重磅！2025年央視採訪首談房價！你的房價還能再漲起來嗎？

「房子還有可能再漲起來嗎？」提問的是央視記者，採訪對象是前人民銀行行長朱民朱民的回答是：很難

「原因很簡單，人口老齡化。在這個情況下，房價要起來不那麼容易。現在政策是大力發展租房市場，所以這次專門有兩萬億財政的資金，鼓勵地方政府把一部分的存量房子，買出來轉為租房，你每月承受租房的房租，是根據你的收入水平調整的，當你是個人選擇的時候，你應該有信心。」

先給各位科普一下，朱民老師可不是普通民間經濟學家，跟之前被封殺的幾位完全不是一個量級。他是前央行副行長，現任清華大學國家金融研究院院長，首位出任IMF副總裁職務的中國人，在博鰲論壇能代表中國向世界發聲的業界領袖人物。他的聲音在一定程度上是代表官方的態度的。

朱民老師接受的是央視的採訪，他説的那句「房價再漲很困難」，像一塊石頭砸進了平靜的湖面。這句話的分量不在於觀點本身有多新穎，而在於它撕開了房地產市場最后的遮羞布——當城鎮化率超過66%、人均住房面積達到43平方米時，支撐房價持續上漲的底層邏輯正在土崩瓦解。住建部反覆強調的「建設好房子」，恰恰印證了這個判斷：當房子迴歸居住本質，鋼筋混凝土構築的財富神話終將讓位於真實的使用價值。

人口結構的斷崖式變化是最堅硬的現實。中國60歲以上人口占比已達23.8%，而20-35歲購房主力人羣規模較十年前縮減了5600萬。更致命的是，老齡化正在改變財富代際傳遞的方向——60后父母需要消耗積蓄養老，90后子女揹負着消費貸和經營貸，兩代人形成的「債務夾擊」讓購房接力賽失去了接棒者。日本的經驗早已證明，當65歲以上人口占比突破28%時，即便利率降到零也沒辦法激活樓市。

經濟基本面的換擋讓購房決策變成風險計算題。2024年城鎮居民人均可支配收入增速降至4.7%，但存量房貸規模仍高達39.2萬億，這意味着居民部門每年要為住房支出的利息就高達1.5萬億。儘管房貸利率在去年經歷了多次下調，但消費貸的這場鬧劇暴露了融資鏈條的扭曲性，説明實體經濟的造血功能尚未恢復。更值得警惕的是，以收入計算的中國家庭部門的實際槓桿率已經達到頂級水平，超越了多數發達國家。

瑞銀最新的行業報告指出，全國房價預計將於2026年初企穩，這一預測比之前的預期提前了半年，表明市場逐漸進入了復甦階段。這一變化無疑給房地產市場帶來了新的希望，尤其是在一線城市，房價的穩定可能會帶動更多的交易活動和市場信心的恢復。

瑞銀指出，從目前的市場數據來看，已經涌現出多個積極信號，特別是在二手房交易和土地市場方面。2025年2月，二手房市場交易量出現明顯復甦，即使在政策未進一步放松的情況下，需求端的活躍度也得到了明顯提升。• 在一線城市，如北京、上海、深圳等，二手房成交量同比大幅增長約30%，顯示出需求端的回暖。• 土地市場也開始回暖，大城市的土地溢價率明顯上升，這反映出開發商對市場前景的信心逐步恢復。這些積極變化意味着市場的庫存壓力得到了有效緩解，供需關係逐漸趨於平衡。

供給端的深度調整是促成市場企穩的重要因素之一。瑞銀報告指出，全國300個城市的土地出讓金和新開工面積相比2020年峰值下降了67%，這一趨勢有效減少了新房的潛在供應量。這不僅優化了市場的庫存去化周期，還緩解了開發商的銷售壓力。一線城市的庫存周轉月數已恢復到14個月，回到2015年的平均水平，這表明市場供需關係的平衡逐漸恢復。供給端的調整為市場的健康發展奠定了基礎。

