大樹下好乘涼？去年濱江服務營收淨利雙增，公司：濱江集團交付大年有更多項目

2024年，濱江服務（03316.HK）營收和淨利潤雙增。3月25日，濱江服務發佈2024年業績報告，2024年，濱江服務營收35.95億元，同比增長28.0%，毛利8.35億元，同比增長20.0%，毛利率23.2%，淨利潤為5.47億元，同比增長11%。

在2023年業績會上，濱江服務大股東、實際控制人戚金興為公司定下了「營收、面積、利潤增長繼續保持和發揮自身優勢，保持在上市物業企業中等甚至領先水平」的目標。

濱江服務業績增長，或與其地產母公司濱江集團表現優異有關。濱江服務2024年財報表示，濱江集團與本集團建立緊密業務關係，為濱江服務持續供應大量優質項目。

此外，濱江集團沒有為物業公司帶來大額應收賬款減值損失。據濱江服務2024年財報，該公司貿易應收款項及合約資產的減值虧損為1080萬元，2023年該減值規模為2430萬元。

雖然濱江集團帶動了濱江服務業績增長，但濱江服務依然要面對營收增速開始下降的挑戰。

營收增速放緩

2024年，濱江服務營收增速相較過往有所下滑。據其財報，2024年，該公司營收同比增長28.0%。而在2023年，濱江服務營收同比增長41.7%。

2024年上半年，受行業整體影響，濱江服務已出現營收增長放緩的現象。2024年上半年，濱江服務營收同比增長38.7%，增速同比下滑4.4個百分點。

2024年下半年，濱江服務營收增速繼續下降。據其財報數據，濱江服務營收為19.45億元，同比增長20.1%，增速同比下滑20.6個百分點。

濱江服務業務集中於長三角地區，業務包括物業管理服務、非業主增值服務、5S增值服務等。其中，物業管理服務是主營業務，5S增值服務是營收增長速度最快的業務。

據濱江服務2024年財報，物業管理服務營收19.3億元，佔總收入比例53.8%，同比增長24.7%，非業主增值服務營收5.7億元，佔營收比例15.7%，同比下降2.7%，5S增值服務營收10.97億元，佔營收比例30.5%，同比增長61.7%

5S增值服務主要包括優家服務、優居服務及優享生活服務，具體業務是向業主提供5S增值服務，包括家政服務、經紀服務、家裝服務、向業主銷售家俱、停車位及儲物間以及其他社區增值服務。

濱江服務2024年財報表示，優居服務規模持續快速增長，導致5S增值服務收入增長。據其2024年財報，在優居服務中，濱江集團及濱江集團一家聯營公司出售的若干商業公寓提供硬裝服務產生的收入為9.2億元，佔5S增值服務營收比例為83.9%。

針對營收增長速度放緩原因，時代周報記者致電濱江服務投資者關係聯絡部門，該公司工作人員表示，近兩年，物業服務行業企業整體營收增速逐步放緩。一方面是上游房地產開發市場在新房開工面積及交付面積等方面持續放緩，物業管理服務行業進入存量競爭階段，競爭變得更加激烈。另一方面，前幾年濱江服務營收基數較小，近兩年營收基數變大，導致營收增速放緩。

濱江集團項目佔比增多

在2023年業績會上，濱江服務提出了2024年拓展目標為在管面積增長確保20%，爭取30%的目標。

2024年，濱江服務完成了拓展目標最低值。據其2024年財報，截至2024年年末，濱江服務在管建築面積約6790萬平方米，同比增長23.9%。合約建築面積約9290萬平方米，同比增長13.0%。濱江服務財報表示，在管面積和合約建築面積增長將為其業務增長提供可持續發展有力支撐。

2024年，濱江服務物業管理服務項目主要來自於住宅領域。據其2024年財報，該公司住宅項目數量314個，同比增長24.6%，非住宅項目數量為112個，同比增長5.7%。住宅項目數量佔比達73.7%。

此前，濱江服務來自於濱江集團的物業管理服務項目數量佔比有所降低，但在2024年，濱江集團帶來的項目數量佔比逐步增多。

據濱江服務2024年財報，來自於濱江集團開發的物業項目收入為9.5億元、在管建築面積為3057.7萬平方米、項目數量達183個，分別同比增長24.7%、28.2%、27.1%。

該公司2024年財報也顯示，來自於獨立物業開發商開發的物業收入為9.8億元、在管建築面積為3736.8萬平方米、項目數量為243個，分別同比增長26.1%、20.6%、13.6%。

時代周報記者梳理濱江服務歷年財報發現，2019年-2022年，濱江服務來自於濱江集團開發物業項目數量佔比逐年降低，佔比分別為56.6%、55.6%、45.4%、39.9%。2023年，濱江集團開發物業項目佔比為40.2%，與2022年基本持平。

此外，濱江集團開發物業帶來的收入和在管面積也呈現下降趨勢。2019年，濱江集團開發物業收入佔比達70.1%，2023年濱江集團開發物業收入佔比為49.5%。2019年，濱江集團開發物業在管建築面積佔比66.8%，2023年濱江集團開發物業在管建築面積佔比降至43.5%。

但在2024年，濱江集團為濱江服務帶來了更多的項目，佔比逐步增高。據濱江服務2024年財報，濱江服務來自於濱江集團開發的物業項目收入、在管建築面積、項目數佔比分別為49.2%、45.0%、43.0%。其中，濱江集團開發的物業項目收入佔比與2023年基本持平，在管建築面積佔比增長1.5個百分點，項目數量佔比增長2.8個百分點。

對於來自於濱江集團項目增多原因，時代周報記者致電濱江服務投資者關係聯絡部門，該公司工作人員表示，2022年-2023年濱江集團拿地量較多，導致2024年是濱江集團的項目交付大年，所以濱江服務來自於濱江集團的物業管理項目增長較多。

「2024年，濱江服務加強內部考覈，對於利潤率較低的項目進行了清退。濱江服務此前集中於高端住宅項目，前兩年更多參與市場上的招投標項目。部分客户項目採用一年一招標的形式，因此濱江服務退出了部分這類項目。今年，濱江集團目標銷售額超過千億，可以保障未來濱江服務的項目數量。在外拓方面，濱江服務接下來將拓展杭州、上海等高能級城市。」該工作人員表示。