超10億！平安保險繼續加碼物流倉儲

作者 I 宋溪 選址960

圖源：第一產業集團

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「公司不動產敞口從前年4.5%，到去年4.3%，今年進一步收窄到3.5%，並且里面配置的是可以產生穩定現金流的收租物業。」

平安管理層於近日2024年業績會中表示：「這部分穩定現金流能夠為保險投資可持續發展提供非常好的壓艙石。」

根據財聯社消息，近日中國平安集團已從第一產業集團手中收購位於東莞的兩項物流倉儲資產，交易金額高達數10億元人民幣。此次收購由平安保險完成。收購具體項目信息尚未公開。第一產業集團於2014年在中國香港成立，運營總部設在深圳，是一家物流、產業、運營一體化企業。2019年，第一產業集團與黑石集團旗下地產基金簽署戰略合作協議，雙方宣佈就第一產業集團在全國範圍內開發建設的物流園區開展全方位的深度合作。根據公開資料，第一產業集團以華南為核心，並重點在華北、華東、華中等重點核心城市佈局。其中，位於東莞的物流園區數量達到13宗，超過其在華東、華中、華北市場物流資產項目總和。

這13宗物流資產中3座位於東莞麻涌、1座位於謝崗、4座位於大嶺山、1座位於沙田、1座位於黃江、2座位於常平、1座位於虎門港。值得一提的是，今年2月，市場消息傳言，黑石擬將其位於華南的三個物流資產出售給中國平安，分別為東莞大嶺山、東莞常平、佛山南海TCL項目。大嶺山地處東莞城區、松山湖、濱海灣三大片區中心節點，毗鄰深圳、香港，連接市區並與松山湖接壤。第一產業集團在大嶺山共有4座物流產業園，分別是松湖、畔山、湖畔、大塘朗物流園。

其中松湖物流園佔地約7.9萬平方米，建築面積約14.3萬平方米，於2020年7月投入使用，目前大客户有京東物流，是后者輻射深圳的配送中心；畔山物流園2018年7月交付，佔地11.8萬平方米，建築面積15.1平方米，主要客户有順豐速運。湖畔物流園緊鄰G94珠三角環線高速石大路出口，佔地面積5.99萬平方米，總建築面積7.15萬平方米；大塘朗物流園距離珠三角環線高速出入口僅1.5公里，目前已經成為格力電器華南區域物流中心。以上4座物流園毗鄰的松山湖，正是華為公司斥資100億打造的松山湖研發中心落腳地。另一目標選址常平，擁有電子信息產業、毛織、玩具、塑料製品、金屬製造業等為主的工業體系。第一產業集團常平物流園一期佔地約300畝，建築面積超20萬平方米；二期佔地約88畝，建築面積約3.2萬平方米，主要入駐企業有世通國際快件監管中心、維龍中歐跨境貿易產業園等。值得縱向視角關注的是，2024年，平安保險斥資20.13億從基匯資本處收購的3個倉儲物流資產包其中2個同樣是位於華南板塊。其中位於廣東江門鶴山的維龍珠西智慧物流產業園是目前廣東省內面積最大的單體物流項目，引入的希音跨境電商項目租用其全部倉儲面積；位於江門蓬江的維龍大消費供應鏈產業園，總投資超10億元，擬打造成大灣區生活消費品商貿及物流樞紐的示範園區。高力國際根據2024年下半年倉儲物流市場供應量、出租率、租金等行業信息分析：在過去一年中，跨境電商的迅猛發展爲華南市場乃至整個大灣區提供了強大支撐，推動市場空置率維持在較低水平。近年來，當重拳調控使住宅市場和商業地產風險開始釋放，利潤不斷壓縮時，倉儲低廉的土地價格，日益增長的強勁需求和回報率成為不確定性因素下資本相對熱衷投資的不動產領域之一；另外，公募REITs的不斷完善和成熟，使得倉儲物流資產流動性大幅提升的同時，退出通道愈加順暢，倉儲資產估值隨之上升。除了平安保險外，2023年，泰康保險從ESR手中收購了國內6處物流園資產，總價逾20億元。這些資產分佈在徐州、廊坊、嘉興、蘇州和東莞，總建築面積約34.96萬平方米。此外，2024年友邦人壽和建信人壽分別披露了多個物流園區投資。而物流資產外，險資在不動產各個領域均表現得「財大氣粗」，並時不時扮演「白衣騎士」的角色。比如，2月份，業績承壓的萬科宣佈將55萬平方米的城市綜合體項目抵押給泰康保險，以此取現7.5億元；2024年11月，中國人壽以81億接盤瑞安地產上海兩處地標物業；在此之前，中國人壽斥資64億元拿下位居北京麗澤的通用時代大廈BC座、友邦人壽以50億元買下上海北外灘地標商辦。2024年6月，遠洋集團流動負債承壓，第一大股東中國人壽聯手太古地產，出資40億紓困，同時發佈公告稱，在未來相當長時期內，遠洋集團仍擁有頤堤港二期的優先報價權，可繼續參與該項目的開發與運營。一時被傳為美談。在過去一年萬達「清貨」過程中，險資同樣表現積極。數據顯示，截至2025年1月份，新華保險已經將14座萬達廣場收入囊中；陽光保險收購了6座；大家保險參與了4座萬達廣場的投資。對於險資在不動產領域的積極加碼，信達證券研報曾提出，「優質的不動產長期投資有助於險企增加另類投資標的的選擇，豐富險企投資組合的投資品種，不動產投資加碼是險企根據市場情況及時調整投資組合的體現」。