2025年，房地產市場真的能觸底反彈嗎？回答這些問題，不僅關係到購房決策，更關係到整個經濟下半場的走向。定性轉變意義重大，開啟房地產消費時代：當官方將房地產歸入"大宗消費"範疇，意味着政策思維從"防投機、控風險"轉向"促消費、穩增長"。記得2014年那輪救市嗎？當時也是先將房地產定性為"支柱產業"，然后各種利好政策接踵而至，最終引發了2016-2018年的大牛市。

歷史很可能再次重演！2025年救市風格也從"大開大合"到"小步快跑"。與2024年相比，今年的救市有兩個明顯特點：儀式感不強但更加精準：不再高調宣佈"救市"，而是將房地產政策與消費、基建等領域捆綁推出花錢救市正式開始：從政府收儲到拆遷補償，真金白銀投入到位，不再只是"放水"那麼簡單。

在去年新增 100 萬套改造規模的基礎上，今年還將繼續擴大。這意味着，在 2025 年，可能會有新的 100 萬套甚至更多的老舊小區迎來改造的契機。從這些政策舉措中不難看出，今年房地產領域的主基調便是大拆大建、大修大補，其背后藴含着深刻的戰略意義，我們稍后將進行深入分析。

與此同時，修訂住宅項目規範，將住宅層高提高到不低於 3 米，這無疑是好房子建設指南中的重要一環。對於廣大老百姓而言，這無疑是一個重大利好消息。它預示着未來新房的建設標準將不斷提升，居住舒適度也將得到極大改善。更高的層高意味着更開闊的空間感，能有效減少壓抑感，為居民營造更加舒適、愜意的居住環境。這一標準的修訂，不僅體現了對居民居住體驗的重視，更是房地產行業向高品質發展的重要標誌。

上述三點，無疑是當前房地產市場中值得重點關注的關鍵內容。然而，這些政策的出臺，究竟會給房地產市場帶來怎樣翻天覆地的影響和變化呢？自去年開始，房地產市場的一個核心問題逐漸凸顯，那便是庫存。從去年 430 會議提出要去庫存以來，相關舉措的推進速度明顯加快。從超大特大城市的城中村改造，逐步擴展至 35 城，直至如今的 300 城；

當下正是換房的絕佳時機。一方面，房價經過一段時間的調整，處於相對低位，購房成本大幅降低，具體房價下跌幅度，大家心中都有一本賬。另一方面，當前首付比例僅需 15%，貸款利率也在 3% 出頭，並且隨着市場的發展，LPR 還有進一步下降的空間，這將直接導致月供成本降低。更為重要的是，從政府的一系列政策舉措中可以清晰地看出，對房地產市場的託舉態度十分明確。因此，如果自身具備資金實力，且有置換房產的需求，只是一直處於觀望狀態，那麼不妨主動出擊，深入市場進行調研，抓住這一難得的機遇。

未來 10 年，房地產行業將步入一個全面升級的階段。此次提出新社區必須配備託兒所、老年活動中心等設施，正是充分考慮了當下多數人的實際需求，也是從 「有房子」 向 「好房子」 轉變的具體落地方案。

落實促進房地產市場平穩健康發展有關税收政策，適時降低住房公積金貸款利率，擴大住房公積金使用範圍等措施，直接降低了居民的購房成本。税收政策的優惠，如減免部分契税，能夠讓購房者在購房時節省一筆可觀的資金。住房公積金貸款利率的降低，使得購房者的還款壓力減輕。擴大住房公積金使用範圍，讓更多的居民能夠享受到住房公積金的優惠政策，從而提高他們的購房能力。這些措施的綜合實施，能夠有效刺激居民的購房需求，推動房地產市場的平穩健康發展。

綜上所述，《提振消費專項行動方案》通過增加收入、多維度支持和優化消費以及支持房地產相關需求等一系列舉措，為穩房地產提供了全方位的支持。接下來，隨着政策的應出盡出且加快速度落地實施，房地產市場有望在這些政策的推動下，實現穩定健康的發展，為經濟的持續增長提供有力支撐。無論是工資性收入的提升，還是財產性收入的穩定，亦或是消費環境的優化和房地產相關政策的落實，都將在未來的房地產市場發展中發揮重要作用，值得我們持續關注。