中國信達成功落地上海重大紓困項目

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來源 | 不良資產頭條綜合

近日信達地產發文宣佈成功實現了上海黃浦區黃金地段大興街項目的實質性重組。該舊改橫跨20年、牽涉銀團貸款、債權債務關係複雜……被上海地產行業內稱為迄今為止最複雜、最具難度盤活。

階段性紓困+股權債務重組+底層合作開發

大興街項目坐落於核心區域——黃浦區的黃金地段，自2004年以來，因中民投爆雷等諸多因素影響，拆遷工作歷經20年都未完成，導致銀團貸款逾期多年，動遷補償款長期拖欠，是黃浦區知名的疑難項目。

時間追溯到2004年，上置集團接手為毛地狀態的大興街717-719街坊地塊並將案名定為「琴海苑」，按照其規劃2008年就能動工，2011年實現竣工。

然而，動遷的難度超出了預期。

據《時代財經》報道：上置集團過往年報顯示從2003年到2007年，琴海苑北地塊動遷了54%。后來地塊又陸續啟動多次拆遷，直到2010年，項目的第一階段拆遷工作才完成，案名也由「琴海苑」改爲了「華府1號」。但很快上置集團經營不順，華府1號項目被擱置。

2016年年底，中崇濱江加入，但未能給項目帶來實質變化。

針對項目錯綜複雜的歷史背景和待解難題，中國信達通過「階段性紓困+股權債務重組+底層合作開發」的金融「組合拳」，先處理存量、「清掃院子」，再引入新銀團增量資金，從而順利推動項目建設重啟。

具體過程為：中國信達總部統一指導，上海分公司牽頭，南商中國、金谷信託、信達地產、信達資本等子公司高效協同，積極發揮各自在客户溝通、交易結構設計、風險隔離、代管代建、項目運營等方面集團協同綜合優勢，根據項目特點提供「投行+投資」的定製化金融服務，解決待盤活企業和資產的個性化痛點問題。與此同時爭取黃浦區政府、上海金融法院、上海金融監管局支持，與新老銀團緊密磋商、積極配合，構建「政銀企」高效合作的格局，有效化解了銀團大額債權風險。

2024年12月27日，中國信達成功實現了大興街項目的實質性重組。2025年1月19日，上海大興街項目公司首次召開董事會，中國信達上海分公司、信達地產滬蘇區域公司、中崇集團各方股東、董事出席，標誌着大興街項目跨入了新的征程。

AMC的創新手段紓困經典案例

從當前市場來看，出險企業項目數量較多、分佈廣，AMC的資金量有限，同時也有風險控制和盈利的要求，因此對紓困對象也有較高要求。

曾有相關企業高層透露，紓困項目選擇有多條硬性條件，比如項目債權債務要清晰，項目剩余可售貨值可以覆蓋竣工需求，同時紓困項目還須解決好經濟糾紛，逾期交付的項目還須與以前的購房業主籤諒解備忘錄。

嚴苛標準之下，存在巨大資金豁口的困難項目往往很難得到紓困機會。

在此背景下，AMC也想出了三種創新模式對房地產進行紓困。即「AMC接管+增量資金投入+代建」協作模式；AMC通過「債權+股權」工具箱，直接或聯合其他銀團提供增量資金，繼續由房企操盤；AMC+地方國資合作成立地產紓困基金或平臺。在此基礎上落地了一批項目，打造了諸多成功案例。

如：中國信達主要採取「傳統債權收購+增量資金投入+地產公司代管代建」的協同模式。2024年上半年中國信達已落地房地產風險化解及保交房項目16個，帶動337億元項目復工復產。紓困典型案例包括信達地產鄭州區域的紓困項目未來公元、天樾九章、時代國著等。

中國東方則以不良資產收購為立足點，綜合運用注入續建資金、併購標的股權、重整盤活、代管代建、封閉運營等多種措施，創新性推動一系列項目實現盤活重生。

長城資產主要發揮其實質性重組的特長，已資金投放超百億元，帶動超1000億元貨值存量項目復工復產，解決拖欠農民工工資4300萬元，兑付房地產企業發行理財產品7.4萬戶、金額近11億元，有效助力房地產行業風險化解。

中信金融資產主要通過「債權+股權」「股權轉讓+實施重組」「信託隔離+代建盤活」等方式化險，以重點項目為突破口，使93%以上的項目實現了風險隔離。其中融創董家渡紓困項目（外灘壹號院二期），成為其產融協同助力房地產紓困化險的新樣板。

中國銀河資產以創新方式和手段支持房企紓困，近年來，落地多個「保交樓」項目，推動近1300余套住宅復工續建。

由於房地產產業鏈條長、涉及面廣，在為受困房企紓困過程中，AMC也面臨一些難點。比如受困房企提供的項目資產債務結構錯綜複雜。過程中還需要多方溝通，包括與當地政府部門的良好溝通與合作。作為擁有多種金融牌照的資產管理公司，發揮集團協同作用，制定綜合化的解決方案，打出「組合拳」，是為受困房企順利紓困的一大優勢。

（轉自：中國地產基金百人會）