億元增長3.9%，增速下降3.6%。

中指研究院方面近期發佈的研報也指出，2024年，百強企業營業收入均值為16.05億元，同比增長3.52%，增速較上年回落1.04個百分點。不過，不同類型企業間分化顯著，多數央企、國企以及拓展能力強的物企增長較為穩健，受關聯方影響較小或完全獨立的企業業績也更穩定。

過去一年，物管行業的盈利空間進一步壓縮。上述研報顯示，去年，百強企業毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；淨利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%；毛利率均值為19.87%，較上年下降0.98個百分點。其中，基礎物業服務、增值服務及創新型服務的毛利率均出現下降；淨利率均值為4.98%，首次降至5%以下，較上年下降0.43個百分點。

不僅如此，記者注意到，包括雅生活服務、金科服務、建發物業、合景悠活、世茂服務魯商服務、朗詩綠色生活等在內，十余家物企的營收出現同比負增長。

例如，朗詩綠色生活2024年收入約為7.89億元人民幣，較2023年約9.31億元下降15.3%；方圓生活服務2024年營收約3.69億元，較2023年同期的人民幣4.27億元下降約13.5%，主要由於房地產代理服務和物業管理服務產生的收益下降所致；雅生活服務2024年收入138.672億元，較2023年的154.434億元同比下降10.2%等。

規模方面，2024年，百強企業管理面積均值達到6946.30萬平米，同比增速為2.18%；合約面積均值為8847.83萬平米，同比增長1.01%。其中，2024年，百強企業第三方管理面積佔比達到54.83%，同比微增0.30個百分點，基本維持穩定；百強企業非住宅業態管理面積佔比達34.21%，與上一年基本保持一致。「從行業整體看，房地產市場下行導致增量空間持續收縮。」中指研究院方面表示。

規模弱化，比拼「內卷式」深耕服務

面對下行壓力，物業管理企業採取了審慎的投資態度。中指研究院研報表示，從企業發展策略上看，由追求「規模」轉為追求「效益」，由追求「數量」轉為追求「質量」。為應對市場下行壓力，企業持續聚焦高質量發展策略，持續主動退出低質低效項目，集中資源於高能級城市、優質賽道和優質客户。

去年，不少物企對低質低效項目進行了清退，如萬物雲全年退出53個住宅項目、世茂服務退出6090萬平米、彩生活終止合約面積5860.8萬平米、中海物業退盤4450萬平米等；一些物企則對「副業」進行了切割，如綠城服務出售了2019年收購的教育公司MAG的部分股份，稱「未來將重新聚焦物業服務與社區生活的主航道，確保現金流和盈利的穩健增長」。

部分物企還確立了「城市深耕計劃」，集中資源提升項目質量和運營效率。以萬物云爲例，截至2024年末，其「蝶城」數量已增長至666個。萬物雲董事長、執行董事兼總經理朱保全透露，「在中國經濟最發達的前50個城市，萬物雲的項目市場佔有率數一數二」。

值得注意的是，服務品質是企業發展的核心競爭力，是諸多物企的共識。

2024年，「降物業費潮」席捲多地。對此，不少物業公司將物業服務做到標準化、透明化並且嘗試「菜單化」「定製化」服務。例如，2024年年底，萬物雲發佈「智選」產品，推出「彈性定價」。其分類篩選出158項必選服務、350項自選服務，然后根據業主的必選和自選服務從而讓業主自主定物業費。

據中指研究院統計，去年，百強房企在做好基礎物業管理服務的同時，圍繞「家庭生命周期」與「多元生活場景」深度探索社區增值服務，滿足業主多元生活需求，挖掘更大的市場服務空間。IFM市場需求逐步釋放，空間巨大；城市服務也已經成為不少物業公司營業收入中的重要組成部分。同時，還將傳統業務升級為全鏈路智能化的服務生態，緊跟科技發展前沿，積極擁抱AI，進一步優化管理和服務。記者瞭解到，4月18日，中指研究院、小冰科技、指尖科技聯合發佈了AI物業服務場景大模型，企業通過AI物業服務場景大模型，則可匹配自身資質和招標需求，鎖定匹配度超過85%的高價值項目。

面對行業后續，物企們仍表現出強烈的信心。在2024年業績會上，龍湖智創生活CEO宋海林表示，非常堅定地看好物業管理賽道。目前城市發展面臨從增量到存量的轉變，是物業服務的機遇。

卓越商企服務董事會主席兼執行董事李曉平在業績會上表示，物管行業「競爭加劇，行業不斷迭代，對那些具備專業服務能力、較強獨立運營的企業來説，反而是較大的機會」。公司管理層表示，2025年，公司將聚焦主航道業務，同時加快增值服務的多元化佈局，進一步加強與高新科技互聯網賽道客户的業務關聯，以及持續整合多元化服務解決方案，拓展服務邊界等。