平臺+金融產品+服務：創新模式驅動租賃發展

今年的政府工作報告提出，要繼續「穩住樓市股市」，「充分釋放剛性和改善性住房需求潛力」。作為新的破局關鍵，住房租賃市場既能為居民提供多元居住選擇，緩解購房壓力，又能通過 「疏」 的方式降低房地產金融風險，優化資源配置，推動房地產市場穩健前行。

本專欄以建設銀行在住房租賃領域的探索為切入點，深入剖析住房租賃市場發展脈絡，展現銀行如何通過創新模式、金融產品與服務，整合社會空置房資源，在解決新市民住房難題的同時不斷提升居民生活質量，為住房市場的良性發展提供思路與參考。

今日推出第二篇《平臺+金融產品+服務：創新模式驅動租賃發展》

來源：摘選自《大眾金融：商業銀行的進化之路》（ 中信出版集團, 2023）

圖源：千圖

建設銀行開始實施住房租賃戰略時，很多員工半信半疑，甚至覺得要改行當「房屋中介」了。剛開始起步時，爲了尋找到空置房源，也確實需要依靠組織力量試運行，很多事情做起來很像房屋中介。但是隨着業務起步，商業模式確立，如何發揮商業銀行的作用纔是焦點。

這並不是銀行人從此不干銀行，改做租賃了，銀行要扮演的是一個資源整合者的角色，是與專業中介機構一起去打造租賃市場和開發「存房」業務。商業銀行要給房屋租賃市場賦能，包括建立互信、穩固的租賃關係。

現在租房市場不發達有多種原因，其中期限太短是一個主要原因。銀行可以通過租户租賃貸款產品，讓房東和房客長期穩定租約，降低議價和租賃行為過度波動。同時推動中介、裝修維護、家用電器、智能化等方面互相合作，為社會提供信得過的居住產品。憑藉如此種種方法，把租房市場培育起來。

實際上，隨着住房租賃的推進，越來越多的人會看到租房的剛性需求，隨着住房租賃市場的培育和住房理念的改變，更多的人會棄買房改租房。有機構預測，至2030年，我國租賃人口將達到2.7億人，整體市場規模將達到4.2萬億元。住房租賃市場有着巨大的市場潛力。看到這樣大的市場潛力，會有大量企業加入進來，銀行的責任是用金融手段完善這個市場，吸引更多的人進入租賃市場，就像當初吸引人進入房地產開發一樣。銀行從來不是發展商，也不會成為租房公司。

由於各種瑣碎的現實難題，要破解住房租賃金融的模式問題，還需要從根本上調整傳統銀行服務角色的轉變。慶幸的是，今天我們已經有了給力的金融科技工具。或許應該説，這個戰略的提出本身也來自金融科技的啓發和鼓勵。如果沒有網絡平臺的支持，再好的創意也會被無法落地的殘酷現實所擊退。

建設銀行利用金融科技的優勢，建立了「平臺+金融產品+服務」的模式。從業主、租户、中介服務商、配套服務商以及政府和公共服務部門等的需求出發，打造住房租賃綜合金融服務方案，確保在現行的法律環境下，能推動形成市場作用與政府監管有機統一的住房租賃體系。

平臺解決市場規範和透明問題

建設銀行的住房租賃服務平臺，集供需信息、交易、服務、監管於一體，實現供需的高效、準確對接，解決了以往服務鏈過長、各方缺少信任的問題，也為政府監管規範租賃市場提供了重要的工具，為企業和個人提供了高效共享的服務系統和保障性支持。

這個平臺保證了政府對實名認證等租賃交易行為的監管功能；供給方實現房產信息公開披露發佈；運營企業客户實現房租、水費、電費繳納支付渠道暢通；租户除了可享受包括貸款和理財在內的一攬子金融綜合服務，還可以享受一鍵叫車服務及第三方服務機構帶來的搬家、保潔、家修、家電配置等多種多樣的服務。

