岑智勇：績優兼風險出清 鑫苑服務估值修復正當時

周一恆指裂口低開2,119點，恆指收報19,828點，跌3,021點或13.22%，成交金額6,208.98億元。國指及恆科指分別跌13.75%及17.16%。三項指數都下跌，而且成份股全線報跌，當中又以恆科指走勢較差。

恆指最終以「大陰燭」收市，並先后失守100天線（約21,177 ）及200天線 （約19,870 ），下方重要支持參考為250天線 （約19,477 ）。MACD熊差急擴闊；全日上升股份只有97只，下跌股份2,064只，整體市況明顯地差。

個股方面，3月31日，鑫苑服務（1895.HK）交出2024財年成績單。期內，公司錄得營收約8.69億元（人民幣，下同），同比增長16%；全面收益總額則達到約8,864萬元，同比飆升212%（編按：鑫苑服務於2024年公司擁有人應占溢利錄約8,700萬元按年增加209.6%）；約28.2%的毛利率與10.2%的淨利率均居行業前列。此外，公司全年每股派息8.25港仙，同比激增117%。

物管行業深度調整，市場化能力成勝負手。期內，鑫苑服務第三方在管佔比達59.1%，新增合約面積近乎全部來自於市場化第三方拓展項目，於行業存量博弈期堪稱「稀缺能力」。同時，公司以鑫Meta平臺為核心升級社區租售、美居等五大場景服務的顆粒度，以SCRM系統向中小物企輸出數字化能力，期內增值服務收入達到約2.04億元，同比大增76%，印證科技賦能成效。

鑫苑服務推進「總部投拓+區域深耕」模式，在華中、長三角、環渤海打造高濃度服務網絡，為增值服務的繼續滲透埋下伏筆。當同行困守住宅紅海時，公司精準卡位產業園、城市更新等政策利好賽道，並推進多業態物管佈局，非居業態佔比突破30%。在第三方機構進行的評比中，公司以92.89的滿意度評分（超行業均值10分）居全國物企TOP8，展現出對「服務」本質的堅守。

市盈率較同業折讓明顯 鑫苑服務現價對應約3.7倍市盈率，較同業均值折讓明顯，市淨率約0.6倍亦處低位。考慮到公司已率先風險出清，且市場化能力、增值服務潛力獲持續驗證，估值體系切換指日可待。隨着行業分化加速，該股兼備業績彈性和科技底色，或成資金配置優選。