京城佳業淨利潤三連降 第二增長曲線難覓

對於京城佳業而言，2025年或將迎來真正的轉型大考。

中房報記者 梁笑梅 北京報道

京城佳業發佈2024年報后，資本市場反應依舊冷淡。截至4月11日午間休盤，股價跌至3.11港元/股，總市值為4.56億港元，相較於上市當天收盤價8.26港元/股及12.11億港元的市值，跌幅顯著。

3月底，京城佳業發佈2024年報。這份業績報告仍未打破「增收不增利」的怪圈現象。2024年，京城佳業實現總收入19.84億元，同比增長8.4%，但毛利率、淨利潤等核心盈利指標均出現下滑，其中歸屬母公司淨利潤同比降幅達29.8%，連續三年呈現「斷崖式」下跌。

京城佳業方面解釋，主要原因是物業管理項目的前期及質量維護投入加大以及集團對未收回的應收賬款計提了相應的減值準備。

這份業績折射出物管行業在房地產下行周期中的普遍困境，也暴露出京城佳業在戰略轉型中的深層挑戰。

淨利潤增速「三連降」

應收賬款風險凸顯

根據京城佳業公佈的2024年度業績，公司在報告期內實現總收入約為19.84億元，較2023年同期增加約8.4%，這一增幅明顯低於前兩年的增長速度。

數據顯示，京城佳業在2022年和2023年的收入分別為15.67億元和18.29億元，增速分別為28%和16.7%。到了2024年，收入增長進一步放緩至8.4%。

與此同時，京城佳業在2024年的毛利潤約為3.54億元，較2023年同期下降約5.9%；溢利約為0.85億元，較2023年同期下降約26.9%；集團擁有人應占年內溢利約為0.8億元，較2023年下降約29.8%。

對比近三年的增長趨勢，京城佳業歸屬母公司淨利潤增長率從2022年的38%，降至2023年的0.45%，並在2024年轉為-29.86%，淨利潤同比增長率持續下降並轉負。

物業管理行業的整體增速有所放緩，與房地產市場進入存量時代有關。新增開發項目的減少直接影響到物業管理行業的擴張速度，導致許多物業公司面臨營收增長放緩的問題。

此外，京城佳業的應收賬款問題也對其財務健康造成了較大影響。截至2024年末，京城佳業的應收賬款為8.95億元，同比增長約4.58%。其中來自關聯方的應收賬款為3.06億元，佔比約34.15%；來自第三方的為5.89億元，佔比約65.85%。期內，公司計提應收賬款減值撥備金額為1.95億元，較2023年的1.37億元增加了0.58億元。

爲了加速回款，京城佳業已接受了一批不動產車位用於抵消應收款項，但也有業內分析認為，此類資產或將成為該公司的額外負擔。

不可否認，應收賬款的管理和回收是物業管理公司面臨的共同難題。特別是在當前經濟環境下，部分客户的支付能力受到影響，導致應收賬款的回收周期延長。

增值服務收入佔比萎縮

高校賽道難撐"第二曲線"

如果説基礎物管業務承壓是行業共性，那麼京城佳業在增值服務領域的表現則暴露了其轉型乏力的問題。

除了營收增長放緩和淨利潤連續三年下降外，京城佳業的非業主增值服務和社區增值服務也出現了不同程度的降速。具體來看，2024年京城佳業來自物業管理服務的收入佔比持續攀升，達到70.5%，實現收入13.99億元，較2023年同期上升約23.6%。然而，非業主增值服務實現收入約2.54億元，佔總收入比例約12.8%，同比下降29.3%；社區增值服務收入約為3.31億元，佔比16.7%，同比下降2.3%。

這與行業頭部企業形成鮮明對比。以碧桂園服務為例，其2024年社區增值服務收入佔比已達24%，且毛利率維持在35%以上。

「非業主增值服務縮水與地產關聯交易減少直接相關。」一位不願具名的業內分析師指出，「而社區增值服務的成敗取決於用户黏性和數字化能力，京城佳業缺乏大型物業企業打造的流量入口，難以形成服務生態閉環。」

值得注意的是，京城佳業試圖通過高校后勤服務打開新局面。2024年，京城佳業不僅新中標了北京電子科技學院、北京政法職業學院、北京農學院等多個項目，還從股東方受託管理了一批高校資源。

但在業內人士看來，這一賽道同樣面臨挑戰。「高校后勤服務毛利率通常不足10%，且需承擔設施改造等沉沒成本。」教育產業投資專家周燁表示，「若無法形成規模化運營，反而可能成為負擔。」

一直以來，京城佳業依託控股股東北京城建集團的全產業鏈優勢和作為首都國有物管上市公司的先發優勢，試圖打造集團"第二增長曲線"。

物業行業已進入「精耕時代」。中國指數研究院常務副院長黃瑜總結道，未來能突圍的企業，必然是那些在專業化、科技化、生態化三個維度同步突破的先行者。對於京城佳業而言，2025年或將迎來真正的轉型大考。