首隻！外資借道公募REITs佈局中國 首單二次擴募項目也迎新進展

　　大擴容的公募REITs，成為外資佈局中國的新渠道。

　　4月16日晚間，華夏基金上報華夏凱德商業資產REIT，該項目的四名發起人（原始權益人）均為外資機構凱德集團旗下的主體。據悉，這是首隻由國際資產管理公司在中國申報的消費類公募REIT產品，相關戰略投資者將共同持有至少20%的份額。

4月17日，博時基金發布博時招商蛇口產業園REIT第二次擴募公告，意味着公募REITs市場，即將迎來首單二次擴募項目。此外，兩隻數據REITs項目的首發申報也於近日迎來反饋。

　　業內人士表示，多方動態均預示着公募REITs的長遠投資吸引力在持續凸顯。公募REITs持續邁向高質量發展，應持續培育優質資產生態，優先篩選具有穩定現金流及持續擴募潛力的基礎設施項目，推動公募REITs發行。同步推進投資者培育工程，通過精準化投教活動深化市場認知，形成良性資金循環體系。

首隻在中國申報的消費類公募REIT

　　根據上交所披露的消息，4月16日晚間，華夏基金上報華夏凱德商業資產REIT。該基金由華夏基金擔任管理人，由中信證券擔任專項計劃管理人，專項計劃名稱為中信證券-凱德商業資產1號資產支持專項計劃，有四名發起人（原始權益人），分別是CAPITA LAND MALL ASIA LIMITED，長沙凱亭諮詢管理有限公司，廣州凱雲管理諮詢有限公司，廣州雲凱商業管理有限公司。

　　四名發起人，均為外資機構凱德集團旗下的主體。4月17日，凱德集團旗下的凱德投資對券商中國記者表示，該機構已向證監會和上交所提交申請，擬推出旗下首支消費基礎設施公募REIT——凱德商業C-REIT，是首隻由國際化資產管理公司在中國申報的消費類公募REIT產品。根據凱德投資介紹，該REIT項目首批納入的兩個資產，分別是位於廣州的凱德廣場·雲尚和位於長沙的凱德廣場·雨花亭，總規模約為28億元人民幣，總建築面積為16.84萬平方米，整體出租率約為97%。

據悉，凱德投資、凱德中國信託和凱德發展作為戰略投資者，將共同持有凱德商業C-REIT至少20%的份額。凱德商業C-REIT的發行上市需滿足以下條件：其一，在隨后召開的凱德中國信託特別股東大會上獲得批准；其二，取得證監會和上交所的監管批准。

　　凱德投資（中國）首席執行官潘子翔表示，凱德商業C-REIT的申報符合凱德投資的輕資產戰略，參與中國的公募REITs市場有助於更廣泛地獲取境內長期權益資本。中國作為全球第二大消費市場，擁有獨特的結構性增長機遇和消費升級需求，這提供了特別的投資機會。

　　凱德投資總部設在新加坡，於2021年在新加坡上市，截至2024年12月31日其資產管理規模約為1360億新元，基金資產管理規模1170億新元，旗下不動產資產類別涵蓋購物中心、辦公樓、旅宿、工業地產、物流園、產業園區、健康、自助倉儲、數據中心、私募信貸和特殊機會。

首單二次擴募項目也迎新進展

　　除上述動態外，還有多隻公募REITs產品迎來新進展。

　　首先是公募REITs的擴募。4月17日博時基金發布關於博時招商蛇口產業園REIT擬第二次擴募並新購入基礎設施項目的公告，公募REITs市場即將迎來首單二次擴募項目。根據第二次擴募方案草案，該基金擬通過第二次擴募發售募集資金，新認購招商蛇口產業園3期專項計劃資產支持證券並持有其全部份額，最終持有光明項目（二期擴募）及南油項目。此外，中航京能光伏REIT的擴募申請也於4月15日獲得了交易所反饋。

