港資房企年報透視：業績波動 「押寶」內地

轉自：中國經營網

本報記者 陳婷 趙毅 深圳報道

每年的房企「年報大考」，港資房企率先「交卷」已成為行業慣例。

近日，太古地產（1972.HK）、九龍倉集團（0004.HK）先后發佈2024年全年業績。值得注意的是，受投資物業重估減值影響，太古地產、九龍倉集團由盈轉虧。無獨有偶，由於對物業的估值採取了更為保守的態度，嘉里建設（0683.HK）2024年股東應占溢利同比下降75%；計入物業淨重估虧損9.42億港元后，恆隆地產（0101.HK）股東應占純利從2023年的39.7億港元降至2024年的21.53億港元。

報告期內，房企會對資產按照公允市值波動進行重新估值，將所產生的淨值差額計入當期損益，以反映資產質量及其價值回報狀況。在行業上行期，物業重估收益將為房企業績帶來一波助推，如今面對市場整體下行，擅長穿越周期的港資房企亦感受到壓力。

儘管部分物業重估減值涉及其內地業務，但港資房企對這一市場的發展前景整體保持樂觀。其中，太古地產於2024年10月在內地推出首個住宅項目，截至2025年3月7日，其投放於內地500億港元的資金計劃已落實超過90%，太古地產方面稱：「正加強在大灣區作出投資。」

關於內地市場投資計劃及去庫存措施等問題，太古地產方面對《中國經營報》記者表示，相關內容參考公告及公司新聞稿。

物業重估減值拖累

「我們全年業績受到中國香港辦公樓市場不景氣影響，包括缺乏新需求以及市場新供應持續增加。」對於公司2024年業績表現，太古地產行政總裁彭國邦在業績報告中如此表示。

根據業績報告，2024年，太古地產總收入約144.28億港元，同比下降1.65%；營業溢利總額17.02億港元，同比下降67.14%；公司股東應占虧損7.66億港元。2023年，太古地產股東應占溢利26.37億港元。報告期內，太古地產投資物業公允價值虧損62.99億港元（2023年同期為44.01億港元），其中，公司在香港的投資物業錄得公允價值虧損92.07億港元。

撇除投資物業公允價值變化后，太古地產2024年股東應占基本溢利67.68億港元，較2023年的115.7億港元減少48.02億港元。剔除出售資產的影響，公司2024年經常性基本溢利64.79億港元，同比下降11.06%。

太古地產主要從事物業投資、物業買賣、投資和營運酒店項目。其中，物業投資是公司主要收入來源，香港市場的核心是辦公樓業務，內地以零售物業為主。截至2024年年末，太古地產在香港已落成辦公樓樓面面積為940萬平方英尺（1平方英尺約等於0.09平方米），佔公司辦公樓投資物業總樓面面積的比重超過70%。

但過去一年，受需求疲弱、高空置率及新增供應的持續影響，香港辦公樓市場租金承壓。根據仲量聯行提供的數據，2024年香港整體甲級寫字樓空置率攀升至13.1%，為近25年新高，整體市場租金同比下降8.6%。與此同時，由於利率高企和租金前景疲弱，2024年香港主要商用物業的資本價格均出現下降，其中甲級寫字樓資本價格同比下降9.8%。

報告期內，太古地產香港辦公樓物業組合租金收入同比下降7%至51.09億港元。展望今年，太古地產方面表示，雖然香港金融市況出現輕微復甦跡象，但經濟環境的不明朗以及企業削減成本的措施抑制了辦公樓樓面需求的增長，預計2025年香港辦公樓市場將持續低迷。不過，目前租户追求更高質量辦公樓的趨勢依然強勁，「正因如此，當市場反彈時，太古廣場及太古坊的辦公樓物業組合將繼續成為企業搬遷時的首選辦公地點。」