值得一提的是，服務平臺的建立，也對建設部推進住房租賃和老舊小區改造等工作提供了支持。建設銀行與六省市、住建部共同簽訂戰略協議，又和十幾個省市的舊城改造項目簽訂了新的合作協議。建設銀行因為在住房租賃戰略上的推進，不但沒有在房地產業務方面優勢喪失，反而擴大了市場，形成了新的競爭力。

首創住房租賃貸款支持多種金融需求建設銀行的住房租賃貸款用於租賃房源整合、支付租金、改造裝修房屋、家俱家電配置、日常運營、盤活資產等全生命周期金融需求。無論是對於新住房用於租賃，還是商業及工業用房改建的租賃用房，抑或人才房、保障性租賃用房等，均可支持。在借款主體方面，對於國企、民企、高校等企事業單位的資產管理公司等，均能支持。在期限方面，對於新建、購買租賃住房，貸款期限最長25年，保障性租賃住房項目貸款期限最長30年；對於改造、裝修用途，貸款期限最長15年；對於採購家俱家電、支付租金等用途，貸款期限最長8年；對於租賃業務日常運營等經營周轉用途，貸款期限最長3年。在用途方面，對於購買房源用於租賃、支付租金、租賃住房改造裝修、家俱家電配置、租賃業務日常運營等用途，以及為盤活資產以租賃住房、租賃業務應收賬款進行抵質押融資等住房租賃全周期發展的用途，均能支持。

自2017年以來，建設銀行發放與租賃相關的貸款2527億元。

支持專業化、機構化租房企業的發展

這是住房租賃金融服務的重要內容。

租賃市場不完善的主要原因是租賃關係不穩定，表現爲租期不穩定、租金上漲過快、中介服務不規範等，租賃權益得不到保障。近年來，一些不規範的長租公寓或住房租賃企業，爲了快速籌集資金，採用房租「高進低出」「長收短付」等方式，「爆雷」事件不斷發生，受新冠肺炎疫情影響，長租公寓出租率下降，相繼傳出企業資金鍊斷裂問題，反而加大了對百姓居住權益的傷害。

建設銀行不僅支持政府和企業整合房源，還與大量的中介服務公司對接，為它們提供金融服務，包括為它們提供貸款支持，調動「存房」等資源，配置相應金融產品，盤活存量房產，增加租賃房源，推出專門支持住房租賃建設和經營的長期性貸款產品，推動更多市場待售房源由售轉租。

民營住房租賃企業多為輕資產運營，企業成立年限較短，股東背景實力弱，評級普遍不高，且無法提供有效抵質押及保證，在現行監管原則下難以直接從銀行獲取貸款。

爲了解決這個難題，建設銀行設計了所有權與經營權兩權分離的經營模式，推薦房屋權屬人與建信住房公司達成房源租賃權或收益權轉讓交易，建信住房公司按合同約定向權屬人支付租金收益或資產收益，並將獲取的房源委託經建設銀行准入的專業租賃機構運營管理。兩權分離的方法，讓「存房」業務通過銀行子公司來做，租賃經營由租賃公司來做，解決了企業融資難、融資貴加大租賃業務成本和風險的問題。房屋所有者將房屋「存」給銀行，有效保障資產的保值。

如前所述，住房租賃的市場潛力巨大，這個行業也存在了很久，但是由於行業發展理念和模式存在問題，不規範和欺詐行為造成了很多負面影響。要用它破解房地產金融的風險，要做的基礎工作很多。建設銀行堅持為這些企業做好服務，包括平臺建設和金融支持，打造一個好的行業生態圈。

發力提升住房品質

建設銀行堅持盤活現有空置房當作住房租賃的起點，而不是增加新的住房。但是現有房的品質問題，也是影響租賃的重要因素。很多存量住房的建造時間年代較遠，20世紀90年代以前建造的住房比例高達26.97%。老房設計格局以滿足基本居住為目的，線路、管道老化嚴重，存在較大的安全隱患，且各方面配套設施不足，難以達到適居、宜居要求。據住房和城鄉建設部摸排，全國共有老舊社區17萬個，約4200萬戶，涉及上億人，建築面積約40億平方米。為此建設銀行發起與地方政府、大型企業的合作，建立住房服務聯盟，以提升供給房源的品質。