　　其次，兩隻數據REITs項目的首發申報也迎來新進展。4月11日，南方潤澤科技數據中心REIT在3月初申報后迎來交易所反饋，目前進入「已問詢」階段。該產品是國內首隻以數據為底層資產的REITs項目，以南方基金為管理人，招商銀行為託管人，專項計劃名稱為南方資本-潤澤科技數據中心1期基礎設施資產支持專項計劃，專項計劃管理人為南方資本管理有限公司，原始權益人為潤澤科技發展有限公司。同樣是在4月11日，南方萬國數據中心REIT在3月底申報后迎來反饋。該產品以南方基金為管理人，發起人（原始權益人）為萬國數據控股有限公司，專項計劃名稱為南方資本-萬國數據中心1期基礎設施資產支持專項計劃。

此外，在4月16日晚間，中金基金此前上報的中金亦莊產業園REIT也獲得了交易所反饋。該產品由中金基金擔任管理人，專項計劃名稱為中金亦莊產業園基礎設施資產支持專項計劃，專項計劃管理人為中金公司。

　　根據南方基金公告，從4月21日起南方順豐倉儲物流REIT將於4月21日正式上市。該產品募集階段吸引了投資者關注與參與，公眾投資者有效認購倍數為381.58倍。南方順豐物流REIT的底層資產包括深圳、武漢、合肥三大核心物流樞紐項目，均位於國內物流網絡的關鍵節點。

培育優質資產生態

　　和以往相比，4月以來的公募REITs呈現出不少增量信息。一是底層資產類別（如數據）持續豐富，存量項目的一次和二次擴募交替進行；二是在長遠投資空間吸引力下，中國公募REITs持續迎來政策支持，還迎來了外資參與佈局。

　　根據國家發改委官網，國家發展改革委主任鄭柵潔在近期的《推動進一步全面深化改革走深走實》講話中指出，加快構建高水平社會主義市場經濟體制。其中提及，建立政府投資支持基礎性、公益性、長遠性重大項目建設長效機制，推動基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）擴圍擴容。

　　此外，深圳市投資基金同業公會近日組織召開深圳公募REITs專業委員會2024年度工作會議暨基礎設施REITs試行ESG評價培訓，深圳證監局就進一步推動深圳公募REITs市場高質量發展，提出三方面發力方向。一是構築穩健發展根基，重點解決「重複審批」「信息孤島」等管理效率瓶頸問題。二是培育優質資產生態，優先篩選具有穩定現金流及持續擴募潛力的基礎設施項目，推動公募REITs發行。同步推進投資者培育工程，通過精準化投教活動深化市場認知，形成良性資金循環體系。三是完善協同發展機制，充分發揮專委會政策傳導與資源整合功能，搭建常態化「監管與市場」對話平臺。

　　凱德投資表示，凱德商業C-REIT旨在投資於中國內地的優質購物中心資產，充分把握中國政府倡導的「刺激消費、擴大內需」政策帶來的行業機遇。凱德中國信託管理有限公司首席執行官陳建良表示，凱德商業C-REIT為凱德中國信託提供了進入擴張中的中國公募REITs市場的戰略機會。「它增強了我們的財務靈活性，進而實現收入多元化並提升投資組合質量。」

　　展望后市投資，招商基金表示，近期REITs市場出現了明顯的估值整體提升，各板塊已交替上漲。預計隨着未來幾個熱門REITs上市，REITs市場短期可能維持震盪走勢，前期行業估值分化得到修復以后，后續可能出現新的風格輪動特徵。招商基金分析稱，2025年一季度以來，利率水平低位運行后大幅上行，REITs市場呈現出先大幅反彈后震盪的態勢，但由於估值相對合理，增量資金充足，託底效應明顯，從波動率和最大回撤情況看REITs顯著好於主要權益資產。

（文章來源：券商中國）

(原標題：首隻！外資借道公募REITs佈局中國)

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