業績報告顯示，截至2024年年末，太古地產的投資物業估值為2715.02億港元，較2023年年末減少約97.7億港元。

同樣受投資物業重估減值影響，九龍倉集團在2024年由盈轉虧。

業績報告顯示，2024年，九龍倉集團收入同比下降36%至121.15億港元，營業盈利同比下降18%至56.44億港元，投資物業收入同比下降4%，銷售物業收入同比下降74%。計入應占投資物業重估減值淨額59.9億港元后，2024年九龍倉集團股東應占虧損32.24億港元，2023年為盈利9.45億港元。

目前，九龍倉集團的業務包括遍佈香港和內地的投資物業、發展物業和酒店。其中，投資物業組合包括商場、寫字樓及服務式住宅，主要位於內地。

截至2024年年末，九龍倉集團投資物業組合佔營業資產的34%，其中包括價值194億港元的香港投資物業以及414億港元的內地投資物業。扣除遞延税項及非控股股東權益后，九龍倉集團應占投資物業價值535億港元，其中香港、內地投資物業分別為176億港元、359億港元。九龍倉集團方面表示，面對複雜形勢，公司會審慎理財，同時聚焦核心競爭力以推動發展。

看好內地市場前景

「投資物業公平值（即公允價值）變化並非現金性質，不會對公司的營運現金流或股東應占基本溢利構成任何影響，」太古地產董事局主席白德利表示，預計也不會對公司的投資策略產生任何影響。

早在2022年3月，太古地產宣佈計劃未來10年在香港和內地投資1000億港元，同時在不同地區（包括東南亞）開展一系列住宅買賣項目。其中，公司目標投放300億港元在香港、500億港元在內地，以及200億港元投向住宅買賣項目。截至2025年3月7日，太古地產已承諾投放的投資金額約為670億港元，其中，內地和香港分別投入460億港元、110億港元。

在內地，太古地產已落實的重點項目包括兩個分別位於西安、三亞以零售為主導的綜合發展項目，位於上海的陸家嘴太古源及前灘的綜合發展項目、廣州聚龍灣太古里、廣州天河路387號的太古匯拓展部分，尚未落實的項目包括北京在內的內地一線及新興一線城市更多以零售為主導的綜合發展項目（計劃將內地的總樓面面積增加一倍）。

零售業務是太古地產在內地市場的核心。業績報告顯示，2024年，太古地產來自內地零售物業的應占租金收入同比增長2%至52.25億港元，公司整體零售物業租金收入佔比首次超過50%。但從銷售額表現來看，報告期內，太古地產內地零售銷售額有所下降，主要是消費者外出旅遊趨勢上升、個別外幣貶值以及部分商場進行優化工程所導致。「儘管如此，整體人流仍持續增加，凸顯我們的購物商場作為遊客首選目的地的吸引力。零售銷售在2024年最后一個季度開始趨於穩定，反映了自2024年9月底政府宣佈刺激經濟措施以來，消費者信心增強。」太古地產方面表示。

除了在商業領域不斷突圍，太古地產亦於2024年正式進軍內地住宅市場。去年10月，太古地產宣佈與陸家嘴集團在上海共同打造「陸家嘴太古源源邸」項目，該項目建築面積約11萬平方米，共規劃11棟住宅，合計378套。

據彭國邦透露，上述項目在2024年第四季度的銷售情況比較理想，內地一線城市優越地段的高級住宅短期內維持強勁，從長遠來看，上海高端住宅市場的前景表現正面。

嘉里建設董事局主席郭孔華亦表示：「我們對內地的長遠增長前景保持樂觀。」其認為，內地城市的進一步發展與壯大、中產階層消費力的崛起，以及產業與創新持續提升至國際競爭水平，將成為內地經濟增長的關鍵助推力。

恆隆地產方面則期待公司的物業發展業務能在2025年取得重要里程碑，這主要寄希望於無錫恆隆府項目（酒店式公寓）在今年下半年開始預售。「與其他‘恆隆府’項目一樣，無錫恆隆府位於市中心黃金地段，擁有高端客流，毗鄰優質綜合項目。我們提供獨特的產品和卓越的管理服務，將吸引追求優質生活標準的住客，以及因商業便利自其他城市慕名而來的富裕買家。」恆隆地產方面表示。