2018年6月，建設銀行與海爾家電產業集團簽訂了合作協議。海爾家電品牌，無論從產品質量還是后續服務上，都給國人提振了士氣。隨着科技的發展，海爾在智能家居和物聯網平臺建設上依然是領先者。爲了讓住房租賃平臺與智慧城市建設結合起來，建設銀行在構建「CCB建融家園」長租社區示範項目時與海爾合作，海爾負責為「CCB建融家園」的租賃住房提供全套智能家居產品，從電視、洗衣機到空調、冰箱、廚具等。建設銀行還與住房服務聯盟中的其他產品供應商、設計和施工單位一起合作，將這些房屋打造成現代時尚住宅，讓租房者同樣享受高品質的生活。一些年輕人不僅因為方便，還因為喜歡「酷」而特別願意租住。

當然，這個聯盟的重要責任不僅僅是這些，從商業模式角度看，聯盟可以共享信息和規模優勢，降低管理成本，大大降低了改造費用。「物美價廉」成為事實。

住房服務聯盟的建立從側面證實了如果把住房租賃發展起來，將成為另一個經濟增長點，它大大激發了製造廠商和服務商的熱情，由此實實在在地幫助了實體經濟。另外，城鎮老舊小區改造可以改善居民居住條件，對於為住房焦慮的家庭來説，沒有什麼比改善居住條件更能增加幸福感了，同時也拉動消費。建設銀行員工總結建融家園帶來的增長點，還包括更多的因素，例如直接拉動電梯製造與安裝、配建停車場、物業管理等相關產業發展，以及對二次裝修、家俱家電消費和水泥、鋼鐵等建材行業也有一定的帶動作用。根據市場測算，城鎮老舊小區改造預計每年可貢獻1萬多億元投資，對各類市場主體來説是一個巨大的機遇。

圍繞着提升住房品質，還連接交通、教育、醫療、養老、社區服務生態圈，智慧城市建設，帶來的是一個產業新生態。

培育長租文化

要把消費支出、消費觀念，包括住房理念，逐步引導到住房租賃的方向上。有觀點説中國人不喜歡租房，要買房。這樣的文化是存在，但是若租賃房屋更吸引人，生活方式更現代，願意租房的人還是很多的。就像智能手機改變了人們使用手機的傳統方式，因而改變了人們的生活。同樣，中國現在住房消費理念也需要引導。建設銀行推出「要租房，到建行」口號，其實是對應「要買房，到建行」的輝煌歷史，希望以此積極倡導「房子是用來住的，租挺好」「長租即長住，長住即安家」等住房新理念，讓租房逐漸成為居民享受美好生活新的選擇。

為支持長租，建設銀行還首創了住房租賃價格指數，為住房租賃市場各方提供數據支持和監測分析工具。目前已經編制完成了52個城市的租賃指數，對國家住房租賃試點城市實現了全覆蓋。

大眾金融：商業銀行的進化之路》

本書全景式展現商業銀行轉型發展的創新路徑，提供全行業數字化轉型借鑑。數字金融革命給金融業帶來強大沖擊，最顯著的一點是數字技術使得大多數人能平等獲得金融資源，改變了傳統商業銀行的「二八」盈利模式，讓金融能為大多數人服務。面對這一改變，商業銀行將迎來更大的挑戰。

作者簡介

田國立

田國立，現任第十四屆全國人大代表、財政經濟委員會副主任委員，中國支付清算協會會長，「十五五」國家發展規劃專家委員會委員。曾任中國建設銀行董事長，中國銀行董事長，中信集團總經理，中國信達董事長，中國銀行業協會會長，中國人民銀行貨幣政策委員會委員，新加坡金融管理局國際諮詢委員會委員，「十三五」「十四五」國家發展規劃專家委員會委員。