四家上市物企被出具【非標】意見

（來源：物股通）

在資本市場中，上市企業的財務報告是投資者瞭解企業經營狀況的重要窗口，而核數師出具的審計報告則是對這些財務信息可靠性的關鍵背書。

年報披露期結束，恆大物業、佳源服務、德信服務和方圓生活服務四家上市物企被核數師出具非標準報告，引發了物股通的關注。

這一情況不僅關乎企業自身的發展，也對投資者的決策產生了重要影響。深入剖析背后的原因，對於理解物企當下的困境與未來走向意義重大。

01#

恆大物業：百億存款質押與關聯交易迷霧

核數師意見類型：保留意見

核心事由：

1）存款質押強制執行：134億元存款被銀行強制執行的訴訟結果存在不確定性，可能影響資產完整性。

2）關聯交易審計受限：對中國恆大集團相關應收款項（20.4億元）及服務收入的確認存在爭議，核數師無法覈實交易商業實質。

3）持續經營依賴外部支持：流動負債73.3億元，依賴恆大債務重組進展及外部融資，獨立運營能力存疑。

02#

德信服務：關聯方清盤引發應收款項減值爭議

核數師意見類型：保留意見

核心事由：

1）德信中國清盤風險：關聯方德信中國被香港法院頒令清盤，導致2.5億元按金及應收款項的可收回性存在重大不確定性。

2）減值計提爭議：2023年應收德信中國的1,446萬元貿易款項未充分計提減值，2024年額外計提的1,439萬元減值可能應追溯調整，影響跨期財務數據準確性。

3）審計證據不足：核數師無法獲取充分證據判斷減值準備的合理性，導致對歷史財務數據可比性存疑。

03#

方圓生活服務：持續經營與關聯交易雙重重壓

核數師意見類型：強調事項（持續經營不確定性）

核心事由：

1）持續經營風險：2024年末淨流動負債達2,801萬元，依賴控股股東財務支持及供應商債務展期，流動性壓力顯著。

2）關聯方應收款項減值：應收同系附屬公司及關聯方款項合計3.8億元，減值計提比例達50%-70%，但核數師認為減值依據不充分。

3）商譽減值問題：收購標的業績未達預期導致747萬元商譽減值，反映併購整合風險。

04#

佳源服務：控制權危機與違規擔保衝擊

核數師意見類型：持續經營重大不確定性

核心事由：

1）股份質押失控風險：73.56%股份被接管人出售，可能導致核心子公司浙江智想大成出表，動搖業務根基。

2）違規擔保損失：未經授權擔保導致2,934萬元虧損，內部控制存在重大缺陷。

3）流動性危機：淨流動負債3.05億元，累計虧損5.39億元，依賴股東借款及訴訟追償，償債能力薄弱。

共性分析

1）關聯方風險集中暴發。四家企業均存在關聯方應收款項高企、交易依賴度過高問題。緣由物業公司與地產母公司的捆綁模式在行業下行期暴露風險。

2）減值計提標準模糊。應收款項減值成為審計爭議焦點，反映行業對地產關聯方信用風險評估體系不完善。

3）持續經營能力受質疑。流動性危機、淨負債率高企成為四家公司普遍的痛點。

4）內部控制漏洞凸顯。佳源服務的違規擔保、恆大物業的存款質押事件暴露內控失效。

結論與建議

非標意見頻現反映物業行業深度調整期的陣痛。建議還沒擺脫關聯地產影響的物企：

• 去關聯化：加速與地產母公司風險隔離，建立獨立客户體系；

• 強化風控：引入智能財務系統監控應收款項，定期壓力測試；

• 拓展多元收入：發展社區增值、城市服務等新賽道，提升抗周期能力；

• 合規治理：優化董事會結構，增設風險管理委員會，提升審計委員會職能。

監管部門也需加強對關聯交易披露、減值計提標準的指引，推動行業財務透明度提升，重建投資者信心。