戰略升維+多業態破局，透視鑫苑服務價值重估邏輯

從傳統的基礎設施管理到如今的創新多元化服務，物業公司已不再僅是居住環境的維護者，而是逐漸成為連接消費者需求與智慧生活方式的關鍵紐帶。變革趨勢下，物業板塊內部分化加劇，依賴關聯方輸血的企業增長乏力，真正具備獨立市場化能力的公司則開始重塑估值邏輯。

三條增長曲線的發展，堪稱物企轉型期的「優質樣本」

在行業從規模競賽轉向價值深挖、發展重心轉向「質重於量」之際，鑫苑服務（01895.HK）交出的2024年度成績單頗耐人尋味：其16%的經營收入增長,212%的淨利潤增速以及59.1%的第三方在管佔比，以及「管理服務拼規模、場景服務建生態、場景科技論價值」的三條增長曲線，為市場觀察物企的進化路徑提供了鮮活樣本。

一年多的蟄伏期，鑫苑服務始終堅持長期主義的穩健高質量經營原則，完成了戰略升級，制定了五年的10xin5發展戰略，清晰地規劃出三條增長曲線。在這一戰略指引下，鑫苑服務聚焦區域深耕濃度，不斷突破服務邊界，實現了穩健向好的經營業績。在拓展上，堅持「一體兩翼」拓展策略，通過四輪驅動拓展模型，實現規模由增量向存量，由住宅向非居業態的延伸，進一步夯實了市場地位。

在當前基礎物管費提價空間收窄、人力成本剛性上漲的行業困局中，其物業管理服務收入依然保持穩健增長，增值服務實現76%的增速突破，驗證了其抗周期能力。期內，公司的在管及合約面積均同比增長約17%；其中，合約面積達到6455萬平方米，凸顯業務儲備的厚度，在管面積突破4000萬平方米大關，邁上新臺階。值得肯定的是，期內公司新籤合約面積100%來自市場化第三方項目，實現了從「附屬配套」到「獨立增長極」的質變，這種市場化能力在存量競爭中尤為關鍵，意味着更強的業績確定性。

盈利能力的大幅提升成為鑫苑服務高質量發展的有力註腳

2024財年，公司的毛利率維持在28.2%的高位，淨利率穩步上行至10.2%。橫向觀察行業同期業績表現，當大多數物企仍陷於利潤下滑或虧損困境時，鑫苑服務的毛利率遠高於行業均值，淨利率水平更處於高位水平。這種量質並舉的盈利成果，標誌着該公司已完成系統性風險出清，率先進入以市場化能力驅動盈利增長的獨立發展階段，展現出強勁的內生增長動能。

進一步拆解其增長動能，發現鑫苑服務的「總部投拓團隊+物管地市公司區域深耕」的戰略組合功不可沒。鑫苑服務順應行業從「全域撒網」轉向「濃度優先」轉型發展的趨勢，更加關注增長的質量，其「1+4+N」全國化佈局的推進，使長三角、環渤海等戰略區域的項目濃度持續提升，形成高效的商業資源協同網絡，為增值服務滲透打下堅實基礎。

「做減法」的勇氣背后，是鑫苑服務戰略定力的體現

當多數物企仍困守住宅紅海時，鑫苑服務已圍繞「物管+商管+多經+科技」四大模塊，在產業園區、老舊改造、城市更新、資產運營管理、社區商業等藍海市場建立先發優勢。另一方面，截至2024年12月31日，鑫苑服務無借款或銀行貸款，資本負債比率為0，這種「零槓桿規模增長」模式也相當難得，使其穩健發展的安全邊際進一步抬升。

在業務擴展過程中，科技賦能成為鑫苑服務不可忽視的核心競爭優勢。2024年，鑫苑服務升級鑫Meta平臺來實現大物管新質生產力，加速重構服務價值鏈：圍繞租售服務、美居服務、零售服務、純水服務和到家服務五大核心業務，將社區服務顆粒度極致細化；通過SCRM系統的外溢輸出，使中小物企得以共享數字化管理工具。

其憑藉自身實踐來推動行業在數字化轉型和高質量發展背景下的技術革新、資源整合和模式重構，旨將行業從傳統勞動密集型服務向科技驅動型生產力躍遷。相較於萬物雲的「蝶城」模式，鑫苑服務選擇了一條更務實的路徑，其更聚焦具體場景的服務質效，這種「小切口、深穿透」的打法，或許更契合當前行業轉型的現實需求。

值得關注的是，鑫苑服務的科技投入已進入快速成長期，其2024年社區增值收入同比提升76%至約2.04億元，這個增速對於其當前的在管體量而言，意味着極大的價值挖掘潛力。其以數據驅動打通社區「最后一公里」生活服務圈，實現場景服務的快速增長。這種增長並非簡單流量變現，而是基於全方位多樣化服務的深度運營，印證了其「資產+空間+人」社區服務生態的乘數效應，成功開闢了第二條高增長曲線。

物業行業的終極競爭力，終將回歸服務品質的較量

克而瑞物管的調研數據顯示，2024年住宅市場壓力進一步加劇，物業服務整體滿意度同比下降約2%，換手率則持續提升至3.3%，折射出業主「用腳投票」的殘酷現實。在壓力測試下，鑫苑服務的「服務底盤」展現出驚人韌性：在第三方機構近期發佈的「2025年中國物業服務滿意度百強企業」名單中，鑫苑服務以92.89的綜合得分位居全國物企TOP8，遠超物業服務滿意度百強企業平均分值82.23。公司不僅連續第14年榮獲「中國物業企業百強企業」稱號，且在行業綜合實力排名和物企服務力排名上保持着前15名的領先地位，更憑藉連年優異的綜合實力和行業口碑於2024年成功當選河南省物業管理協會會長單位、蟬聯中國物業管理協會副會長單位，這些行業權威獎項成為其領先服務能力的最佳註腳。

企業成長與社區擔當、股東回報的正向循環

社會層面的認可則更具深意：鑫苑服務憑藉着民生行業責任的充分踐行和其在社區基層治理中優異擔當，先后榮獲2024中國紅色物業服務領先企業、入選國家住建部「美好家園」典型案例、河南省發改委「河南省新服務新供給重點企業」名單，被河南省委社會工作部、河南省住建廳評為「紅色物業」示範點等37項政府榮譽，僅2024年先后迎接各級政府、組織參觀交流143次，實現了公共服務價值與商業經營發展的良好平衡。同時，伴隨利潤規模的良性擴張，鑫苑服務積極回饋股東，實現了每股全年合計派息8.25港仙、每股派息收益同比提升117%的佳績，做到了企業成長與股東回報的正向循環。

結語

綜合來看，鑫苑服務2024年的業績答卷，清晰勾勒出物業企業穿越周期的三大核心能力：市場化拓展鍛造增長韌性、多業態融合打開價值空間、精益服務夯實利潤根基。隨着住建領域「三大工程」推進與城市服務市場擴容，物管行業的市場空間依舊吸引力十足，這家兼具確定性與成長性的物企，勢必將在資本市場的價值座標系中迎來屬於自己的象限。